עורך דין לקניית דירה – עו"ד מלווה ברכישת דירה חדשה או יד שניה
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
שתף מאמר זה:
עורך דין מלווה בעת קניית דירה (המדריך השלם)
קניית דירה היא שלב חשוב ומרגש, אשר רבים חולמים עליו במשך זמן רב ועומלים קשה להגשמתו – אך אל תשכחו להסתייע בעורך דין קניית דירה. בתוך כל ההתרגשות חייבים לזכור כי אין זו עסקה פשוטה, ויש לבצע אותה על הצד הטוב ביותר על מנת להימנע מתקלות עתידיות. כדי לעבור את התהליך בצורה חלקה יש להיעזר באיש מקצוע שיסייע לכם בכל הנדרש והכרוך בביצוע העסקה לקניית הדירה. לצורך כך, עורך דין המומחה למקרקעין הוא הכתובת הנכונה.
מספר מושגי יסוד שכדאי להכיר לפני בחירה עו"ד מלווה ברכישת דירה
בטרם נצלול את נושא הייצוג בידי עורך דין במהלך עסקה לרכישת נכס מקרקעין, נעמוד על כמה מושגים ונבאר אותם על מנת שהכל יהיה ברור.
* טאבו – פנקס רישום זכויות המקרקעין הישראלי קרוי גם טאבו. מדובר ברישום ממשלתי אשר כולל בתוכו את נכסי המקרקעין בישראל ומאגד אותם. ממרשם המקרקעין ניתן לקבל נסח טאבו.
* נסח טאבו – מסמך ובו מצויים הפרטים החושבים והמהותיים לגבי נכס מסוים, באופן רשמי ומהימן. בנסח הטאבו ניתן לראות מיהו הבעלים הרשום של הנכס, מה גודל וייעוד הנכס וכן האם רשומות על הנכס הערות אזהרה (ראו בהמשך). ישנם כמה סוגים של נוסחי טאבו, ולכל מטרה מתאימה הוצאת נסח טאבו שונה, למשל: רגיל, היסטורי וכדומה.
* ייעוד הנכס – לכל נכס הרשום בטאבו יש ייעוד. למשל: מגורים, חקלאות, מסחר וכדומה. חשוב לברר מהו ייעוד הנכס בטרם רוכשים אותו, ולוודא כי הוא מתאים למגורים.
* הערת אזהרה – בטרם העברת בעלות רשמית בנכס וקבלת נסח טאבו מעודכן על שמכם, ניתן לרשום הערת אזהרה שתופיע על גבי נסח הטאבו ותיידע כל אדם המעוניין לבצע פעולה בנוגע לנכס בעניין מצבו של הנכס. משמע, בטרם הרכישה חשוב מאוד לברר שאין הערות אזהרה בנכס, למשל נכס אשר רשום בהערת אזהרה על גביו כי הוא נמכר לצד שלישי.
כמו כן, חשוב מאוד לרשום הערת אזהרה לטובתכם לאחר חתימת החוזה, על מנת שבעל הנכס לא ימכור את הנכס בשנית, פעולה העלולה לפגוע אנושות בזכויותיכם בנכס ולגרור אתכם לסחרור של הליכים משפטיים ארוכים ומיותרים.
* עורך דין לענייני מקרקעין – עורך דין מקרקעין הוא עורך דין העוסק בתחום המקרקעין באופן בלעדי או מקביל, וכזה שיאפשר לכם לצלוח בקלות האפשרית את העסקה שלכם, אפילו אם אתם לא עוסקים בנדל"ן ביום יום שלכם.
* חוזה לרכישת נכס מקרקעין – חוזה לרכישת דירה או הבית הוא חוזה שאתם חותמים עליו מול המוכר של הנכס, חברה קבלנית או אדם פרטי, אשר מעגן בתוכו את תנאי העסקה, תנאי הנכס, מועדי מסירת התשלומים וגובהם, תנאי העברת הבעלות והמועדים החשובים בעסקה וכיוצא באלה. החוזה נתון למשא ומתן וחשוב מאוד לנסח אותו ולערוך אותו בקפידה תוך ירידה לפרטים הקטנים ומחשבה אסטרטגית, על מנת שיהיה כמה שיותר לטובתכם.
* מיסי מקרקעין – בעת רכישת דירה ישנם מיסים שונים שיש לשלם לרשויות המס בישראל. עורך הדין שלכם יודע בדיוק אילו מיסים אתם באופן ספציפי צריכים לשלם בעבור עסקה מסוימת שאתם מבצעים, אך חשוב שתדעו לכל הפחות את שמותיהם – מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה וכן אגרות שונות. אל תהססו לבקש מעורך הדין שלכם שיסביר לכם אילו מיסים אתלם נדרשים לשלם ומה הסכומים, על מנת שתביאו אותם בחשבון בעת שקילת כדאיות העסקה לרכישת הדירה שלכם. עוד מידע כאן.
לפני בחירת עורך דין - בחירת הדירה
יש לקחת בחשבון מראש כי לא קונים דירה ביום אחד. בטרם תחליטו לרכוש דירה מומלץ לבקר בה מספר פעמים לפחות, בתקופות שונות ובשעות שונות ביום, על מנת לעמוד על מצבה. כמו כן, בדקו את המצב הפיזי של הדירה היטב וודאו שהכל לשביעות רצונכם. בקשו תוכניות של הדירה על מנת שתוכלו לראות איך הדירה בנויה ומתוכננת, להסתכל האם שינויים שאתם רוצים לעשות בעתיד אפשריים מבחינה תכנונית וכדומה.
כמו כן, בדקו את האזור של הדירה, האם קיימים באזור כל השירותים שאתם נדרשים אליהם (דוגמת גני ילדים וכדומה). מומלץ להכיר את השכנים ולשוחח עם אנשים המתגוררים באזור הדירה הפוטנציאלית ולשאול אותם שאלות על מנת ללמוד היטב על האזור ועל הנכס שלכם. כמו כן, אל תהססו לפנות לקבלן, למתווך או לבעלי הדירה בשאלות – ככל שתבררו יותר פרטים מראש כך תחסכו מעצמכם הפתעות פחות נעימות בעתיד.
אם לאחר כל הבירורים החלטתם שהדירה המדוברת היא הדירה המושלמת עבורכם, אפשר לצאת לדרך. אבל החלק הארוך שבהליך לא מסתיים כאן; גם לאחר שימת האצבע על דירה מסוימת יש עוד מספר שלבים שאין להקל ראש בחשיבותם.
הסתייעות בעורך דין קניית דירה
את החלק הראשון של ההליך, בחירת הדירה, ייתכן שעשיתם בעצמכם או בהסתייעות ביועצי נדלן וכדומה.
לעומת זאת, בחלק השני של ההליך, חשוב מאוד להסתייע בשירותיו של איש מקצוע הבקיא בתחום, עורך דין לקניית נכס, שיספק לכם "ראש שקט" במהלך רכישת הדירה. החלק השני הוא מורכב וחשוב מאוד, ולו מספר שלבים חשובים מאוד ויש להתייחס אליו בכובד ראש ולהיעזר במסגרתם בעורך דין מקרקעין שניתן לסמוך עליו.
למשל, ישנן בדיקות שונות שיש לבצע בטרם חתימה על חוזה לרכישת הדירה. את הבדיקות האלה אי אפשר לבצע בכוחות עצמכם ויש להסתייע בעוד לקניית דירה, הבקיא בתחום המקרקעין ויבצע עבורכם את הבדיקות הנדרשות בצורה המקצועית והיסודית ביותר. למעשה, יש כמה תשובות לשאלה "למה צריך אותו", והתשובות מתחלקות לפי שלבי רכישת הדירה:
#1 בטרם חתימת חוזה הרכישה.
#2 במהלך החתימה על חוזה הרכישה.
#3 לאחר חתימת חוזה הרכישה.
בדיקות נוספות של עו"ד לקניית דירה בטרם חתימת חוזה הרכישה
עוד לפני שתחתמו על חוזה לרכישת הדירה, עורך הדין שלכם יברר עבורכם מספר דברים חשובים מאוד שאסור לדלג עליהם או להקל ראש בבדיקתם. אלה דברים שאין אפשרות לברר אותם לבד כיוון שהם דורשים עין מקצועית שלא תפספס אף פרט, שעלול לעלות לכם ביוקר בשלב מאוחר יותר. בדיקות שחשוב לבצע לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה הן למשל:
* הערות אזהרה ובעלות מקורית בנכס: זה עשוי להישמע מעט טריוויאלי, אך תופתעו לשמוע כי לעיתים קרובות בבדיקת בעלות הנכס ומצבו מגלים "שדים שהוחבאו בארונות", כאלה שדווקא לא ניתן לראות אותם במראית עין, אלא יש לברר לגביהם באופן יזום ויסודי. לדוגמה, מכירות קודמות וכפולות, שעבודים, הערות אזהרה על הנכס ואפילו חוסר בהירות לגבי בעלות בנכס, למשל כמו נכסים הרשומים בטאבו על מספר אנשים או כאלה שבעלותם מוטלת בספק. עורך דין לקניית דירה מקבלן יברר על מי רשומה הדירה, באמצעות בדיקת נסח הטאבו, יבדוק האם היא נקיה מכל חוב ושעבוד משפטי או משכנתא, ולבסוף יידע אתכם כי הכל כשורה ואפשר לצאת לדרך עם העסקה. במידה ולא יהיה לצידכם עורך דין מקצועי שיברר עבורכם, תוכלו להיתקל בבעיות משפטיות בהמשך הדרך הקשורות לזכויות המשפטיות שלכם בנכס.
* חריגות בניה ומצב הנכס: בטרם חתימה על חוזה יש לברר כי הנכס בנוי כראוי, כי הבעלים מחזיק בכל האישורים הנדרשים ולא ביצע שום חריגה או פעולה בלתי חוקית אשר תדבוק בכם במידה והנכס חורג ויועבר על שימכם. עורך הדין יאפשר לכם לדעת שבניית הנכס בוצעה בצורה כשרה, לאחר שיעיין בעין מקצועית במסמכי הרשות לתכנון ובניה. במידה ולא תסתייעו בעורך דין לענייני מקרקעין שיערוך בדיקות חשובות אלה, תוכלו להיתקל בהמשך בקנסות, צווי הריסה על חלקים או אפילו על כל הנכס וכיוצא בסנקציות אלה. עוד על חריגות בניה במדריך הבא.
עו"ד בעסקאות של דירות יד שניה לעומת דירה מקבלן
האם יש הבדל בבדיקות שצריך לעשות כאשר רוכשים דירת יד שנייה? בדירות יד שניה יש לברר היטב על מי רשום הנכס וכן לוודא בצורה יסודית שאין חריגות בניה או ליקויים חמורים בנכס, שכן מדובר בנכס שכבר התגוררו בו אנשים ויתכן שביצעו בו שינויים אסורים, אפילו מבלי להיות מודעים לכך. את מכלול העניינים הללו יש לברר מבעוד מועד ובטרם חתימה על חוזה, על מנת לקבל החלטה נכונה בנוגע לרכישת הנכס הספציפי, וכן על מנת לכלול את העניינים האמורים במסגרת חוזה הרכישה, במידת הצורך.
יש לציין כי יש גם הבדל במידה ורוכשים דירה מחברה קבלנית. במידה ורוכשים דירה מחברה, אין להסתפק בבדיקות שפורטו לעיל אלא על עורך הדין לבדוק ולברר גם את טיב החברה ממנה רוכשים. בדיקה זו מתבצעת בין היתר ברשם החברות ומאפשרת לדעת האם החברה היא חברה שניתן לסמוך עליה, על מנת שלא ליפול חלילה להונאה או לעסקה מול חברה "חולה", משמע חברה הנמצאת בהליכי חדלות פירעון למשל.
במהלך החתימה על חוזה הרכישה
למה חשוב לערב עורך דין מטעמכם בתהליך קניית דירה ראשונה או יד שניה ומהם תפקידיו? מעבר להכנות והבדיקות בטרם סגירת העסקה, עוד לקניית בית פרטי או דירה ילווה אתכם בשלב החתימה על החוזה.
עורך הדין שלכם ישקוד על ניסוח החוזה בצורה הנכונה ביותר עבורכם, או ביצוע תיקונים בחוזה קיים. במידה ואתם מסתייעים בעורך דין לקניית דירה מקבלן למשל, אשר מספק חוזה מטעמו, החוזה נתון להכנסת תיקונים ושינויים בהתאם למשא ומתן שינהל איתו עורך הדין שלכם אשר רואה את האינטרסים שלכם בעסקה, ואותם בלבד.
חוזה הרכישה כולל את כל הסעיפים אשר יגנו עליכם ברכישה, ועורך דין מקצועי יוודא כי לא נותרים קצוות פתוחים כלל, וכי אתם מוגנים ומכוסים מכל הצדדים ברכישה. ביצוע חוזה מקצועי ומקיף יאפשר לכם להימנע מסכסוכים משפטיים או חיובי ענק בהמשך הדרך.
לאחר ניסוח החוזה וירידה לפרטים הקטנים, עורך הדין יתלווה אליכם במעמד החתימה ויוודא כי הכל מתבצע כראוי וכדין; כך – אתם לעולם לא לבד בתהליך ותמיד יש עין מקצועית פקוחה על המתרחש.
לאחר חתימת חוזה הרכישה
גם לאחר החתימה על החוזה המיוחל, עורך הדין ממשיך בעבודתו. עורך הדין שלכם ידווח עבורכם לרשויות המיסוי והמקרקעין, כך שתוכלו להסדיר את תשלום המיסים בצורה רלוונטית ובאופן האידיאלי עבורכם וכן על מנת להעביר את הנכס על שמכם או לרשום לטובתכם הערת אזהרה שתבטיח את זכויותיכם העתידיות בנכס אשר צומחות מהחוזה שנחתם זה מכבר.
במידה ואתם עומדים לקחת הלוואת משכנתא על הנכס שאתם רוכשים, תוכלו לשכור את שירותיו של עורך הדין שלכם המתמצא בתחום המקרקעין, גם לליווי בהליך לקיחת המשכנתא וחתימה על ההלוואה האידיאלית עבורכם באופן ספציפי.
איך לבחור עורך דין רכישת דירה?
עריכת דין הוא מקצוע החולש על תחומי חיים רבים. לכן, אין להסתייע בכל עניין באותו עורך דין, אלא לבחור בצורה ספציפית עורך דין מתאים לכל עניין משפטי לגופו. בייחוד בענייני מקרקעין, הדורשים ירידה לפרטים קטנים וכן בהם בקיאות וניסיון הם שם המשחק.
יש להקפיד על בחירת עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין. כך, תוכלו להיות סמוכים ובטוחים שעורך הדין שלכם יודע מה הם הדברים החשובים שיש לבדוק וכיצד לבדוק אותם וכן תוכלו לישון בשקט שכן גם אם אתם לא מנוסים בתחום ואפילו אם זו הדירה הראשונה שאתם רוכשים – יש מי שמגבה אתכם ומבין עניין, כך שאתם מוגנים.
בטרם תסגרו הסכם ייצוג בידי עורך דין ספציפי, בדקו את תחום התמחותו וכן את שנות הניסיון שלו כאמור. כמו כן, ניתן לבקש המלצות על עורכי דין לענייני מקרקעין מלקוחות מרוצים של עורך הדין.
עורכי דין מומלצים לקניית דירה הם בדרך כלל אלה שממליצים עליהם הרבה, וכן שהם בעלי ידע רב בתחום – משמע ניסיון. אל תפנו לעורך דין מסוים רק מפני שיש לכם קשר מסוים אליו, למשל לחבר. הקפידו לבחור בעורך דין על פי הקריטריונים הרלוונטיים, שהם החשובים באמת, כיוון שבחירת עורך הדין הנכון לליווי בעסקאות נדל"ן ומקרקעין עשוי לחסוך לכם אלפי, ואפילו מאות אלפי שקלים ועוגמת נפש.
כמה עולה עורך דין מלווה ברכישת דירה
אין מחיר עורך דין קניית דירה אחיד. שכר הטרחה שתשלמו לעורך דין תלוי בניסיון שלו, בפופולריות שלו וכן באזורים שונים בארץ.
ככל שעורך הדין הוא ידוע שם בתחום, כמובן שהתעריפים שלו יהיו יקרים יותר. כמו כן, עורכי דין במרכז הארץ ככלל יקרים יותר מעורכי הדין בפריפריה, בדומה לתעריפים השונים של רוב השירותים והמוצרים האחרים. מומלץ בחום שלא לחסוך בהוצאה ולחפש את עורך הדין הזול ביותר, שכן שכירת שירותיו של עורך דין מומחה ומנוסה היא המפתח להצלחת העסקה ורכישת הדירה בצורה חלקה תוך הימנעות מבעיות.
עם זאת, כמובן שרצוי לדעת מראש כמה כסף אמור לגבות עורך דין בעסקת מקרקעין וכמובן להשוות בין המחירים ובין עורכי הדין השונים על מנת להבין מיהו עורך הדין המתאים ביותר עבורכם. לכן, נוכל להעריך מהו שכר טרחה מקובל של עורך דין קניית דירה בארץ.
שכר טרחה של עורך דין בדרך כלל, ובמיוחד בליווי מקצועי כמו זה לרכישת דירה, נמדד באחוזים מגובה העסקה. משמע, התשלום שאתם צריכים לשלם לעורך דין מקרקעין מטעמכם הוא למעשה אחוז מסוים הנתון לשיקול דעת של עורך הדין בקביעת התעריפים וכן לעיתים למשא ומתן שלכם עימו, מתוך סכום העסקה – מחיר הנכס.
שכר טרחה של עורך דין מקרקעין פרטי לליווי מתחילת העסקה, כאשר אתם עדיין מתלבטים לגבי קניית הנכס ותוהים על קנקנו, ועד לשלב הפוסט-חוזי, משמע הדיווח לרשויות בגין העסקה ורישום הנכס על שמכם/הערת אזהרה, נע בין חצי אחוז לאחוז וחצי מכלל סכום העסקה.
יש לציין, כי במידה ואתם מתכננים לרכוש בית פרטי או דירה מקבלן, ישנן עלויות נוספות. למרות שהדירה שלכם תהיה חדשה לחלוטין כמו שכולם חולמים, כדאי שתדעו שיש לכך גם עלויות נלוות. החברה הקבלנית מחייבת לעיתים קרובות מאוד את הקונים לשכור את שירותיו של עורך דין ספציפי מטעמם. לעורך הדין הזה, שתצטרכו לשלם לו שכר טרחה בין כה וכה תשלמו כ – 5,000 ₪ בתוספת מע"מ. עם זאת, מבחינת האתיקה המקצועית עורך דין של החברה הקבלנית לא יכול לייצג אתכם, מטעמים של ניגוד אינטרסים – אלא רק לבצע לשירותכם שירותים פורמליים.
זו הסיבה בגללה מומלץ מאוד לשכור עורך דין מטעמכם, שישים לנגד עיניו את האינטרסים שלכם בעסקה ויבין בדיוק מהם הצרכים שלכם. כך, יוכל לשמש לכם עיניים ופה במהלך העסקה, ובפרט במהלך ניסוח החוזה.
