עורך דין תמ"א 38 – ליווי משפטי לפרויקטי תמ"א והתחדשות עירונית

עורך דין תמ"א 38 – מהם תפקידיו ובאילו מקרים מומלץ לפנות אליו?

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 אלו ראשי תיבות לתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. למעשה מדובר במעין חוזה המכיל תקנות מדויקות שתפקידן להבהיר איך צריך לטפל בסיכונים שעלולים לקרות בשל רעידת אדמה. תמ"א 28 אושרה במדינתנו משנת 2005 אף על פי שגם כמה עשרות שנים לפני כן דובר על כך שיש חשש להתמוטטות מבנים במקרה של רעידת אדמה בישראל.

עקב כך הוחלט לבצע עבודות תמ"א 38, עבודות בניה וחיזוק מבנים, התאמתם לגובה לפי התקנות ועוד. מעבר להיבט הבטיחותי, תמ"א 38 יוצרת גם התחדשות עירונית מכיוון שהמבנים שעוברים תמ"א 38 מקבלים מראה חדשני, עוברים מעין שיפוץ מאסיבי ומעניקים לעיר מראה חדש ומודרני יותר. תמ"א 38 מיועדת למבני מגורים אך גם למבנים אחרים, שאינן בהכרח מיועדים למגורי אדם.

מהם השלבים בפרויקט תמ"א 38 ובאילו מהם נדרשת מעורבותו של עו"ד תמ"א 38?

בכדי להוציא לפועל את פרויקט תמ"א 38 יש לעבור סוג של מסע. בסופו של דבר אכן מתקבלת דירה מחודשת ובטוחה אך ראשית הדרך עשויה להביא עמה לא מעט מכשולים. השלב הראשון הוא התארגנות של כל בעלי הדירות במבנה וקיום אסיפה שבמהלכה תתקבל הסכמה לצאת לדרך בפרויקט תמ"א 38. בשלב זה גם רצוי לבחור נציג מטעם הבניין המשותף ועורך דין, רצוי עו"ד המסוגל לספק ייעוץ משפטי בנושאי תמ"א 38 והתחדשות עירונית. חשוב לוודא כי עורך הדין אכן מכיר את הנושא היטב ובקיא בו, על מנת שיוכל להתחיל את עבודתו כבר בשלב הראשוני.

בהמשך, נהוג לרכז כמה הצעות ולבדוק אותן יחד עם בעל מקצוע. פעמים רבות יזמים וקבלנים פונים אל דיירי הבניין ונוצרת אנדרלמוסיה שלמה. בכדי שהתהליך יתנהל כשורה, יש לוודא כי יש נציגים ספציפיים המנהלים את התהליך מול היזמים והקבלנים. שני השלבים הללו עשויים לארוך משך זמן שונה מקבוצת דיירים אחת לשנייה. הסיבה לכך היא שמשך הזמן תלוי ביעילות של בעלי הדירות, שיתוף פעולה ביניהם, נחישות וזמינות. במידה ואכן ייבחר עורך דין כבר בשלב הראשון, הוא יוכל לנהל את התהליך באופן מקצועי ובאופן זה ייקצר את משך הזמן שיארכו שני השלבים הללו.

בשלב השלישי ניתן לומר כי "מעלים הילוך" והדגש הוא על ניהול משא ומתן עם היזם שנבחר וחתימה על הסכם. אם שאלתם את עצמכם באילו מקרים נהוג לפנות לעו"ד תמ"א 38, הרי זהו המקרה. כלומר, בשלב זה עורך הדין אמור לנהל משא ומתן ולייצג את הדיירים מול היזם. בסופו של תהליך ייחתמו הצדדים על מסמך משפטי על פיו יתנהלו מרבית העניינים משלב זה ואילך. עורך דין מיומן ומקצועי ירד לפרטים וידייק בכל הנוגע לתמ"א 38 שצפוי להתבצע בבניין. שלב ניהול משא ומתן הוא חשוב מאין כמותו והוא אורך מספר חודשים. במידה ועורך הדין אכן ייבצע את עבודתו כראוי התהליך יכול להסתיים הרבה יותר מהר.

טיפ: עדיף ששלב החתימה על ההסכם יהיה לאחר שהסתיים תהליך התכנון הראשוני – במצב זה בעלי הדירות יחתמו על ההסכם מפורט שהם יודעים מה יקבלו בסוף התהליך (לא כל היזמים מסכימים לבצע הליך זה בטרם חתימת הסכם).

לאחר שייבחר יזם ויסתיים המשא ומתן, על היזם להתחיל ולתכנן את התכניות לפרטי פרטים. לאחר מכן הוא יציג את תכניותיו לנציגי הבניין ועורך דינם, תינתן להם ההזדמנות להעיר הערות ולדרוש תיקונים כאלה ואחרים ולאחר הסכמה משותפת מוגשת בקשה להיתר בניה. בשלב זה נהוג לשלם מיסים והיטלים כגון אגרת בניה, וכדומה. במידה ואכן ניתן היתר בניה ולא הועלו התנגדויות מצד דיירי הבניין או בעיות אחרות – יש להתחיל ולהתארגן לבניה וביצוע. במקביל לעניינים הכלכליים (העברת ערבויות שטרם הועברו ותשלום אגרות), יתחיל היזם להכין את השטח: גידור הבניין, הקמת אזור לאחסון ציוד, אזור לפסולת ופינוייה, הקמת פיגומים וכדומה.

בהמשך, יתחיל היזם לבצע את עבודות הבניה בהתאם להסכם שנחתם. הבעלים יכולים ללוות את התהליך ולשכור את שירותיו של מפקח (ע"ח היזם) מטעמם אשר יוודא כי אכן הבניה מתבצעת לפי ההתחייבות של היזם וברמה גבוהה. קיים הסכם תמ"א הקובע לוח זמנים ספציפי למשך הבניה. תקופת הבניה משתנה מפרויקט אחד לפרויקט אחר ותלויה בגודלו ו"אופיו" של המבנה. במידה וישנן תוספות בניה, קומות נוספות, מעלית, חניון וכדומה – התהליך עשוי להתארך. לרוב, שלב הביצוע והבניה אורך כ-20 חודשים. יש לציין כי בחוזה אמורים לציין את תקופת הבניה ועורך הדין אמור להקפיד על כך.

בסיום הבניה יימסרו הדירות לבעליהם. שלב זה ייעשה באופן מסודר, במקביל לבדיקות ווידוא של מפקח חיצוני. כמו כן, ייערך פרוטוקול תיקונים / ליקויים ובמידה ואכן ישנם כאלה, יצטרך היזם לתקנם בפרק זמן שהוחלט עליו עוד בשלב החתימה על ההסכם. לאחר השלמת הפרויקט הבית יירשם באופן שישקף את ביצועי הבניה שנעשו בו. תהליך הרישום יכול לארוך כשנתיים (רישום בית משותף ואחר כך ייחוד הדירות).

מהו תיקון תמ"א 38 2?

כאשר התקבלה תכנית תמ"א 38 בישראל הייתה ציפייה כי דיירי הבניין יבצעו את עבודות השיפוץ באופן עצמאי והובטחו להם תמריצים שונים. לאחר מספר שנים הסתבר כי מספר המבנים שאכן בוצעו בהם עבודות החיזוק היה מינימלי ולכן משרד הפנים החליט לבצע כמה תיקונים בתכנית תמ"א 38. תיקון 2 לתמ"א 38 עוסק במבנים ובניינים שעלות השיפוץ שלהם גבוהה מאוד. לפיכך, ניתן אישור להרוס לחלוטין את המבנה ולבנות אותו מחדש לפי התקנות של בניה כנגד רעידות אדמה.

בשונה מפרויקט "פינוי בינוי", תיקון מספר 2 לתכנית תמ"א 38 מאפשר להרוס את המבנה תוך זמן קצר וגם לבנות אותו מחדש, ללא צורך בבירוקרטיה ועיכובים שונים. בכדי לוודא אם אכן המבנה שבו הנכם גרים מתאים לדרישות התיקון ה-2 בתמ"א 38 ניתן להתייעץ עם עורך דין התחדשות עירונית או עם עו"ד תמ"א 38 באזור תל אביב והמרכז.

כמה מילים על תביעות תמ"א 38

מעטים יודעים אך לא ניתן להגיש תביעה בנושא תמ"א 38 אם לא מתקיימים שני התנאים הבאים:

1. חוק החיזוק מבהיר מהו הרוב שצריך בכדי לקבל החלטות בקרב הדיירים בבניין לטובת ביצוע פרויקט תמ"א 38.

2. חייב להיות היתר בניה או שהוגשה בקשה להיתר בניה. על מנת להגיש תביעה יש להציג את ההיתר ואת האישור שניתן.

עשויות להיות גם תביעות תמ"א 38 שמוגשות על ידי דיירים בבניין שהפרויקט התבצע בו לא כשורה. למשל, דיירים שתובעים את היזם מכיוון שעבודתו לא נעשה כראוי או לפי בהתאם לאמור בהסכם. במקרה של תביעה כזו יש להגיש הוכחות ו/או רשלנות של היזם – מומלץ לקבל ייעוץ וייצוג משפטי של עורך דין, עוד מומלץ לקבל ייעוץ מעורך דין שמכיר את התחום ועוסק בתמ"א 38 והתחדשות עירונית.

במה מטפל עורך דין תמ"א 38?

תמ"א 38 הינו פרויקט חשוב ומשמעותי, אך מעבר לתוצאות סופיות מאירות עיניים עשויות גם לצוץ בעיות רבות בתהליך עצמו. בכדי שהתהליך המורכב יעבור במינימום בעיות, ובכדי שתהיה לדיירים הגנה מספקת – נהוג לשכור את שירותיו של עורך דין לליווי פרויקט תמ"א 38. תפקידו של עורך הדין הינו להבטיח ללקוחותיו כי כל שלבי התהליך יעברו באופן תקין ולא יארכו מעבר לזמן הדרוש, לשים לב "לאותיות הקטנות" ולשמור על האינטרסים של לקוחותיו בצורה הטובה ביותר.