צו מניעה במקרקעין

מהו צו מניעה?


צו מניעה הוא צו הניתן על ידי ערכאה משפטית לפיו הגוף כלפיו ניתן הצו מנוע מלבצע פעולה משפטית. צו המניעה הינו חלק ממספר של סעדים שיכול בית המשפט להעניק לאחד הצדדים, סעדים המצויים בפרק כ"ח לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. סעיף 1 לתקנות קובע כי סעד זמני הוא "סעד שניתן להבטחת קיומו התקין של ההליך או ביצועו היעיל של פסק הדין".

במידה והצד נגדו ניתן הצו בכל זאת יבצע פעולה כלשהי ויתעלם מצו מניעה במקרקעין - הוא צפוי להליך משפטי נוסף, באשמה של בזיון בית המשפט, הליך שבסיומו אם ייקבע שאכן הפר את הצו יוטלו עליו הוצאות משמעותיות. צו מניעה זמני הוא הליך בזק, כאשר בד"כ נקבעים דיונים מספר ימים לאחר הגשת הבקשה והיא מוכרעת מיד לאחר מכן.

הוצאת צו מניעה במקרקעין


צו מניעה – מתי יינתן?

בהתאם לדין ולהלכה הפסוקה, המטרה העיקרית והבולטת במתן סעד זמני הינה שמירה על המצב הקיים, כאשר היסוד החקיקתי לסמכותו הכללית של בית המשפט למתן סעדים זמניים הינו סעיף 75 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד 1984.

צו זמני ככל סעד ביניים כדוגמתו, תלוי הוא בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות שתצדקנה לתתו למבקש עוד בטרם נתבררה תובענתו ובטרם הוכחה צדקתה. כאשר מטרתו השכיחה של צו זמני היא לשמור על מצב קיים ולמנוע את שינויו בעוד ההליך תלוי ועומד.

במילים אחרות, על המבקש צו ביניים מוטלת חובה לשכנע את בית המשפט שיש הצדקה להתערבות המוקדמת. על בית המשפט לשקול גם את מאזן הנוחות בין הצדדים בבואו לשקול באם להיעתר לבקשה לסעד זמני.

צווי המניעה מקורם בדיני היושר והם נתונים לשיקול דעת רחב של בית המשפט והענקתם מותנית בין היתר בניקיון כפיים, גילוי מלא ונאות וכן תום לב מצד המבקש כאשר התנהגות הנוגדת כלל זה הופכת את הבקשה לנגועה בחוסר ניקיון כפיים ובשל כך תידחה הבקשה.


ישנם שלושה תנאים אשר רק בקיומם ייעתר בית משפט לתת סעד זמני כדלהלן:

  • על מבקש הסעד להוכיח עילת תביעה רצינית המתבססת על זכות אשר לכאורה קנויה לו.

  • על בית משפט לשאול עצמו אם קיימים שיקולים שלא להיעתר לתובע, אם בא התובע לבית משפט ביושר ובניקיון כפיים או שמא מעלים הוא עובדות חשובות מידיעת בית המשפט כדי לזכות בצו.

  • שיקול אחר שעל בית המשפט לשקול כשהוא נדרש ליתן סעד זמני עניינו בבדיקת מידת הנזק העשוי להיגרם לכל אחד מבעלי הדין אם יינתן או לא יינתן הצו, והשוואתם של הנזקים זה לזה. על בית המשפט להתחשב באיזון שבין אינטרס התובע לקבל סעד זמני מיידי, לבין הפגיעה האפשרית בנתבע.


  • צו מניעה במקרקעין – באילו מקרים יינתן?

    כאשר מתבקש סעד זמני במקרקעין נדרש בית המשפט לבחון את מהות המקרקעין וזיקת הצדדים אליו. כאשר המדובר בסעד שעניינו מניעת פינוי מבית מגורים תהה נטייה ברורה לעכב את הפינוי גם אם סיכויי הערעור אינם גבוהים. כאשר המדובר בנכס אשר הזיקה אלו היא מסחרית כלכלית, יש להתייחס לבקשה זו כפי שמתייחסים לבקשה רגילה לסעד זמני או לעיכוב ביצוע של פסק דין כספי.

    כאשר המדובר במצבי ביניים בהם המקרקעין הם בעלי ערך מיוחד עבור מבקש הבקשה או בעלי ייחודיות, קיימת הצדקה לעיכוב הביצוע או למתן סעד זמני, ויש לשקול בזהירות את מאזן הנוחות של כל אחד מהצדדים זה מול זה.


    מה ההבדל בין צו מניעה זמני לבין צו מניעה קבוע?

    נהוג להבחין בין צו מניעה קבוע במקרקעין לבין צו מניעה זמני במקרקעין. ההבדל המהותי ביותר בין שניהם זו ההחלטה ומשך הזמן בו היא תקפה. כלומר, אם נתקבל צו מניעה קבוע במקרקעין - אזי שלא יתאפשר שום שינוי במצב הנתון. חשוב לציין כי מתן צו מניעה קבוע במקרקעין ניתן רק לאחר דיונים ממושכים ולאחר הצגת ראיות וטענות מטעם שני הצדדים (הנתבע והתובע) וגם לאחר שבית המשפט בדק, למד ושקל את הטענות לעומקן.

    הוצאת צו מניעה זמני במקרקעין פירושה כי הדברים שנקבעו על ידי בית המשפט אינם קבועים וניתן יהיה לשנות אותם בהמשך. ישנם מקרים בהם הצו הזמני הופך לקבוע, אך ישנם גם מקרים הפוכים שצו המניעה הזמני מתבטל וניתן לחזור ולבצע עבודות או כל פעולה שהיא במקרקעין שסביבו עלה המקרה לדיון.


    באילו מקרים מוציאים צו מניעה במקרקעין?

    ישנן מס' רב של עילות שבהן יינתן צו מניעה במקרקעין למשל כאשר ישנה מחלוקת בדבר בעלות במקרקעין בין בעלים רשום לבין צד ג' שטוען שהזכות שלו, במקרה כזה יינתן צו המונע מהבעלים הרשום לבצע שינוי במקרקעין (דיס פוזיציה). מקרים נוספים הינם למשל הטרדה, הפרעה או פגיעה בבית משותף. ישנן סיבות נוספות שעלולות להוביל למתן צו מניעה במקרקעין אך כל מקרה לגופו ועל כך מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.


    צו מניעה במקרקעין במקרים של סכסוך שכנים והיתרי בניה.

    בעיה נפוצה נוספת היא כאשר יש אי הסכמה או סכסוך בין שכנים החיים זה בקרבת האחר בנוגע לבנייה שמבצע אחד הצדדים. במקרים בהם לא מבוצעת הבנייה ע"פ דין, עשוי להינתן צו המונע תחילת או המשך בנייה של השכן. למשל, שכן שבונה בשטחו פרגולה או גדר גבוהה ללא היתר בנייה ושלא בהתאם לחוק תכנון ובנייה.

    במקרים אלו נהוג להוציא צו מניעה זמני במקרקעין עד קבלת החלטה חד משמעית. במידה וניתן צו מניעה קבוע במקרקעין - לא יוכל השכן להמשיך ולבנות אלא אם בית המשפט יקבע אחרת. צו מניעה על בניה יכול להינתן במקרים שונים, למשל: במידה וישנה הפרה של דיני התכנון והבניה - יכול בית המשפט לקבוע כי לא ניתן להמשיך ולבנות בשטח המקרקעין. במקרים בהם אדם מחליט לבנות בשטחו או סביב לו חלק נוסף שלא לפי החוק, הוא עלול להיחשף לתביעה משפטית ובמהלכה לקבל צו מניעה במקרקעין.

    צווי מניעה זמניים ניתן לקבל גם בעסקאות מכר, למשל, כאשר צד ג' טוען כי ביצע עסקה עם הבעל הנכס הרשום שמתכחש לעסקה או מבצע עסקה נוגדת – במקרה כזה יוצא צו מניעה זמני המונע מבעל הנכס הרשום לבצע שינוי במצב הזכויות בנכס עד להכרעה בתביעה – צו זה ייקרא - צו מניעה בעסקת מכר.

    אציין כי אם ישנו רישום צו מניעה בטאבו, לא יוכל בעל הדירה למכור את דירתו לקונים המתעניינים בה. על מנת להסיר את הצו מניעה למכירת דירה יש להיעזר בעורך דין על מנת שינהל את התהליך באופן מבוקר ונכון – בכדי להמעיט בנזקים ובהפסדים הכלכליים שעלולים להיות כרוכים בתהליך.


    האם יש צו המונע פינוי דירה?

    העיקרון הוא כי בעל דירה אינו יכול לפנות שוכר אלא בהליך משפטי – בתביעה לפינוי מושכר עליה חלים דינים מיוחדים. במקרה שמוגשת תביעה כזו, על השוכר לשטוח כל טענותיו בכתב ההגנה ובמסגרת הדיון בבית המשפט. בהתאם לאמור בהסכם השכירות ולעובדות המקרה בית המשפט יכריע בעניין.

    לאור זאת, שוכר דירה אינו נדרש להגיש צו המונע פינויו מהדירה, אלא לא להתפנות ולהמתין לקבלת תביעת פינוי, במסגרתה יטען את כל טענותיו.


    צו מניעה במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין

    ישנם מקרים בהם שותפים בוחרים להביא לסיום יחסי השותפות במקרקעין שברשותם. כאשר שותף במקרקעין מבקש לפרק את השותפות הוא אינו חייב להוכיח או להסביר את סיבותיו, כל שעליו לעשות הוא להגיש בקשה לפירוק השותפות במקרקעין.

    נדירים המקרים בהם ניתן צו מניעה במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין, אך במידה והוא ניתן, הסיבה בדרך כלל תהיה הפסד כלכלי מהותי לצד שאינו מעוניין בפירוק.


שלחו לנו הודעה