עורך דין מקרקעין

בדיקות בשלב המו"מ – עו"ד מקרקעין יתמקד בבדיקות בשני מישורים: מישור אחד – בדיקת הקבלן: מצבו הפיננסי, עברו, ניסיונו וכו'.המישור השני בדיקת הפרויקט: הזכויות במקרקעין ובדיקה כי אין רצון להוסיף זכויות, שתיאור הפרויקט תואם את אישורי הרשויות, היתר הבנייה (ככל שקיים או מועד קבלתו), כי אין מניעה כלשהי לביצוע הפרויקט,

שלב עריכת הסכם המכר – בעסקאות עם קבלן/יזם הסכמי המכר מועברים מעו"ד הקבלן, על עו"ד הרוכש לוודא או להכניס להסכם המכר את התחייבויות של היזם/קבלן לרבות מועדים לקבלת היתר, מועד קבלת החזקה, תיאור הנכס, גודלו וכו'.

ערבויות מכר – ע"פ חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות על היזם/הקבלן לספק ערבויות להבטחת כספי הרוכש . החוק מתיר ליזם/קבלן לקבל מהרוכש סכום שלא עולה על 7% ממחיר הדירה בלא שמסר הקבלן לקונה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מאושרת ע”י המפקח על הביטוח, להבטחת הכספים ששילם הרוכש לקבלן על חשבון מחיר הדירה, עד למועד קבלת הדירה ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.

מועדי ביצוע התשלום – עורך נדל"ן מקפיד לדרוש כי התשלומים עבור רכישת הדירה החדשה יהיו בהתאם להתקדמות ביצוע הפרויקט. עו"ד מקרקעין מוודא עם הרוכש את מועדי התשלום ומסב לתשומת ליבו את עניין הריבית וההצמדה כפי שנדרשים ע"י היזם/קבלן.

מיסים ותשלומים נוספים – רוכש הדירה נדרש לשלם מס רכישה עבור רכישת הדירה החדשה מהקבלן. בחוק ישנם הקלות לרוכשי דירה ראשונה ו/או הקלות אחרות ולכן יש להיוועץ בעורך דין נדל"ן עוד בטרם ביצוע העסקה. יש לשים לב, שנדרשים תשלומים נוספים בעת כניסה לדירה חדשה כגון חיבור הדירה לחשמל ולמוני מים.

איכות הבנייה, סטנדרט הדירה – יש להסב את תשומת לב הרוכש לסטנדרט הבנייה הצפוי הן בדירה והן ברכוש המשותף. ע"פ חשוב צו המכר (דירות) טופס של מפרט, התשל”ג- 1973 על היזם/הקבלן חלה חובה לצרף להסכם המכר מפרט המכר חתום על ידו.

ביצוע שינויים בדירה – כבר במועד החתימה על ההסכם חשוב לקבוע מסגרת ומחירים בגין שינויים שיבוצעו בדירה ולעגן בהסכם את משמעות ביצוע השינויים בהקשר למועד מסירת הדירה.

השלמת הבניה, מסירת החזקה – כפי שהזכרנו זה מכבר, חשוב בהסכם לקבוע את מועד מסירת הדירה. חשוב מאוד לעגן כבר בהסכם את הזכות לבצע בדיקה של הנכס באמצעות מהנדס מוסמך ומיומן, לפני המועד שנקבע למועד מסירה הוא יבדוק את טיב הבנייה, התאמת התוכניות לביצוע, יקבע מהם הליקויים שנותרו, וייתן הוראות תיקון ברורות לגבי כל ליקוי וליקוי. אף לאחר תיקון הליקויים וממש לפני קבלת החזקה, ייערך פרוטוקול מסירה, יש גם במעמד זה לבחון את הליקויים שנותרו ולדרוש תיקונם.

איחורים במסירת הדירה – חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 מאפשר לקבלן לאחר עד 60 ימים במסירת הדירה. מעבר ל-60 הימים והחל מהיום ה-61 לאיחור קובע החוק כי על הקבלן לשלם פיצוי בגין איחור עבור חודש או חלק ממנו, מהיום הראשון לאיחור ועד למועד המסירה בפועל – ב- 8 חודשים הראשונים פי 1.5 מסכום ערך השכירות של הנכס ומהחודש ה – 9 פי 1.25 מערך השכירות של הנכס.

תיקון ליקויי הבנייה – חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 מטיל על היזם/הקבלן חובה לתקן את הליקויים הקיימים או שייווצרו בעתיד בדירה. תקופת האחריות מתחילה ממועד מסירת הדירה. יצוין כי לכל חלק בבנייה תקופת האחריות שונה ולכן יש להקפיד לדווח לקבלן/יזם על הליקויים כשהתגלו ולתת לו הזדמנות לתקנם.

רישום הנכס כבית משותף ורישום הנכס ע"ש הדייר – על היזם/קבלן מוטלת החובה לרשום את הנכס כבית משותף ואחר כך לרשום את הדירה ע"ש הרוכש.