עורך דין מקרקעין

עו"ד מקרקעין ונדל"ן - באילו מקרים וסיטואציות הוא נדרש?


משרד עורכי הדין גרנאי שמואל ושות' הנו משרד בוטיק יוקרתי המתמחה במקרקעין הן בליווי עסקאות (כגון: ליווי ברכישת דירה ראשונה מקבלן, ליווי במכירת דירה חדשה, רכישת דירה יד שניה, מכירת דירה יד שניה, עריכת הסכמי מכר לרבות הסכמי מכר לבית פרטי, הסכמי מכר לרכישת ומכירת קרקעות, עריכת הסכמי שכירות, ליווי במכירה או השכרה של נכס מסחרי) והן בייצוג בבית משפט בסכסוכים הקשורים למקרקעין (תביעות מקרקעין) כגון תביעות בגין הפרת הסכם, תביעות ליקויי בנייה, תביעות על איחורים במסירת נכס, תביעות פירוק שיתוף במקרקעין, תביעות פינוי נכס, לרבות תביעות פינוי מושכר, תביעות בגין הפרת חוזה שכירות ועוד.

למשרד ניסיון רב שנים בייצוג לקוחות בכל הערכאות ובכל ההליכים המשפטיים, ובמתן ייעוץ מקצועי בנושאים משפטיים מורכבים, הקשורים למקרקעין.

עו"ד גרנאי שמואל, הינו עורך דין מקרקעין מיומן בעל ידע וניסיון של מעל 15 שנים בתחום המקרקעין המוכר לו על בוריו. במהלך שנים, ניהל המשרד בראשותו, בהצלחה רבה מאות תיקים בערכאות השונות וליווה ועסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות. על לקוחות המשרד נמנים יזמים, קבלנים, ולקוחות פרטיים, כל אלו רואים והופכים את עורך דין גרנאי שמואל לעורך דין מקרקעין מומלץ.


עורך דין מקרקעין שמואל גרנאי


משרדנו מלווה ומייצג לקוחות בכל הארץ בין היתר בתחומים הבאים:

ליווי רכישת דירה חדשה מקבלן

רכישת דירה חדשה מקבלן הינה עסקה שונה מרכישת דירה יד שנייה ויש לשים לב לדברים אחרים הן משפטיים והן כלכליים המשותף לעסקת רכישת בית יד שנייה שהמטרה גם בעסקת רכישת דירה חדשה מקבלן הינה להפחית את הסיכון למינימום אפשרי ולהוציא את העסקה מהכוח אל הפועל.

להלן פעולות שעל עורך דין מקרקעין לבצע בעסקאות רכישת דירה חדשה מקבלן:

בדיקות בשלב המו"מ - עו"ד מקרקעין יתמקד בבדיקות בשני מישורים: מישור אחד - בדיקת הקבלן: מצבו הפיננסי, עברו, ניסיונו וכו'.המישור השני בדיקת הפרויקט: הזכויות במקרקעין ובדיקה כי אין רצון להוסיף זכויות, שתיאור הפרויקט תואם את אישורי הרשויות, היתר הבנייה (ככל שקיים או מועד קבלתו), כי אין מניעה כלשהי לביצוע הפרויקט,

שלב עריכת הסכם המכר - בעסקאות עם קבלן/יזם הסכמי המכר מועברים מעו"ד הקבלן, על עו"ד הרוכש לוודא או להכניס להסכם המכר את התחייבויות של היזם/קבלן לרבות מועדים לקבלת היתר, מועד קבלת החזקה, תיאור הנכס, גודלו וכו'.

ערבויות מכר - ע"פ חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות על היזם/הקבלן לספק ערבויות להבטחת כספי הרוכש . החוק מתיר ליזם/קבלן לקבל מהרוכש סכום שלא עולה על 7% ממחיר הדירה בלא שמסר הקבלן לקונה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מאושרת ע”י המפקח על הביטוח, להבטחת הכספים ששילם הרוכש לקבלן על חשבון מחיר הדירה, עד למועד קבלת הדירה ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.

מועדי ביצוע התשלום - עורך נדל"ן מקפיד לדרוש כי התשלומים עבור רכישת הדירה החדשה יהיו בהתאם להתקדמות ביצוע הפרויקט. עו"ד מקרקעין מוודא עם הרוכש את מועדי התשלום ומסב לתשומת ליבו את עניין הריבית וההצמדה כפי שנדרשים ע"י היזם/קבלן.

מיסים ותשלומים נוספים - רוכש הדירה נדרש לשלם מס רכישה עבור רכישת הדירה החדשה מהקבלן. בחוק ישנם הקלות לרוכשי דירה ראשונה ו/או הקלות אחרות ולכן יש להיוועץ בעורך דין נדל"ן עוד בטרם ביצוע העסקה. יש לשים לב, שנדרשים תשלומים נוספים בעת כניסה לדירה חדשה כגון חיבור הדירה לחשמל ולמוני מים.

איכות הבנייה, סטנדרט הדירה - יש להסב את תשומת לב הרוכש לסטנדרט הבנייה הצפוי הן בדירה והן ברכוש המשותף. ע"פ חשוב צו המכר (דירות) טופס של מפרט, התשל”ג- 1973 על היזם/הקבלן חלה חובה לצרף להסכם המכר מפרט המכר חתום על ידו.

ביצוע שינויים בדירה - כבר במועד החתימה על ההסכם חשוב לקבוע מסגרת ומחירים בגין שינויים שיבוצעו בדירה ולעגן בהסכם את משמעות ביצוע השינויים בהקשר למועד מסירת הדירה.

השלמת הבניה, מסירת החזקה - כפי שהזכרנו זה מכבר, חשוב בהסכם לקבוע את מועד מסירת הדירה. חשוב מאוד לעגן כבר בהסכם את הזכות לבצע בדיקה של הנכס באמצעות מהנדס מוסמך ומיומן, לפני המועד שנקבע למועד מסירה הוא יבדוק את טיב הבנייה, התאמת התוכניות לביצוע, יקבע מהם הליקויים שנותרו, וייתן הוראות תיקון ברורות לגבי כל ליקוי וליקוי. אף לאחר תיקון הליקויים וממש לפני קבלת החזקה, ייערך פרוטוקול מסירה, יש גם במעמד זה לבחון את הליקויים שנותרו ולדרוש תיקונם.

איחורים במסירת הדירה - חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 מאפשר לקבלן לאחר עד 60 ימים במסירת הדירה. מעבר ל-60 הימים והחל מהיום ה-61 לאיחור קובע החוק כי על הקבלן לשלם פיצוי בגין איחור עבור חודש או חלק ממנו, מהיום הראשון לאיחור ועד למועד המסירה בפועל – ב- 8 חודשים הראשונים פי 1.5 מסכום ערך השכירות של הנכס ומהחודש ה – 9 פי 1.25 מערך השכירות של הנכס.

תיקון ליקויי הבנייה - חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 מטיל על היזם/הקבלן חובה לתקן את הליקויים הקיימים או שייווצרו בעתיד בדירה. תקופת האחריות מתחילה ממועד מסירת הדירה. יצוין כי לכל חלק בבנייה תקופת האחריות שונה ולכן יש להקפיד לדווח לקבלן/יזם על הליקויים כשהתגלו ולתת לו הזדמנות לתקנם.

רישום הנכס כבית משותף ורישום הנכס ע"ש הדייר - על היזם/קבלן מוטלת החובה לרשום את הנכס כבית משותף ואחר כך לרשום את הדירה ע"ש הרוכש.


רכישה ומכירה של דירות יד שנייה

רכישת דירה היא אירוע חשוב ומשמעותי בחייו של אדם פרטי, אירוע שלעיתים קורה פעמים בודדות במהלך חייו. לאור זאת, אנו ממליצים להתייעץ עם עו"ד נדל"ן שילווה את העסקה בפן המשפטי מקצועי, יסביר ללקוח את הסיכונים הטמונים בעסקה לאחר שבחן את המידע המהותי שאינו בידיעת הלקוח.

רכישת דירה יד שנייה מצריכה בדיקות מקיפות על מנת לבצע עסקה בטוחה עם סיכון נמוך. עו"ד מקרקעין יכול להפחית את סיכוני העסקה, ולסייע לצדדים להוציא את העסקה לפועל לרבות, בדיקת העסקה, עריכת הסכמי המכר מקצועיים, וביצוע רישום הדירה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.

עורך גרנאי שמואל, שהינו עורך דין נדל"ן מלווה את הלקוח לאורך כל העסקה, החל משלב המו"מ ועד לרישום הנכס. להלן מקצת מהפעולות שעורך לעסקאות נדל"ן מבצע בעסקאות בהם מעורבים לקוחות פרטיים:

בדיקות ראשוניות בשלב המו"מ - בדיקה האם רשומות משכנתאות על הנכס, שעבודים או עיקולים, בדיקה בארכיון העירייה, שם מצוי תיק הנכס על ההיסטוריה של הנכס ואופן בנייתו האם ע"פ התוכניות או שמה ישנן חריגות בנייה.

עריכת חוזה מכר בהתאם להסכמות הצדדים כאשר אלו אמורות להיות תואמות לייעוץ המשפטי, קרי ביצוע תשלומים בהתחשב במועד קבלת הדירה, הסכמה לרישום הערת אזהרה במועד החתימה על הסכם המכר, דיווח לרשות המיסים בהתאם לחוק וכו'.

לאחר קבלת התשלומים המלאים עבור המכירה ולאחר העברת החזקה בדירה רישום הזכויות בנכס.


ליווי במכירה ו/או רכישה של קרקעות או בתים פרטיים

עו"ד גרנאי שמואל מלווה רוכשים ו/או מוכרים בעסקאות מכירה/רכישה של קרקעות או בתים פרטיים. עריכת הסכמי מכר אלו דורשת יסודיות ומיומנות כבר בשלב הבדיקות, לאור העובדה שמדובר בעסקאות מורכבות בערך כספי גבוה. הבדיקות מבוצעות בין היתר לגבי זכויות הבנייה, חריגות הבנייה, היבטי המס וכו'. עסקאות כאלו מחייבות עורך דין נדל"ן הבקיא בתחום ובעל ניסיון ומיומנות מתאימים.


ליווי עסקאות נדל"ן – מכירה/רכישה/שכירות בנכסים מסחריים

עו"ד גרנאי שמואל מלווה רוכשים/מוכרים/משכירים/שוכרים בעסקאות בהם מעורבים נכסים מסחריים (משרדים, חנויות, עסקים וכו'). עסקאות נדל"ן בנכסים מסחריים שונות מעסקאות מכר רגילות וישנן דקויות שעל עורך דין לעסקאות נדל"ן לבחון כגון: האם ניתן לקבל רישיונות לפתיחת העסק הנדרש, עניין הבלעדיות, עניין ההיתרים מהרשויות.


הכנת הסכמי שכירות

אנשים חושבים שהמדובר בהסכם פשוט ומנסים לעשות זאת לבד. אנשים לא מודעים לחשיבות ההסכם ולהשלכות החתימה על הסכם שכירות שאינו מכסה את כל הנושאים הרלוונטיים. עו"ד גרנאי שמואל מנצל את ניסיונו בתחום הזכיינות שם ערך מאות הסכמי שכירות בנכסים ומרכזים מסחריים ויודע על אילו נקודות יש לעמוד בהסכמי שכירות לרבות בדיקת השוכרים, השימוש בנכס, העמדת ערבויות מתאימות.


ייצוג תביעות פינוי נכס

לעיתים קרובות בעלי נכסים עומדים בפניי שוקת שבורה – כאשר הנכס שלהם תפוס והשוכר אינו עומד בתשלומי השכירות או מפר את הסכם השכירות ברגל גסה. יש להבדיל בין תביעות לפינוי מושכר שעליו ישנן סדרי דין מיוחדים לבין תביעות לפינוי נכס. במקרים כאלו חובה לפנות לעו"ד מקרקעין העוסק בתחום הליטיגציה שטיפל תביעות של פינוי מושכר, שמשלבות מספר תחומי משפט, למשל חוק החוזים וחוק המקרקעין.

הפרות הסכם יסודיות שמביאות נזק למשכיר או לבעל הנכס יש לטפל בהן מוקדם ככל האפשר. לאור זאת, חשוב שעו"ד הבקיא בתחום המקרקעין ומייצג בבית המשפט יטפל בתביעות מהסוג הנ"ל.


פירוק שיתוף במקרקעין

כאשר בעל נכס מרגיש שהוא לא מרוויח את המקסימום שיכול היה להרוויח מהנכס כתוצאה מהתנהלות השותף האחר בנכס עליו לשקול לפרק את השותפות. שותפות כזאת יכולה להיווצר לאחר קבלת נכס בירושה או לאחר שמתגלעים אי הסכמות. הפתרון הטוב ביותר במצב הזה הוא הגשת תביעה לפירוק שיתוף. עו"ד גרנאי שמואל מיומן בתביעות פירוק שיתוף.


תביעות שונות מתחום המקרקעין - ליקויי בניה, איחורים במסירת נכס ותביעות חוזיות מתחום הבנייה

עו"ד גרנאי שמואל מייצג במגוון תביעות מתחום המקרקעין לרבות תביעות של ליקויי בנייה הן בדירה, הן בבתים פרטיים והן ברכוש מהשותף, תביעות בגין איחורים במסירת דירה, תביעות של ירידת ערך, תביעות של הטעיות או אי גילוי של פרטים מהותיים על נכס, הפרות הסכם וכו'.

משרדנו מלווה את הלקוח מתחילת ההליך ועד לסיומו דרך ייעוץ והערכת הסיכויים, קביעת אסטרטגיה, ניהול הטקטיקה, ניסוח כתבי הטענות וייצוג בבית המשפט.

המסקנה העולה ממגוון הנושאים שהועלו בדף זה היא כי בכל פעולה במקרקעין חובה להיוועץ עם עו"ד מקרקעין מומלץ. נשמח לעמוד גם לשירותכם בלווי משפטי, אמין, זמין ומקצועי.




מידע מקצועי נוסף בנושאים וסוגיות נפוצות בתחום מקרקעין ונדל"ן

שלחו לנו הודעה