אחריות קבלן לליקויי בניה בדירה חדשה ותקופת בדק
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
שתף מאמר זה:
אחריות קבלן לליקויי בניה בדירה חדשה ותקופת בדק - כל מה חשוב לדעת
כאשר קבלן המשווק פרויקט של דירות חדשות מוכר דירה ללקוח, הוא למעשה נושא באחריות על תיקון ליקויי בניה שמתגלים בה. קורה לא פעם כי דיירים נכנסים לדירתם החדשה, וגם בדירות כאלה, הנחשבות ל"חדשות מהניילון" נמצאים ליקויים ובעיות שונות. האחריות שהקבלן נושא מתחלקות לשתי תקופות, האחת היא תקופת האחריות והשנייה היא תקופה הבדק.
מהי תקופת בדק ומהי תקופת האחריות?
במהלך תקופת הבדק הקבלן אמור לתקן את כל הליקויים אלא אם כן התברר והוכח כי הליקוי נגרם באופן מכוון על ידי הדייר / הרוכש. כמו כן, תקופת זו מתחילה החל מהרגע שהדירה נמסרה לקונה ואורכת בין שנה לשבע שנים. תקופת האחריות לעומת זאת, מתחילה כאשר מסתיימת תקופת הבדק ואורכה הוא כשלוש שנים.
במהלך תקופת האחריות עלולים לצוץ גם כך ליקויים ורוכש הדירה יהיה חייב להוכיח כי ליקויים אלו נגמרו בשל בניה לא טובה, או תכנון שגוי. כאשר מסתיימות שתי התקופות הללו, אחריות הקבלן לתיקון ליקויים תמה, אלא אם כן ישנה בעיית יציבות בבניין, בדגש על השלד ויסודות הבניין. תקופת בדק ואחריות הקבלן עפ"י חוק המכר חלה על כל הקבלנים ברחבי הארץ, ללא יוצא מן הכלל.
מהם תחומי האחריות של קבלן מבצע?
תחומי האחריות של הקבלן המבצע במהלך תקופה הבדק ותקופת האחריות הינם רבים. כגון : אחריות הקבלן על ליקויי איטום בדירה חדשה, אחריות הקבלן על דוד חשמל או דוד שמש, אחריות קבלן לצנרת וביוב, אחריות קבלן לריצוף, אחריות קבלן על שלד הדירה (הנמשכת גם בתום סיום תקופת הבדק והאחריות), אחריות על בעיות חשמל, אחריות על בעיות רטיבות ועוד. למעשה, האחריות קבלן למבנה היא כללית ומתייחסת לכלל הליקויים שעשויים לצוץ ולהופיע במשך התקופות הנ"ל.
מהו חוק המכר ומהן מטרותיו?
חוק המכר נועד להגן על רוכשי הדירות החדשות, הוא מתייחס לתקופת הבדק ולתקופת האחריות ומפרט אודות האחריות של הקבלן על הליקויים בדירה, בהתייחסות לפרקי זמן. למשל, במידה ונתגלתה תקלה של סדקים בקירות או בתקרת הדירה, תוך חמש שנים ומטה ממסירת הדירה – יהיה חייב הקבלן לתקן זאת ולטפל בכך.
בעיה נוספת הכוללת פגמים במערכת האינסטלציה בדירה שהתרחשה תוך שנתיים מרגע מסירת הדירה, הינה באחריות של הקבלן גם כן. דוגמה נוספת מתייחסת למקרה של קילוף חיפויים בדירה שהתגלו תוך שלוש שנים ומטה מרגע מסירת הדירה, אלו גם כן ליקויים שנמצאים באחריות הקבלן.
תקופת בדק על רטיבות בדירה מתייחסת למקרה שנמצאו בדירה סימני רטיבות במהלך שלושת השנים שהדיירים גרים בבית – גם אז, יהיה חייב הקבלן לטפל בליקוי על חשבונו. תקופת בדק מתייחסת גם למקרים נוספים כמו תקופת בדק חשמל ואינסטלציה. האחריות קבלן בבית חדש הינה רחבה ורצוי כי הרוכשים יכירו היטב את זכויותיהם על מנת להימנע מהוצאות כלכליות מיותרות ועוגמת נפש.
מה עושים אם הקבלן אינו מתקן את ליקויי הבניה?
ראשית כל חשוב לציין כי רוכשי דירות רבים אינם יודעים כי במקרה של ליקוי בהופיע במהלך תקופת הבדק או האחריות ואינו מתוקן על ידי הקבלן זו עבירה על החוק. מסיבה ברורה, קורה לא פעם שהדיירים בוחרים לתקן לבד את הליקויים או מערבים גורם חיצוני אך הם אינם יודעים כי באופן זה הם פוגעים באחריות הקבלן ובדרך זו הם גם פוטרים אותו מהאחריות. במידה ונתגלה ליקויי בדירתכם, חובה לדרוש מהקבלן לתקן אותם ובהקדם האפשרי. במידה והקבלן מתעכב שלא לצורך ואינו מקדם את תיקון הליקוי יש לבצע כמה צעדים חשובים.
תחילה, מומלץ לוודא עם הקבלן אם הוא מתכוון לטפל בליקוי בהקדם – אם הוא אינו עושה זאת ורק מתיש אתכם, עליכם למהר ולתעד את הליקויי. לאחר מכן, יש לפנות לקבל חוות דעת של איש מקצוע מומחה ולהודיע רשמית לקבלן כי הנכם מעוניינים לבצע את התיקון. במידה וגם לאחר מכן הקבלן אינו מסייע לכם, תוכלו להגיש תביעת פיצויים כנגד הקבלן ולכלול את כל הנזק וההוצאות שנגרמו לכם לאורך הזמן.
אל התביעה מומלץ להוסיף חוות דעת של המומחה, קבלות אודות תשלומים לאנשי מקצוע ועוד. במקרים אלו, כשהקבלן אינו ממהר לתקן את הליקויים והדיירים מרגישים מרומים ומאוכזבים – רצוי לפנות לעורך דין. גורם משפטי מוסמך, כמו עורך דין, יוכל להנחות אתכם כיצד להתמודד עם הקבלן העיקש. במקרה מתקדם יותר, יפנה אתכם עורך הדין, וילווה אתכם, לקראת הליך משפטי. גם במהלך התביעה, ייצג אתכם עורך הדין ויעלה מעל פני השטח את כל הבעיות וההטרדות שנוצרו בשל התעלמותו והיעלמותו של הקבלן.
ליקויי בניה נפוצים בעת רכישת דירה מקבלן
אחת ההמלצות לרוכשי דירה מקבלן היא לבדוק את הדירה היטב, עוד בטרם קבלת המפתח והכניסה אליה. ישנם מספר ליקויי בניה שנחשבים לנפוצים ויש לבדוק אודותיהם בהקדם האפשרי. למשל, סימני רטיבות. לעיתים קשה להבחין בסימני רטיבות בדירות חדשות אך מסתבר כי ליקוי מסוג זה נפוץ למדי. השתדלו להבחין בו עוד בטרם הנכם נכנסים לדירה.
ליקוי נוסף הוא בריצוף הדירה, הסתובבו בחלל הדירה ובדקו היטב את הרצפות: האם הן מתנדנדות, סדוקות, שקועות או שבורות. כמו כן, בדקו אם יש הפרשי גובה בין הרצפות, אם יש שינוי בצבע של האריחים וכדומה. ליקוי נפוץ נוסף הוא בתחום האינסטלציה – ליקויים אלו מתרחשים מכיוון שהתכנון הראשוני היה לקוי או בגלל שהרמה של העבודה היא לא מקצועית והשתמשו בחומרי גלם זולים.
במידה ויש ריח לא נעים בדירה או זרימת מים חלשה, ציינו זאת בפני הקבלן כמה שיותר מהר. למעשה, ככל שתקדימו לציין את הליקוי בפני הקבלן – כך הוא יהיה מחויב לכם יותר מכיוון שהאחריות תהייה תקפה והוא לא יוכל להתחמק ממנה.
