פינוי שוכר סרבן שלא מתפנה מרצונו ו/או לא משלם

איך מתמודדים עם דייר סרבן שלא מתפנה מהדירה?

אחת הסיטואציות המעיקות והמתסכלות ביותר שבעל נכס המשכיר את דירתו או ביתו עשוי להתמודד עמן – היא כאשר השוכר מסרב להתפנות או כשהוא מסרב לשלם את שכר הדירה. פינוי שוכר שלא מתפנה או משלם זוהי אחת ההתעסקויות המרגיזות שקיימות, לעיתים המצב אף מסתבך ומאלץ פניה לרשויות החוק והמשפט.

עם זאת, בכדי לנהל את תהליך הפינוי שוכר סרבן כראוי בצורה נכונה וחוקית – יש להכיר את החוק ואת דרכי הפעולה הראויות. במקרה ונקלעתם למצב בו הדייר שאתם משכירים לו את הדירה שבבעלותכם מסרב להתפנות וניסיתם את כל האופציות הידידותיות ראוי ורצוי לפעול נגדו משפטית.

פינוי שוכר סרבן – מה עושים אם השוכר לא משלם ולא מתפנה?

הבעיה המשפטית העיקרית שנובעת ממצב בו השוכר מסרב להתפנות היא העובדה כי השוכר איננו נחשב למסיג גבול בנכס. לכן, בעל הדירה לא יכול לפרוץ לנכס ולסלק אותו. דבר זה מעורר המון תסכול וכעס בנוסף לפגיעה הכלכלית.

כאמור, שוכר שנכנס לדירה על פי חוזה אינו מסיג גבול – הסגת גבול היא פלישה לנכס ללא אישור המהווה עבירה פלילית, לכן השימוש בכוח אסור ולצורכי פינויו של השוכר יש גורם משפטי מקצועי על מנת שיתאפשר לפנות את השוכר.

הגשת תביעה לפינוי שוכר מתנהלת בהליך משפטי מקוצר (ע"פ החוק אמורה להסתיים תוך 3 חודשים). בעל הנכס צריך להגיש את התביעה לפינוי שוכר, לאחר הגשתה, השוכר יגיש כתב הגנה (תוך 30 ימים) ויתנהל דיון בערכאה המתאימה. על מנת לנהל את ההליך באופן מיטבי רצוי שבעל הנכס יזכה לייצוג משפטי על ידי עורן דין המתמחה בדיני חוזים ושההתמחות העיקרית של הוא נדל"ן ומקרקעין.

במידה ולשוכר הסרבן אין טענות מהותיות כנגד הפינוי הוא יתפנה מן הדירה עוד טרם ההליך המשפטי ובכך יחסוך לעצמו הוצאות יקרות. נציין כי תביעה לפינוי שוכר אינה תביעה כספית בגין או תשלום שכירות או נזקים שנגרמו בעקבות אי התשלום. תביעה כזו תתנהל בהליך אחר ושונה.

מספר שלבים שיש לבצע על מנת לפנות דייר סרבן

אנשים רבים טועים ולא יודעים כי הפעולות שבהן הם נוקטים על מנת לפנות את הדייר הסרבן אינן נחוצות ולעיתים גם לא חוקיות. לכן, על מנת לנהל את התהליך באופן נכון יש להגיש תלונה במשטרה (למרות שהם לא יפנו את הדייר אלא אם כן ישנה סכנת חבלה של השוכר כלפיכם או על הדירה כולה). לאחר מכן, יש להגיש תביעה לפינוי הדייר הסרבן. בו זמנית על מנת ללחוץ את השוכר יש לנסות ולממש ערבויות ובטחונות שניתנו בעת הכנסת הדייר לנכס.

איך ניתן למנוע מצב בו השוכר מסרב לפנות את הדירה?

על מנת למנוע מצב בו השוכר לא רוצה להתפנות יש לבקש מן הדייר שלכם מידע מקיף אודותיו עוד טרם נתינת המפתח לנכס. המידע יסייע לכם להבין אם מדובר באדם נורמטיבי שיש לו אפשרויות תשלום. בנוסף, ניתן ורצוי לדרוש ערבות בנקאית ואף צ'ק בטחון שייחתם על ידי השוכר. כל אלו יאפשרו לכם להפעיל לחץ על השוכר שמסרב להתפנות מן הנכס.

מה עושים אם השוכר לא משלם שכירות או שוכר לא משלם ועד בית וחשבונות?

במידה והגדרתם לדייר באמצעות חוזה השכירות כי על השוכר לשלם וועד בית וחשבונות – הוא אכן מחויב לכך. כמובן גם תשלום השכירות החודשית הינה חובה ומצבים בהם הדייר מסרב לעשות זאת – הם מתסכלים ומעוררי כעס. במרבית המקרים לדיירים שלא משלמים שכירות יש אין ספור תירוצים והסברים למצב. ההמלצה המקצועית היא לפעול עד כמה שיותר מהר. בכל יום שמתעכב התשלום החודשי כך בעל הנכס סובל מנזק כלכלי.

לסיכום, מומלץ לפנות לעורך דין שמתמחה בנושאי מקרקעין, בכדי שכוון אתכם איך להתנהל מול הדייר. עבודתו של עורך הדין היא להגיש "תביעה לפינוי מושכר". הליך זה אמור לתת פתרון מהיר לבעל הנכס ובמרבית המקרים עוזר בפינוי דיירים סרבנים. תוך פרק זמן של 30 יום, הדייר הנתבע ימסור כתב הגנה לבית המשפט. במידה והדייר הסרבן לא יגיש כתב הגנה התהליך יתקדם וימשיך להוצאה לפועל.

שוכר לא משלם בזמן מעורר אצל בעל הנכס הרבה קשיים – לא רק כלכליים ולא כל אדם יודע כיצד להתמודד עם המצב. כמו כן, עלול להיווצר מצב מסובך יותר בו השוכר לא משלם חשמל, מים או ארנונה – אף על פי שהתחייב על כך. בזכות החוזה שנחתם בעת השכרת הדירה, מחויב הדייר לשלם חשבונות ובמידה ואינו עושה זאת ניתן ורצוי לפנות לעזרה משפטית מקצועית.

בעיה נפוצה נוספת בהקשר לפינוי שוכר היא כאשר השוכר השאיר מטלטלין בדירה. מעבר לבעיה שהדייר לא שילם את שכר הדירה, הוא גם מותיר בדירה חפצים ובעל הנכס אינו יודע האם הוא יכול לפנות את המיטלטלין ולהשכיר את הדירה בשנית. ההמלצה היא לפעול בזהירות מרבית בעניין ולנסות לאתר את השוכר, בכדי לברר מהן כוונותיו.

אין ספק כי בכל יום שהדירה איננה מושכרת נגרם לבעל הנכס נזק כספי ובכדי למזער נזקים מומלץ להיוועץ בעורך דין המכיר את החוק על בוריו ויוכל לכוון את בעל הנכס כיצד להתנהל הלאה.

מתמודדים עם דייר סרבן שלא מתפנה מרצון? נשמח לסייע, התקשרו: 050-8224994

תביעה לפינוי מושכר – רקע

חוזה שכירות נועד לקבוע למעשה את ההתנהלות של בעל הדירה ושל האדם המשכיר ממנו את הנכס. עשוי להיווצר מצב שבו יהיה צורך לפנות את הדירה שלא בתאריך הפינוי הנקוב בחוזה השכירות. ישנן שלוש סיטואציות בהם יידרש פינויו של השוכר:

1. פינוי מושכר בעקבות חוב של משכנתא (חוב של בעל הנכס).
2. פינוי מושכר בשל מימוש עיקול מקרקעין.
3. פסק דין בתביעה לפינוי מושכר המורה על פינוי המושכר.

במאמר זה אנו נתייחס רק לסיטואציה השלישית – פינוי מושכר כתוצאה מהפרת ההסכם מצידו של השוכר שבעקבותיה הוגשה תביעה לפינוי מושכר וניתן פסק דין המורה על פינוי המושכר. תביעות פינוי מושכר אלו הליכים המתבצעים בזמן מקוצר על מנת לטפל (על פי חוק), בשוכרים אשר מפרים את חוזה השכירות שלהם או לא משלמים את דמי השכירות. מטרת התביעה היא פינוי שוכר מוקדם ככל האפשר.

איך מגישים תביעה לפינוי מושכר?

בטרם הגשת תביעה לפינוי מושכר יש לשלוח מכתב התראה לפני תביעה לפינוי מושכר. את המכתב יש לשלוח בדואר רשום עם אישור מסירה. ניתן גם להעביר את המכתב באמצעות שליח. במידה ותוך 30 ימים השוכר לא מפנה את הדירה או מסיר את מחדליו – ניתן יהיה להגיש את התביעה. חשוב לנהל את הפרוצדורה הנדרשת בהתאם לחוק על מנת לעמוד בתנאים להגשת תביעה לפינוי מושכר.

בכתב התביעה לפינוי מושכר צריך לצרף תצהיר מאומת על ידי עורך דין המתמחה בתחום זה – תצהיר זה משמש כתצהיר עדות ראשית. כמו כן, יש לצרף את חוזה השכירות, נסח טאבו ואישור לכך שאכן שלחתם את המכתב התראה + אישור על קבלתו על ידי השוכר בנוסף יש לצרף כל מסמך אחר שברצונכם לעשות בו שימוש בהליך. כתב הגנה יוגש תוך 30 ימים אליו חובה לצרף תצהיר מאומת על ידי עורך דין המתמחה בתחום זה – תצהיר זה משמש כתצהיר עדות ראשית. כמו כן, לכתב ההגנה יש לצרף כל מסמך שברצונו של השוכר לעשות בו שימוש. דיון בתיק ייקבע תוך 30 ימים מיום הגשת כתב ההגנה. מכאן עולה שתביעת פינוי מושכר אורכת לכל היותר 90 ימים (כולל משלוח מכתב ההתראה).

בית המשפט ידון אך ורק בנושא פינוי השוכר מן הדירה. יש לשים לב תביעה לפינוי מושכר אינה יכולה לשלב תביעה כספית וככל ויש טענות כספיות תצטרכו להגיש תביעה נוספת, נפרדת לחלוטין, לבית משפט מוסמך.

מהן התקנות החדשות בעניין פינוי מושכר לאחר שניתן פסק דין (ההליך בהוצאה לפועל)?

בעקבות תיקון בחוק ההוצאה לפועל בנושא פינוי המושכר, נקבע הליך מזורז לפינוי שוכר. כבר אין צורך לחכות 30 ימים מרגע מתן פסק הדין על מנת להגיש בקשה בלשכה להוצאה לפועל. ניתן לפעול בהליכי ביצוע ע"פ האמור בחוק ההוצאה לפועל באופן הבא: תוכלו לפנות אל הלשכה להוצאה לפועל ולבקש ביצוע פסק הדין לפינוי המושכר כבר לאחר 15 ימים מרגע מתן פסק הדין. בנוסף, נעשה שינוי גם בעניין מסירת האזהרה – ניתן לשלוח אזהרה הכוללת הודעת פינוי מדויקת, כולל מועד, ועל השוכר להתפנות תוך 35 ימים מקבלת המכתב לידיו. כיום ניתן לבצע פינוי מושכר בהליך מהיר באמצעות הכוונה וייעוץ נכון של עו"ד תוכלו להיחלץ מהמצב המעיק שנוצר עם השוכר.

תביעה לפינוי נכס מושכר – חנות ובית עסק.

חשוב להדגיש ולציין כי תביעה לפינוי נכס מושכר בהליך המהיר והמקוצר חלה גם על פינוי חנות. כלומר, אם נתקלתם בבעיה או סטייה חמורה מן החוזה ביניכם לבין משכיר החנות שלכם – תוכלו להגיש תביעה לפינוי מושכר חנות. במידה ושוכר החנות אינו משלם את דמי השכירות בזמן או בשל אי עמידה בתנאים מסוימים בחוזה – ישנה הזכות להגשת תביעה לפינוי שוכר מנכס מקרקעין, גם אם לא מדובר בדירה או בית מגורים.

ומה לגבי פינוי מושכר ללא הסכם שכירות?

ישנם מצבים בהם אנשים מסתמכים על הוגנות ויושר ובוחרים להימנע מחתימה על חוזה שכירות בכתב. אנשים שבוחרים לייצר חוזה בעל פה לוקחים סיכון לא קטן אך גם במקרים אלו, ניתן למצוא פתרון יעיל. אם למשל, דייר הפסיק לשלם את השכירות או עובר על החוזה שקבעתם בעל פה יהיה עליכם לפעול על פי סדר ההליכים כפי שנהוג במקרה שיש חוזה בכתב. כלומר, יש להודיע לדייר השוכר כי יש ברשותו פרק זמן סביר לפנות את הדירה. במידה והדברים אינם יתנהלו כראוי, גם במקרה זה ניתן יהיה להגיש תביעה לפינוי מושכר, אף על פי שלא נחתם או נכתב חוזה בכתב.

זקוקים לייעוץ בנושא הגשת תביעה לפינוי שוכר?

רצוי ואף מומלץ להתייעץ עם עורך דין בטרם חתימה על חוזה מקרקעין מכל סוג שהוא. הסיבות לכך מרובות, אך בשל העובדה כי יש סיכון שהדברים אינם יתנהלו כראוי בין המשכיר והשוכר – חשוב מאוד לקבל הדרכה של עו"ד אשר מכיר היטב את החוק ויוכל למנוע מכם בעיות עתידיות בתחום זה. מוזמנים ליצור קשר למידע נוסף: 050-8224994