עסקאות קומבינציה במקרקעין
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
שתף מאמר זה:
מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה במקרקעין הינה אחת מעסקאות הנדל"ן הנפוצות בארץ, אשר טומנת בחובה פוטנציאל רווח גבוה ביותר.
עסקאות קומבינציה מתבצעות באופן טיפוסי בין בעלי קרקעות לקבלנים ויזמי נדל"ן. במסגרת העסקה, הגורם המחזיק בבעלות על הקרקע מוכר חלק מסוים ממנה עבור היזם או הקבלן, בתמורה לנתח מסוים מהנכס העתידי שצפוי להיבנות על הקרקע המדוברת.
במילים אחרות, מדובר בעסקת חליפין במהלכה בעל הקרקע מוכר את אדמתו לקבלן בתמורה לשירותי בנייה, ואילו הקבלן מקבל קרקע לבנייה ללא צורך בהשקעת הון.
באם מתבצעת בצורה מושכלת ותחת תנאים מיטיבים, עסקת קומבינציה עשויה להניב תשואה נאה עבור כל הצדדים לעסקה, ולכן עשויה להוות אפיק השקעה משתלם במיוחד עבור בעלי קרקעות.
האם כדאי להיעזר בגורם מקצועי מלווה לביצוע עסקת קומבינציה?
התשובה הפשוטה היא – כן. חשוב להבין את חשיבות ליווי של עורך דין נדלן בעסקת קומבינציה עם קבלן.
ביצוע עסקת קומבינציה משתלמת ובטוחה דורשת בדיקה יסודית של תנאי עסקת הרכישה ובחינה מדוקדקת של המודל העסקי המתאים ביותר. בדיקות אלו מצריכות ידע משפטי נרחב ומעמיק בתחום המקרקעין. לכן חשוב להיעזר בעורך דין מומחה לעסקאות קומבינציה ומכר. עוד מידע כאן.
חשוב להדגיש שחתימת הסכם לעסקת קומבינציה ללא הסתייעות בגורם מקצועי מורשה ובעל ניסיון בליווי עסקאות קומבינציה מעלה משמעותית את רמות הסיכון מהעסקה.
מיהם הצדדים לעסקת קומבינציה?
עסקאות קומבינציה הן עניין מורכב למדי לאור ריבוי השחקנים המעורבים בהן:
המוכר – בעל הנכס (הקרקע)
הקונה – הקבלן
הבנק המלווה
רוכשי הנכס העתידי שעתיד להיבנות על הקרקע
מה צריך לכלול חוזה עסקת קומבינציה?
חוזה עסקת הקומבינציה כולל אתהעסקאות הבאות:
– עסקת מכר – במהלכה בעל הקרקע (המוכר) מעביר חלק מזכויות הבנייה על הקרקע לקבלן (הקונה).
– הסכם שירותי בנייה – במהלכו מוסכם על נתינת שירותי הבנייה על ידי הקבלן לצורךהקמת נכס למגורים על גבי החלק מהקרקע האמורה.
– שיתוף וחלוקה במקרקעין – השילוב של שני שתי העסקאות המוזכרות מעלה מקנות לבעל הקרקע את האפשרות לממש את זכויות הבנייה הקיימות בהוצאות ותשלומי מסים מופחתים, בעוד היזם מקבל את האפשרות לבנות נכס למכירה ללא צורך בגיוס הון לרכישת קרקע.
בשל מורכבות עסקת הקומבינציה, החוזה צריך להסדיר מגוון רחב של נושאים מהותיים וחשובים, ביניהם:
* קביעת לוחות הזמנים והכנת התכניות לתכנון ובנייה על הקרקע
* חלוקת הנכסים בין הצדדים ומסירת החזקה בקרקע
* ערבויות, מימון ובטחונות
* תנאי הנשיאה בתשלומי חובה, מסים והוצאות
* רישום הערת אזהרה כחלק מעסקת קומבינציה ומגבלות על מכירת יחידים
* תנאי השיווק והרישום
ריבוי הצדדים המעורבים מבליטה את הצורך שבחשיבות ליווי של עורך דין נדלן בעסקת קומבינציה עם קבלן, שכן ישנם היבטים משפטיים רבים שיש לקחת בחשבון בעסקת מולטילטרית, רב-שלבית וארוכת טווחשכזו.
שני הצדדים לחוזה, קרי בעל הקרקע והקבלן, זקוקים לייצוג משפטי הולם שיבטיח את תקינות וכדאיות העסקה בהתאם לאינטרסים הייחודיים שלהם:
* צד בעל הנכס בעסקת הרכישה צריך לוודא כי הקבלן הנבחר הוא המתאים ביותר לעסקה הספציפית, במונחים של ידע, מוניטין וניסיון מקצועי. עורך הדין המייצג את מוכר הקרקע ידאג לגשר בין האינטרסים ופערי הידע בין לקוחו לבין הקבלן.
* צד הקבלן בעסקת קומבינציה אחראי על כך שהקרקע הנבחרת היא המתאימה ביותר לאינטרסים של לקוחו, מבחינת ערכה הכלכלי והצפי לקבלת היתרי הבנייה מהרשויות הרלוונטיות.
אילו סוגי עסקאות קומבינציה ישנם?
ניתן להצביע על שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה: עסקאות מכר מלא ועסקאות מכר חלקי. שני הסוגים הללו הוכרו לראשונה במסגרת פסק דין ע"א 487/77 מנהל מס שבח נ' אחים ברקאי בניין בע"מ, הנודע כ"הלכת ברקאי". במסגרת פסיקה זו, נקבע כי אמנם שתי העסקאות דומות במהותן, אך קיים ביניהן שוני משמעותי בכל בנוגע למיסוי ולכן יש להבחין ביניהן.
במסגרת עסקת מכר חלקי – רוכש הקרקע, קרי הקבלן, מקבל לידיו חלק מסוים מהקרקע, ובתמורה מעמיד לרשות בעל הקרקע נתח מסוים מהבעלות על המבנה אשר עתיד הקבלן לבנות על אותה אדמה. מבחינת רשויות המס, מדובר בעסקת חליפין המחייבת את בעל הקרקע בתשלום מס שבח ומס רכישה חד פעמי.
במסגרת עסקת מכר מלא – רוכש הקרקע, קרי הקבלן, מקבל לידיו את הקרקע בשלמותה, ובתמורה מעביר לרשות בעל הקרקע נתח מסוים מהבעלות על המבנה שעתיד הקבלן לבנות על אותה אדמה. מבחינה כלכלית גרידא, עסקאות קומבינציה מסוג זה נחשבות כאופציה כדאית פחות ביחס לעסקת מכר חלקי, ולכן היא גם נפוצה פחות.
מהם המודלים האפשריים לעסקת קומבינציה?
גם כאן ניתן להצביע על שני סוגים עיקריים:
עסקת קומבינציה נטו – במסגרתה הקבלן נושא בכל התשלומים הכרוכים בעסקה, כאשר בעל הקרקע מקבל בתמורה מחיר נטו שסוכם מראש. מודל זה של תמורה מוסכמת מראש נפוץ במצבים שבהם קיימת מידת וודאות גבוהה לגבי מספר וסוג הנכסים שייבנו על המגרש. מודל זה מפחית ואף מעלים את חוסר הוודאות השוררת באשר לתמורה העתידית מהעסקה (קרי, מהנכסים שייבנו על הקרקע), אך בד בבד גם מקטין לרוב את התשואה הפוטנציאלית.
עסקת קומבינציה אחוזים – במסגרתה נקבע מראש איזה אחוז מסך הנכסים העתידיים שייבנו על הקרקע יועברו לבעלות המוכר (קרי, בעל הקרקע). אחוז הקומבינציה נקבע בהתאם למספר גורמים, כאשר הבולט מביניהם הוא מיקום, ולכן שווי, הקרקע המדוברת. מודל זה נפוץ יותר במצבים בהם קיימת חוסר בהירות תכנונית, כלומר כאשר מספר וסוג הנכסים העתידיים איננו ידוע בוודאות.
בטרם ההחלטה על מודל העסקה, יש להיעזר בעורך דין מומחה לעסקאות קומבינציה ומכר על מנת להבטיח שמכלול הנתונים והשיקולים המשפטיים יילקחו בחשבון.
מה ההבדל בין עסקת קומבינציה לעסקת תמורות?
חשוב לעמוד על ההבדלים בין עסקת קומבינציה לעסקת תמורות. במסגרת עסקת תמורות, בעל הקרקע יקבל תשלום כספי במקום הנכסים שייבנו על הקרקע הנמכרת.
במודל זה, ניתן ליצור עסקה במסגרתה בעל הקרקע יקבל לידיו תשלום כספי על כך אחוז מסוים מכל הכנסה שיקבל היזם בעבור מכירת הנכסים שייבנו על הקרקע.
מהם היתרונות והחסרונות של עסקאות קומבינציה?
כבכל עסקת נדל"ן, חשוב להיות ערים ליתרונות וחסרונות של עסקת קומבינציה.
היתרון המרכזי טמון בתמורה וברווח הפוטנציאלי לשני הצדדים. עסקאות קומבינציה מאפשרות לבעלי קרקעות להרוויח סכום גבוה יותר מזה שהיו מקבלים מעסקת נדל"ן רגילה, ואילו היזמים מרוויחים משום שאינם נדרשים לגיוס הון לרכישת קרקע לבנייה.
יתרון מרכזי נוסף הוא החיסכון בעלויות המיסוי עבור שני הצדדים.המיסוי על עסקת קומבינציהנמוך משמעותית מעסקת מקרקעין רגילה. כך לדוגמא, בעל הקרקע נדרש לשלם מס שבח רק על אותו החקל בקרקע שנמכר לקבלן, ולא עבור כל הקרקע בשלמותה.
לצד היתרונות הללו, חשוב להיות מודעים גם לחסרונות של עסקאות קומבינציה. החסרון העיקרי בסוג עסקה זה הוא בראש ובראשונה פרק הזמן הארוך עד לקבלת התמורה. בעל הקרקע ירוויח רק לאחר תום הבנייה, שעשויה לקחת שנים ואף להתעכב יותר מהצפוי, בעוד שרווחי הקבלן עשויים להיפגע באם בוצעה הערכה מוטעית של שווי הקרקע, או באם חל שינוי או צמצום של הנכסים המתוכננים.
