קבלת היתר בניה

מהו היתר בנייה?


היתר בניה זהו בעצם רישיון לבניה שניתן על ידי וועדה מקומית לתכנון ולבניה או על ידי רשות הרישוי. נדרש להוציא היתר בבניית בית/בניין חדש או בשינויים המבוצעים בבית/בבניין קיים. חשוב לציין כי לא בשל כל שינוי יש צורך בהוצאת היתר בניה אלא במקרים המוגדרים בחוק. כך למשל נדרש היתר במקרים הבאים: הקמת בנין חדש, כל תוספת לבנין קיים, כל שינוי בבניין / בדירה (למעט שינוי פנימי) שינוי פנימי המשנה את שטח הדירה או את הקונסטרוקציה של הבניין, כל רצון לבצע שימוש חורג מהקבוע בתוכנית בנין העיר (תב"ע).

הפניה אל הוועדה המקומית או רשות הרישוי נעשית בדרך כלל לאחר התייעצות עם אדריכל או איש מקצוע ואל הפנייה מצורפת תכנית שאושרה שבוצעה על ידו. כאשר הוועדה מחליטה להעניק היתר בניה היא מעבירה למבקש מסמך מטעמה ואליו מצורפת תכניות אודות התוספת הנדרשת. כמו כן, במסמך של היתר הבניה יכללו פרטים של האחראים לתכנון, לפיקוח ולבניה של התוספת. יש להדגיש כי מי יבצע בניה ללא היתר בנייה - עובר עבירה פלילית.

איך לקבל היתר בניה - מדריך


איך מגישים בקשה לקבל היתר בניה ומהם השלבים בתהליך הוצאת היתר בניה?

במידה ועליכם להוציא היתר בניה בכדי להרחיב את הדירה או בשל סיבה אחרת, ודאי תהיתם איך מקבלים היתר בניה. ובכן, ישנם מספר שלבים:

  • השלב הראשון - הוא בקשה לקבלת מידע מוקדם – מידע מוקדם שניתן בכתב תמורת תשלום, מחייב את הועדה חצי שנה מיום קבלתו – המידע כולל את הוראות התב"ע החלות על הקרקע, שטחים מותרים לבנייה, שטחים עיקריים, שטחי שירות, הפקעות החלות על הנכס, קווי בניין, מס' קומות וכו'. לצורך קבלת מידע יש למסור מפה טופוגרפית בשלושה עותקים.

  • השלב השני הוא הגשת בקשה לקבלת ההיתר בהתאם לזכויות על הקרקע. לפי החוק, את הבקשה צריך לערוך אדריכל או מהנדס מבנים או הנדסאי בניין. בבקשה יש לציין את הגדרת השימוש במבנה, לאילו חומרי בניין תזדקקו בכדי לבנות, חישוב של השטח שיתווסף אל המבנה ועוד פרטים והקלות שונות. כמו כן, יש להציג אישור בעלות על הנכס או נסח טאבו. במידה ומדובר בדירה בבית משותף יש צורך גם באישור של דיירי הבניין. לאחר מכן, הוועדה תבדוק בבדיקה מוקדמת את הבקשה ואם נדרשת השלמה. במידה וישנן טעויות או חוסרים, תצטרכו להשלים את החסר. במידה והכל מושלם, יש לשלם מקדמה כספית (הפקדת 20% מאגרת הבנייה) ולאחר מכן הבקשה תעבור לאישור בפניי רשות הרישוי המקומית.

  • בוועדה יבדקו לעומק את הבקשה ובמידה והיא אכן עומדת בתקנות וכתובה לפי החוק תתקבל החלטה להעניק היתר בניה. במקרה והמהנדס של הוועדה יחליט כי הבקשה איננה עומדת בדרישות הנחוצות הוא יעביר את דבריו והחלטתו בחזרה אל מגיש הבקשה. אם ההחלטה של המהנדס היא חיובית יתקיים דיון בוועדה המקומית לתכנון ובניה. בכל רשות מקומית יש וועדה שונה ולכל וועדה יש תנאים ודרישות שונות לקבל ההיתר. הוועדה מתייחסת לכמה היבטים, בסופו של דבר היא מאשרת או דוחה את הבקשה המוגשת. לעיתים, הוועדה יכולה להתנות את ההיתר במספר תנאים כמו למשל, אישור הבקשה בתנאי שיהיה צמצום מסוים בבנייה או לחילופין, שימוש בחומרי גלם ספציפיים. בסופו של שלב זה הוועדה מעבירה את תשובתה בחזרה אל מגיש הבקשה ויהיה עליו לשלם אגרה והיטל השבחה. היתר הבניה שיינתן יהיה תקף למשך שלוש שנים מיום הוצאתו. במקרה ולא התקבל היתר בניה תוכלו להגיש ערר תוך 30 ימים ממועד קבלת ההחלטה. בערר עליכם לציין פרטים נוספים, נימוקים והסברים אודות ההחלטה של הוועדה.



כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה?

משך הזמן להוצאת היתר בניה אינו קבוע ותלוי בכמה גורמים. יש להבין כי התהליך בירוקראטי לחלוטין והנכם תלויים בהתנהלות של הוועדה. בדרך כלל, הזמן הממוצע מרגע הגשת הבקשה ועד הוצאת ההיתר בניה הוא כעשרה חודשים עד שנה.


האם ניתן לקבל היתר בניה בהליך מקוצר?

ביוני 2017 קידם השר משה כחלון מספר תקנות שנועדות להפחית את משך הזמן שנהוג להמתין עד לקבל היתר בניה. לדבריו, המקסימום שתצטרכו להמתין יהיה 45 יום מרגע קליטת הבקשה להיתר בניה.


כמה עולה להוציא היתר בניה?

כמו משך הזמן להוצאת ההיתר, כך גם העלויות אינן קונקרטיות. הסיבה לכך היא שכל גורם בתהליך זה עלול לגבות מכם סכום שונה. כלומר, לאורך התהליך יש לשלם למהנדס או גורם מקצועי אחר כמו הנדסאי, קונסטרוקטור, אגרות בנייה וכדומה. כל אחד מהגורמים יכול לדרוש מחיר אחר אך בדרך כלל מדובר בהוצאה של כמה אלפי שקלים בלבד.


האם כל שינוי או תוספת מצריכה הוצאת היתר בניה?

בחוק לתכנון ובנייה שעבר בשנת 1965 ישנו סעיף המציין באילו מקרים יש צורך בהוצאת היתר בניה. למשל, במקרים בהם מקימים בניין חדש. כל תוספת לבניין קיים מצריכה היתר בנייה. למשל, היתר בניה לסגירת מרפסת או כאשר רוצים להוסיף חדר מוגן בבית – יש צורך בהיתר בניה לממ"ד.

יש שגרים בבתים פרטיים וזקוקים להיתר בניה לבית פרטי מכיוון שהם רוצים להגדיל את כמות החדרים או במקרה של היתר בניה ליחידת דיור. דוגמה נפוצה נוספת היא כאשר מעוניינים להפוך יחידת דיור אחת לכמה. למשל, בדירות רבות במרכז הארץ בעלי הדירות רואים לנכון לפצל את הדירות על מנת לעשות רווח כלכלי גדול יותר. במקרה זה, חייבים לקבל היתר בניה לפיצול דירה ומעטים המקרים שאכן הוועדות מאשרות זאת.

בנייה חנייה מקורה מצריכה הוצאת היתר, כך גם לגבי בניית פרגולה, גדרות ועוד. ישנם מקרים המכונים "עבודה מצומצמת" - כאשר הבניה איננה מצריכה התעסקות רבה והיא נעשית במהירות, למשל כשמקימים גדר או פרגולה, מחסן ועוד. במקרים אלו, ישנן הקלות והתהליך עלול להסתיים מהר יותר.


באילו מקרים לא מתקבל היתר בניה?

ישנם מקרים שמתקיימת סטייה משמעותית מהתכנית בניה ובמקרים אלו לא יינתן היתר הבניה. הבעיה העיקרית היא השאלה "מהי סטייה ניכרת?" משום שלא ניתן להגדיר זאת במדויק. דוגמה לכך היא כאשר בבקשה להיתר בניה מעוניינים לשנות את תכנית הבניה הקיימת באופן קיצוני. למשל, אם ההגדרה הקיימת היא דירת מגורים וכעת מעוניינים לשנותה למספר דירות על בסיס שטח של דירה אחת (פיצול דירות). גם במקרים אלו עשויות להיות הקלות והיו כבר מקרים בהם נתקבלו היתרי בניה גם כשלא האמינו שהם אכן יתקבלו.


מהו היתר בניה בדיעבד?

היתר בניה בדיעבד מצריך קבלת ארבעה אישורים ספציפיים : הצהרת מהנדס, פטור מפיקוד העורף, אישור אינסטלציה ואישור פיתוח. בשונה מהיתר בניה רגיל, במקרה זה אין צורך בערבות בנקאית. היתר בניה בדיעבד הינו מסלול די דומה להוצאת היתר בניה רגיל אך יש לקחת בחשבון כי הוא אינו מתאים לכל מקרה ויש לבחון זאת ולהכיר את הכללים להגשת בקשה זו.


היתר בניה – הקשר עם השכנים ודיירים בבניין משותף

המקרים הנפוצים ביותר להגשת היתר בניה הם דווקא בבתים פרטיים. למשל, בית פרטי שבנוי על מגרש דו משפחתי יצריך את המבקש להציג גם אישורים של השותף לחלקה. חוק המקרקעין קובע כי בבתים משותפים חייבים שתהייה הסכמה של 75% מהדיירים כדי לבצע תוספות בנייה. במקרה ומדובר בתוספת של ממ"ד תצטרכו להחתים 60% מהדיירים.

הקשר עם השכנים משמעותי ביותר בעת הצורך להוציא היתר בניה משום שההסכמה שלהם משפיעה על הצרכים שלכם. למשל, אם ברצונכם להקים גדר בנויה תצטרכו להציג את החתימה של השכן הגובל אשר מעידה כי הוא אכן מסכים לכך.


שלחו לנו הודעה