חוזה מכירת דירה – הסכם קניית דירה חדשה או יד שניה
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
שתף מאמר זה:
כל מה שחשוב לדעת על חוזה מכירת דירה / קניית דירה חדשה או יד שניה
רכישת דירה או מכירת הנכס אלו שתי פעולות מורכבות למדי המצריכות דיוק ואחריות רבה. מדובר בעסקה גדולה שנעשית פעמים בודדות בחיים וההיבט הכלכלי שכרוך בזה הינו משמעותי ומרכזי. לכן, המרכיב העיקרי בתהליך של מכירה או קניית דירה הוא חוזה מכירת דירה. חוזה זה הינו הסכם שנעשה בין המוכר לבין קונה הדירה. חוזה קניית דירה נעשה גם במקרה שרוכשים דירה מקבלן (הסכם מכר דירה מקבלן) וגם כאשר רוכשים דירה יד שניה. לרוב, מתבצעת חתימה על חוזה מכירת דירה סטנדרטי אך יש גם יוצאים מן הכלל ועל כך חשוב לקרוא ולברר – על מנת שהעסקה הגדולה בחייכם תעבור בצורה תקינה ונוחה לשני הצדדים.
בדיקת דירה לפני רכישה – צעד ראשוני חשוב.
לפני שחותמים על חוזה קניית דירה יד שניה או על הסכם מכר דירה מקבלן חשוב לערוך מספר בדיקות מקדימות. אם מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם ועומדת בדרישות ובצרכים – בצעו בדיקה נרחבת בכדי שלא תגלו ליקויים או בעיות לאחר החתימה על החוזה ותצטרכו להתמודד עם הפסדים כלכליים ובעיות אחרות.
ראשית, אל תסתפקו בביקור יחיד בדירה שמוצאת חן בעיניכם, הקפידו לבקר בדירה מספר פעמים ובשעות שונות על מנת לוודא את הפרטים השונים בשעות היום וגם בשעות הערב ואפילו מומלץ בסוף השבוע. בדיקות אלו נועדו להתמקד בסביבת הדירה כמו למשל – רעש השכנים, בדיקת רעש מגן או בית ספר סמוך, ווידוא אם יש אנטנה סלולרית בסביבה וכדומה.
בנוסף לזאת, ביקור בשעות היום יאפשר לכם לראות טוב יותר את הליקויים השונים שעשויים לא להתגלות בשעות הערב בשל שינויים בתאורה. כשאתם מבקרים בדירה מומלץ לבדוק כל פרט ופרט – אל תהססו, בקשו מבעלי הדירה (המוכרים) שיציגו בפניכם גם את מה שמסתתר בחלקים פנימיים של הבית, למשל: בתוך ארונות המטבח, מערכת מיזוג האוויר, תקינות התריסים ועוד.
רצוי להתמקד גם בבדיקת קירות, בדקו אם יש סדקים חשודים, סימני עובש ורטיבות, כל אלו יגלו לכם אם יש בדירה בעיית רטיבות וכדומה. רצוי גם להתייחס לכיווני האוויר של הדירה משום שזה עלול להשפיע גם על המחיר הכולל.
במידה ועליכם לחתום על חוזה מכירת דירה מקבלן – אתם וודאי שוקלים לרכוש דירה חדשה, אשר איש לא גר בה לפניכם. יש לא מעט יתרונות בקניית דירה חדשה אך זה לא אומר שניתן לזלזל בשלב הבדיקה ולכן גם בדירה זו צריך לבקר מספר פעמים ולבדוק שוב ושוב את מצבה. ראשית, התעניינו בקורותיו של הקבלן, כך תוכלו לברר אודות המוניטין שלו, יכולות ואיכות הבנייה, האם היו בעיות או תביעות הקשורות לליקויי בניה – לעיתים, יש קונים שיעדיפו לשלם כמה אלפי שקלים יותר בעבור הדירה במידה והקבלן אכן אמין ומוכר כבעלים של חברה ידועה.
מחיר הדירה תלוי בהיבטים שונים כגון : מיקום הדירה, איכות החיים בדירה, שכונה/רחוב/עיר בהן הדירה נמצאת, מצב הבניין, שירותים קהילתיים בסביבה, מחסנים ומתקנים נוספים ששייכים לבניין ועוד.
המיקום חשוב מאוד משום שלא בכל עיר העלות בעבור הדירה יהיה זהה, ישנן ערים מבוקשות יותר ברחבי הארץ ובשל כך מחירי הנדל"ן גבוהים יותר. כאשר קונים דירה חשוב לבדוק את השכונה, דרכי גישה אל הדירה, מוקדים חיוניים שנמצאים בסביבת הדירה כמו קופ"ח, מוסדות לימוד, חנויות וכדומה.
צפו בעו"ד גרנאי מסביר על הסכם מכר דירה וחשיבותו של עו"ד בתהליך:
מהו נסח טאבו?
בעת מעמד החתימה על הסכם מכירת דירה / הסכם קניית דירה נהוג לעיין בנסח טאבו. מסמך זה הוא מעין תעודת זהות של הנכס ומדובר במסמך חשוב מאוד. מומלץ לוודא עם מוכר הדירה עוד טרם החתימה אם יש ברשותו נסח טאבו או לדרוש ממנו את מספר הגוש ומספר החלקה של הדירה. דרך אתר האינטרנט של רישום והסדר מקרקעין ניתן להוציא את נסח הטאבו בעבור תשלום אגרה של 11 שקלים בלבד.
בעת ההתבוננות בנסח טאבו תוכלו לוודא אם הדירה רשומה בטאבו ולבדוק אם המוכר הוא אכן הבעלים הרשום של הדירה. זוהי בדיקה חשובה מעין כמותה מכיוון שזוהי אחת הדרכים לוודא כי אכן מדובר בעסקה אמינה ובטוחה.
אם לא ניתן לכם מספר הגוש והחלקה של הדירה תוכלו לבדוק זאת בחשבונות הארנונה או בחוזה הרכישה של המוכר – גם שם מופיע מידה זה. המלצה חמה נוספת היא לשתף את עורך הדין ששכרתם ולבקש ממנו לעיין בנסח טאבו. עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן יוכל לציין בפניכם פרטים חשובים בשל היותו מומחה בתחום ולסייע לכם בכל שאלה שעולה על רוחכם בנושא נסח הטאבו וכדומה.
כיצד מתבצעת בדיקה של שמאי מקרקעין ומהי מטרתה?
אין ספק כי מרבית מוכרי הדירה ינסו לקבל בעבורה את הסכום הגבוה ביותר. על מנת לבדוק בצורה מקצועית אם הכדאיות הכלכלית של הדירה נהוג לזמן שמאי מקרקעין מוסמך בכדי שיערוך בדיקה נרחבת ומקצועית שבסופה הוא יוכל להעריך את שווי הנכס בו הנכם מתעניינים. לאחר המלצתו של השמאי תוכלו לקבל החלטה מושכלת יותר לגבי תהליך הרכישה של הדירה.
שמאי מקרקעין יגיע לדירה ויבצע בה כמה בדיקות חיוניות כגון: האם התווספו לדירה חלקים לא מקוריים? האם הבניה של הדירה איכותית? האם קיימות חריגות בניה (אשר נחשבות לעבירה פלילית) וכדומה. שמאי מקרקעין בודק את התוכניות ושרטוטים של הדירה ובכך יוכל לקבוע אם יש ניצול זכויות בנייה.
ישנה חשיבות רבה לבדיקה של שמאי מקרקעין ומניסיון קודם גילו שמאיי מקרקעין בעיות שונות כמו: חריגות בניה במרתף ובגינה, הקמת פרגולה ללא היתר ואישור, הרחבות בפנים הבית, תוספת חדר ללא היתר, הקמת גדר חיצונית גבוהה מן המותר, ריצוף בחצר ללא היתר, בניית בריכת שחייה לא מאושרת ועוד.
חוזה מכירת דירה עם משכנתא
לפי מחקרים שנעשו בשוק הנדל"ן התבהר כי מרבית הישראלים המתעדים לרכוש דירה לוקחים מהבנק הלוואת משכנתא לצורך מימון העסקה. אחת הפעולות החשובות ביותר שיש לבצע לפני שחותמים על חוזה רכישת בית היא בקשת אישור עקרוני מהבנק בו הנכם לוקחים את המשכנתא.
המלצה זו חשובה גם לצד המוכר – אם אתם שוקלים לבצע חתימה על חוזה מכירת דירתכם, וודאו כי הקונים הפוטנציאלים קיבלו אישור עקרוני מהבנק אחרת הם לא יקבלו את כספי המשכנתא ואתם לא תקבלו את התשלום הנדרש בעבור דירתכם.
תהליך קבלת אישור עקרוני הינו מהיר ופשוט. ברוב המקרים אף ניתן לקבל את האישור העקרוני באמצעות פניה טלפונית לנציג הבנק במחלקת המשכנתאות. בעת קניית דירה שהתשלום בעבורה הוא עם כספי הבנק (המשכנתא) חשוב מאוד לברר כי אכן הנכם עומדים בתנאי הבנק וכי סיימתם את כל התהליך מול הבנק טרם אתם מבצעים חתימה על חוזה מכר.
חשוב שתדעו כי בכל אחד מן הבנקים עשויים להציע לכם תנאים שונים להחזר תשלומי המשכנתא, חלקם טובים יותר ואחרים פחות. רצוי לעבור בכמה בנקים ולברר אודות תנאי הלוואת משכנתא, כך תוכלו לקבל הלוואה בתנאים הכי טובים עבורכם. לאחרונה ישנה מגמה שמציגה כי יותר ויותר אנשים שחושבים לקנות דירה פונים ליועץ משכנתאות (חיצוני מהבנק) אשר יכול לסייע להם בעבור תשלום בכל הנוגע לקבלת משכנתא לרכישת דירה.
מתי משלמים מס רכישה ומהו מס רכישה?
מס רכישה משלמים ללשכת מיסוי מקרקעין כאשר קונים דירה. במקרים ספציפיים ניתן פטור או הקלה ממס. מס הרכישה נקבע על פי שלוש מדרגות מיסוי הנקבעות בהתאם לפרמטרים שונים כגון: מחיר הדירה, בעלות הקונה בנכסים נוספים וכדומה. יש בחוק מספר הקלות שניתנות במס רכישה ואף פטורים. מומלץ לבדוק מבעוד מועד ולהיוועץ בעורך דין אם פטורים והקלות אלו רלוונטיים למקרה שלכם. מחשבון לחישוב מס רכישה.
כיצד עורך דין יכול לסייע לי בתהליך קניית ומכירת דירה?
ליווי משפטי של עו"ד בתהליך קניית דירה הינו מהותי מאוד. עורך הדין יוכל להסביר לכם לפרטי פרטים אודות העסקה שהנכם עומדים לבצע, בין אם אתם המוכרים או הקונים. לא ניתן לוותר על פניה לעורך דין בעת ביצוע עסקה כמו מסירת החזקה בדירה ולמעשה עורך דין נחוץ לקניית דירה.
אחת הדרישות שעורך דין יוכל לציין בפניכם היא לגבי רישום הערת אזהרה שיש לבצע מיד לאחר חתימה על חוזה מכירת בית פרטי / דירה. חתימה על הערת אזהרה תעניק לכם הגנה מקסימאלית וכך לא תסכנו את כספי המקדמה. (במקרים בהם אין רישום זכויות בטאבו – מנסים למצוא פתרונות אחרים להגנה על כספי המקדמה.)
עסקת מכירת דירה כרוכה בסיכונים רבים, גם לרוכש וגם למוכר ולכן בשני המקרים רצוי להיעזר בעורך דין אשר יקטין את החשיפה לסיכונים השונים. יש כמה מנגנוני בטחון עליהם ימליץ עורך הדין, למשל: חתימה על שטר מכר מקרקעין על ידי שני הצדדים לצורך רישום העברת הזכויות על הדירה – משמו של המוכר לשם הקונה, קביעת פיצויים מוסכמים מראש למקרה של הפרת הסכם מכר דירה יד שנייה, ועוד.
ישנה חשיבות רבה לייעוץ וליווי מקצועי של עורך דין, מדובר בליווי צמוד שדרכו מתחילה כבר בשלב הראשוני בעת ניהול המשא והמתן הראשוני וממשיך לביצוע בדיקות מקיפות ויצירת קשר עם בעל הנכס, עריכת חוזה רכישה/מכירה וליווי בעת החתימה. במקרים מסוימים תצטרכו לפנות למומחים חיצוניים כמו שמאי מקרקעין, אדריכלים, מודדים שונים וכו' – גם במקרים אלו, עורך הדין יוכל להפנות אתכם לבעלי מקצוע המומחים וההוגנים ביותר, יציג בפניכם את כל הנקודות שבדרך כלל נעלמות מן העין כשאינכם עוסקים בתחום וכדומה. המחיר שתשלמו בעבור ליווי משפטי משתנה מעורך דין אחד לאחר אך לרוב יהיה חלק יחסי מזערי ממחיר הרכישה או הקנייה.
צפו בעו"ד גרנאי מסביר על עסקת מכר דירה ומה כדאי לקונה הדירה לבדוק לפני חתימה:
המלצות חשובות נוספות
ובכן, אם בצעתם את כל ההמלצות ועמדתם בכל התנאים שאודותיהם פירטנו, עצרו לרגע ושימו לב לכמה נקודות נוספות. לפני שאתם חותמים על חוזה רכישת דירה קראו בשנית את טיוטת החוזה, אל תהססו לשאול שאלות שלא ברורות לכם את המוכר או את עורך הדין שלכם.
כמו כן, ודאו כי צירפו לחוזה נסח טאבו מעודכן, בדקו בשנית כי לוח התשלומים שנרשם בחוזה המכירה אכן הגיוני בעינכם, הקפידו להעביר את סכום המקדמה שאתם אמורים לשלם בעת החתימה על החוזה לעורך הדין – שיוחזק בנאמנות.
זכרו כי אתם עומדים בפני צעד כלכלי משמעותי, בין אם אתם מוכרים את דירתכם או אם הנכם הרוכשים. הקפידו בכל הפרטים, אל תעגלו פינות או תעלימו עין. במידה והנכם חוששים כי דבר מה אינו ברור לכם – פנו לעורך הדין בקשו את עזרתו והסבריו המנומקים בנושא עסקת מכירת דירה או רכישת דירה.
