עורך דין ליקויי בניה – תביעות ליקויי בניה
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
שתף מאמר זה:
ליקויי בניה ותביעות חוזיות מתחום הבנייה
משרד עו"ד שמואל גרנאי צבר התמחות מיוחדת וניסיון רב בתביעות משפטיות בתחום הבנייה וליקויי בניה.המשרד מייצג בעלי דירות בתביעות בגין ליקויי בניה בדירות חדשות ובדירות יד שנייה, ועדי בתים בתביעות בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף וכן חברות בניה, יזמים, קבלנים, ובעלי מקצוע מתחום השיפוץ והבנייה.
המשרד מטפל בתביעות ליקויי בניה נפוצים ו/או נזקי בניה בנושאים כגון: ליקויים ברמת השלד והמבנה, בריצוף, רטיבות ונזילות, ליקויים במערכות החשמל בדירה, קירות וחלונות, ממ"ד ועוד.
תביעות ליקויי בניה בהן אנו מייצגים את לקוחותינו:
ליקויי בניה, רשלנות וכשלים בבניה
הפרות חוזים בתחום הבנייה
נזקי בניה – מים ואש
ליקויי בניה ונזקים לרכוש המשותף
ליקויים שנתגלו בביקורת מבנים ובדק בית
ייצוג משפטי של חברות בניה, קבלנים ויזמים
ייצוג רוכשי דירות מול קבלנים, עו"ד לתביעות נגד קבלנים
ייצוג רוכשי דירות וקוני דירות מיד שנייה
אנו מעניקים ללקוחותינו מעטפת מלאה של כל השירותים הדרושים לניהול התיק בצורה מיטבית החל מפגישת הייעוץ הראשונה, דרך כתיבת התיק והגשת כתב התביעה או ההגנה ועד לייצוג בבית המשפט בכל ההליכים והערכאות הנדרשות.
עם רקורד של עשרות שנות נסיון ומאות הצלחות בניהול מגוון רחב של תיקים, משרדנו צבר מוניטין כמשרד מוביל בתחום הבנייה וליקוי הבנייה הן בייצוג לקוחות פרטיים והן בייצוג יזמים וחברות. נשמח לעמוד גם לשירותכם בלווי משפטי אחראי, מקצועי ויסודי השם לכל אורך הדרך את טובתכם לנגד עיניו, תוך מתן דגש על שירות אישי, נגיש וזמין.
צפו בעו"ד שמואל גרנאי מסביר עוד על הדרכים להתמודדות עם ליקויים בדירה מקבלן
ליקויי בניה בדירות בישראל
כאשר רוכשים דירה מקבלן ומשלמים בעבורה את מיטב כספיכם, וודאי מצפים לקבלת דירה מושלמת וללא פגמים. עם זאת, מטבע הדברים דירה היא אינה "מוצר מדף" וייתכנו ליקויים שיתגלו לאחר הבנייה. חשוב לדעת כי לרוכשי הדירה ישנן זכויות ורצוי לדרוש אותן ולעמוד עליהן. במידה ורכשתם דירה חדשה ויש בה ליקויי בניה – עליכם לדרוש מהקבלן תיקון ליקויי בניה ואין לשלם בעבור כך סכומי כסף נוספים. במידה והקבלן מסרב לתקן את הליקויים הללו או מתקשה לקחת אחריות על הנושא, רצוי לפנות לעורך דין המתמחה בנושא תביעת ליקויי בניה נגד קבלן.
מהו ליקוי בניה ואילו ליקויי בנייה נפוצים קיימים?
"ליקויי בניה" הינו מושג די נפוץ בפי ציבור רוכשי דירות בישראל, במיוחד בפי אלו שרכשו דירה חדשה מקבלן. יחד עם זאת, ישנם לא מעט ליקויי בניה גם בעת רכישת דירה מיד שניה או בנכסים למטרות אחרות כמו מסחר וכדומה. בהסתכלות רחבה ניתן לומר כי ליקוי בניה זהו פגם או תקלה הנגרם במהלך בניית הדירה. אם נתעמק בנושא נגלה כי ישנם סוגי ליקויי בניה רבים ומגוונים. ליקוי בניה יכול להתרחש כאשר אחד מאביזרי הדירה אינו פועל, כשתפקוד או עמידות האביזר אינו כפי שהובטח והוא פוגע במראה / איכות / שלמות הדירה.
מעבר לכך, ליקוי בניה יכול להיות גם תוסף בניה או חוסר כלשהו – שלא לפי תקנות הבניה או לא לפי תכנית הדירה שהובטחה לרוכשים טרם הכניסה לנכס. ישנם המון סוגים של ליקויי בניה, לפניכם מספר דוגמאות : סדקים בקירות הדירה, פגמים בארונות, סטיות בשטחה של הדירה, כתמי רטיבות ועובש (ליקוי בניה רטיבות), התקנת חלונות לקויה, כשל במערכת המים, ליקוי בניה בריצוף, תפקוד כושל של דוד שמש/גז, התקלפות או נפילה של חיפויי חוץ וכדומה. יש ליקויי בניה שניתן להבחין בהם בעין "לא מקצועית" – למשל ליקויי בניה בממ"ד, כאשר החלונות או הדלתות אינם תקינים. אך ישנם גם ליקויים שאינם ברורים לרוכשים באופן מיידי כמו למשל ליקויי בניה בקרקע או ליקויי בניה הנמצאים בתוך קירות הדירה.
על מנת לאתר ליקוי בנייה, שוכרים את שירותיו של מהנדס הבודק את תקינות הדירה, איכות הבנייה והתאמתה, לחוק המכר, למפרט המכר ולתקן הנהוג.
עשויים להיות גם ליקויי בניה בבניין בו רכשתם דירה. במקרה מסוג זה נהוג לכנות את המצב כ"ליקוי בניה ברכוש משותף". כלומר, כאשר הליקוי הוא במעלית משותפת או ליקוי בניה במדרגות הבניין, שטחי חניה, גינה וכדומה –במקרה כזה, נהוג להתאגד יחד עם נציגים נוספים בבניין ולהזמין חוות דעת של איש מקצוע, מהנדס. תפקידו כאמור לבצע בדיקה הנדסית ולאתר את ליקויי הבנייה.
מומלץ כי ברגע שמתגלים ליקויים לפנות לייעוץ משפטי בנושא ליקויי בניה. עורך דין לתביעות ליקוי בנייה יפנה אתכם למהנדס מומחה ולאחר מכן, בהתאם לאמור בחוות הדעת, ינהל את המו"מ מול הקבלן ובמידת הצורך גם יגיש תביעת ליקויי בניה הן בעבור הרוכש או בעבור ועד הבניין בכל הליקויים הנוגעים לרכוש המשותף בבניין.
ליקוי בניה נפוצים בדירות חדשות – במה מדובר ומדוע זה קורה?
רכישת דירה חדשה מקבלן הינה אירוע משמח ומרגש אשר טומן בחובו גם לא מעט קשיים ובעיות. אין ספק כי כולם חולמים על דירה חדשה ומושלמת, שניתן יהיה להיכנס ולגור בה בשלווה מוחלטת וללא התמודדויות מורכבות. לצערנו הרב, פעמים רבות מתגלה כי השאיפה הנ"ל היא בגדר חלום בלבד ובדירות החדשות נמצאים ליקויי בניה שונים שאינם מאפשרים את שלוות הדיירים. אין זה אומר שאסור או לא כדאי לקנות דירות חדשות, מכיוון שליקויי בניה עשויים "לצוץ" בכל דירה, חדשה או ישנה.עם זאת, רצוי לדעת ולהכיר איזה ליקוי בניה נפוצים דווקא בדירות חדשות ומה ניתן לעשות במצבים בהם מתגלים ליקויי בניה, כיצד להתמודד, עם מי לדבר, אל מי לפנות וכדומה.
ראשית, חשוב לציין כי יתכנו מצבים בהם תוכלו להיכנס ולגור בדירה חדשה ולא יהיו בה ליקויי בניה כלל, אך בכדי לוודא זאת, בטרם קבלת החזקה, מומלץ להגיע לדירה עם מהנדס מומחה על מנת שיבדוק את הדירה. מהנדס מומחה יבדוק את הדירה ויאתר את הליקויים המצויים בה עוד לפני המעבר לדירה, כך שניתן יהיה לתקנם בטרם הדירה אוכלסה.
לא תמיד ליקוי הבניה נגרמים מחוסר מקצועיות או השקעה, לפעמים זה פשוט קורה לא במכוון וניתן להתגבר על כך באמצעות שיח עם הקבלן ולפי קביעות שנכתבו בחוזה המשותף ו/או בחוק המכר "דירות". במקרים אחרים, ליקוי בניה מופיעים עקב עבודה רשלנית של חברת הבניה, ניסיון של הקבלן לחסוך בהוצאותיו ואף חוסר מקצועיות. מעבר לעובדה שזה מרגיז ומקומם, ליקוי בניה עלולים גם לגרום לבעיות בטיחותיות בדירה – כך או כך, חייב להיות חד משמעיים ולדרוש תיקוני הליקויים בהקדם האפשרי ובטרם איכלוס הדירה.
בדירות חדשות עשויים להימצא ליקוי בניה רבים, למשל : ליקוי בניה בריצוף, כאשר הכוונה היא למגוון רחב של ליקויים וטעויות. גם התקנה של ריצוף שונה ממה שהוזמן, או סדק קטן, נחשב לליקוי בניה בריצוף. ליקוי בניה במרפסת הינם ליקויים מסכני חיים, במקרה של שיפוע במרפסת או מעקה סדוק או שבור יש להימנע מכניסה אל המרפסת ואף אל הדירה ולדרוש תיקון ובדיקה מעמיקה. ישנם גם ליקויי בניה בנושאי חשמל שנחשבים לנפוצים למדי.
ליקויי רטיבות גם כן עשויים להופיע בדירות חדשות, במיוחד בחללים כמו מטבח וחדרי רחצה ושירותים. במקרה של ליקויי בניה ברמת השלד, קשה לזהות אותם בעין לא מקצועית ולכן רצוי גם לשכור את שירותיו של איש מקצוע, מומחה, אשר יוכל לבדוק לפרטי פרטים את הנושא ולחזור אליכם עם מסקנותיו לגבי הבניה.
לא אחת קרה שהתגלו בדירות חדשות ליקויי בניה בצנרת. נהוג לחשוב כי ליקויי בניה בצנרת נפוצים דווקא בדירות יד שנייה או במבנים ישנים, אך גם במבנים חדשים ובדירות שלא גרו בהם לפני כן דבר זה עשוי לקרות. ליקוי בניה בצנרת מצריכים תיקון ובדיקה מקיפה ובמידה ונתגלו ליקויים מסוג זה, ולו הבסיסיים ביותר, מהרו לפנות אל הקבלן ולדרוש את תיקונם.
ליקוי בניה אכן נפוצים בדירות חדשות, הם רבים ומגוונים. בבדיקה ראשונית של הדירה, עוד לפני המעבר אליה, מומלץ לעבור חדר חדר ולבדוק את כל מה שרק ניתן. נסו לזהות כתמי רטיבות, קיר עקום, מרצפות שבורות, התקנה לקויה של חלונות או דלתות, ברז מטפטף וכן הלאה.
חשוב לדעת מהי אחריות הקבלן על ליקויי בניה בדירה מכיוון שמודעות לנושא תאפשר לכם לפתור את בעיית הליקויים באופן חלק, מהיר ונכון. כל קבלן יכול לקבוע את התנהלותו בקשר לליקויים האפשריים אך עליכם לעמוד על דרישותיכם ולהיות סגורים ומיודעים לכל פרט ושורה בחוזה או בהסכם שנחתם ביניכם ו/או בחוק המכר "דירות".
כיצד ניתן להקטין את כמות ליקויי הבניה בדירה חדשה מקבלן?
בשונה מדירות יד שניה, שגם בהן עשויות להיות בעיות כאלה ואחרות – בדירות חדשות מקבלן, ניתן לעקוב אחרי הבניה ולמנוע ליקוי בניה עתידיים. כלומר, רצוי להגיע מדי זמן מה אל הבניין בו רכשתם דירה ולבדוק כי אכן הדירה נבנית כראוי ולפי ההסכם שחתמתם עם הקבלן. במרבית המקרים נוהג הקבלן להגביל את הרוכשים מלהגיע אל הדירה ואף ישנו סעיף בחוזה המכר שעלול למנוע מכם להגיע לדירה.
אף על פי שהרוכשים בדרך כלל אינם בקיאים בתחום הבניה – ישנם ליקויים שנראים לעין באופן ברור. במקרה של ליקויי בניה קיר עקום או ליקוי בנייה במרפסת, ניתן לזהות ולהאיר את תשומת לבו של הקבלן. במידה והדבר יתבצע עוד לפני הכניסה לדירה תוכלו לחסוך בעבורכם עוגמת נפש והרבה בעיות נוספות. כמו כן, לפני קבלת הדירה מומלץ גם לערוך ביקור או בדיקות עם מהנדס בניין או איש מקצוע העוסק בבדק בית – וזאת על מנת לאתר את ליקוי הבנייה טרם הכניסה לדירה ולדרוש מהקבלן תיקונם.
האם ניתן לזהות ליקויי בנייה?
יש ליקויי בניה שניתן להבחין בהם כבר במועד המסירה אך ישנם כאלו שלא ניתנים לגילוי בעת ביצוע בדיקה סבירה ברגע המסירה. למשל, ישנן תקלות שאפשר לגלות אותן רק כאשר נכנסים לגור בדירה ומשתמשים בה. תקלות אלו קשורות בדרך כלל למערכות המוטמנות בקירות בדירה, כגון: אינסטלציה, חשמל וגז, ביוב וכדומה. במידה והבחנתם בליקוי בניה כבר במועד המסירה חשוב ליידע את הקבלן על כך תוך שנה מרגע מסירתה של הדירה.
איך עליי ליידע את הקבלן על ליקויי בניה?
ברוב המקרים חתמתם בחוזה המכר על סעיף המחייב את הרוכש ליידע את הקבלן על ליקויי בניה בכתב. אף על פי כן, בית המשפט קבע כי ניתן גם להודיע בעל פה אך בתנאי שיש ראיות לכך שהקבלן אכן קיבל את הודעתכם. במידה והגעתם לבית משפט בנושא ליקויי בניה קרוב לוודאי שהקבלן ינסה להוכיח כי הוא לא ידע על הליקויים וכי הם לא באחריותו.
בשל כך כדאי לשכור את שירותיו של עו"ד ליקוי בניה מומלץ אשר ידע להציג את הנתונים ולהוכיח את דבריכם כנכונים. מומלץ לשמור על כל סוג של התכתבות או שיח ביניכם לבין הקבלן – גם אם לא מדובר במכתב רשמי. עו"ד ליקוי בניה המכיר היטב את התחום ובקיא בו ידאג ללקוחותיו וינהל בעבורם את התביעה עד קבלת הדין.
עשויים להיות גם ליקויי בניה חוזרים כאשר הקבלן תיקן את ליקוי הבניה אך הם חזרו לאחר זמן קצר מהתיקון. חוק המכר קובע כי לאחר שניתנה לקבלן הזדמנות לתקן והוא לא פעל לפיה, או לא ניצל אותה, רוכש הדירה אינו מחויב לאפשר לקבלן לתקן את הליקוי ולפי חוק המכר יכול הרוכש לשכור את שירותיו של איש מקצוע אחר, לבצע את התיקון ולדרוש עלות התיקון. גם במקרה זה, נהוג להתייעץ עם עורך דין ליקויי בניה מומלץ על מנת לוודא כי הנכם פועלים לפי החוק וכי יש בידיכם תשתית ראייתית מוצקה.
האם יש התיישנות על ליקויי בנייה?
אכן קיימת התיישנות על ליקויי בניה ולמעשה ישנן שתי תקופות שרצוי להכיר ולדעת כי הן קיימות. הראשונה היא תקופת הבדק. זוהי תקופה שנקבעה על פי חוק המכר (דירות) והיא אורכת מספר שנים, אך חשוב לשים לב שהיא גם משתנה בהתאם לסוג הליקוי בדירה החדשה. במהלך תקופת הבדק, חייב הקבלן לתקן כל ליקוי שנמצא בדירה ולא לגבות על כך כספים מהדייר. למשל, ליקויים בצנרת יתוקנו במשך כשנתיים מרגע הכניסה לדירה (לפי חוק המכר ובהתייחס לתקופת הבדק).
התקופה השנייה הינה תקופת האחריות. למעשה מדובר בפרק זמן שמתחיל לאחר שמסתיימת תקופת הבדק ונמשכת כשלוש שנים. במהלך תקופת האחריות חייב הרוכש להוכיח כי הליקוי שנמצא בדירתו נבע מהתכנון הלקוי, מהעבודה או מהחומרים שבהם השתמש הקבלן. יש לציין כי גם בתום תקופת הבדק ותקופת האחריות עשויים להימצא ליקויים וגם עליהם ניתן לדרוש פיצוי אך התהליך יהיה מורכב יותר.
תביעה נגד קבלן - באילו מקרים של ליקוי בניה כדאי לפנות לעו"ד?
כל סוג של ליקויי בנייה מצריך פניה לעו"ד, במיוחד אם אינכם יודעים כיצד לנהל את הנושא המשפטי ואין לכם ניסיון קודם בניהול תביעות ליקויי בניה. מרבית האנשים שנמצאים במצב של אי הסכמה עם הקבלן חייבים לפנות לייעוץ ועזרה של עורך דין המתמחה בתחום ליקויי בניה בדירות חדשות. במידה והחלטתם להגיש תביעה נגד קבלן בנושא זה ואינכם יודעים מהו גובה הפיצויים שניתן לקבל על ליקויים בבניה או שהנכם מעוניינים לברר פרטים אחרים – תוכלו לפנות לעו"ד לייעוץ ולהכוונה ואף להיעזר בו כגורם מייצג בבית המשפט.
