רכישת דירה מקבלן – מה חשוב לדעת וממה להיזהר

קניית דירה מקבלן - מה חשוב לדעת?


אין ספק כי רכישת דירה, בין אם היא חדשה או מיד שניה, זו אחת העסקאות החשובות ביותר בחיינו. כאשר אנו רוכשים דירה, קרוב לוודאי כי אנו משקיעים את רוב הכסף שצברנו לאורך השנים. בשל כך, רצוי לערוך בדיקה יסודית ומעמיקה בטרם קונים דירה על מנת למנוע הפסדים ובעיות.


רכישת דירה מקבלן - מדריך


ההבדלים בין קניית דירה מקבלן לבין רכישת דירה יד שניה

תחילה חשוב להסביר כי דירה שנרכשת מקבלן זוהי דירה חדשה בעוד דירה יד שנייה זו דירה שגרו בה לפני כן, ולא בהכרח משפחה אחת. ישנם לא מעט הבדלים בין קנייה של דירה מקבלן לעומת קניית דירה יד שניה. כשקונים דירת יד שניה ניתן להגיע אל הנכס, לסקור אותו היטב ולשוחח פנים מול פנים עם המתגוררים בו.

בדירה שרוכשים מקבלן, לא תמיד ניתן להגיע אל הדירה מכיוון שלעיתים היא איננה מוכנה עדיין ונוצר מצב של רכישת דירה "על הנייר". דירה יש שניה היא דירה קיימת, בעוד לעיתים דירה מקבלן היא שרטוט או הדמיה בלבד. גובה תשלום מס רכישה ומס שבח על דירה שנרכשה מקבלן אינו שונה ממה שתצטרכו לשלם על דירת יד שניה. גובה התשלום תלוי במחיר הדירה ובנתונים של הרוכש, בין אם מדובר בדירה חדשה או לא.

דירה שרוכשים מקבלן, כמובטח, הינה דירה חדשה ואיש לא גר בה לפני כן. במרבית המקרים, דירות אלו כוללות אינסטלציה חדשה, ריצוף, אביזרי מטבח ואמבטיה חדישים בעוד בדירת יד שניה כל אלו עשויים להיות ישנים ולא תקינים. לא ניתן לומר כי דירות מקבלן נטולות ליקויים והכל בהן מושלם אך בהחלט לא ניתן להתעלם מן העובדה כי הכל יהיה חדש והרוכשים יהיו אלו שיחנכו את הדירה.


יתרונות של קניית דירה מקבלן

אחד היתרונות ברכישת דירה מקבלן שאינו מתקיים בעת רכישת דירה יד שניה זהו הסיכוי למבצע והנחה. המחיר של דירת יד שניה הינו קבוע ומעבר להתמקחות בסיסית עם המוכר לא תוכלו להוזיל בהרבה את מחיר הדירה. לעומת זאת, דירות שנמכרות על ידי קבלנים פעמים רבות משווקות במחירים זולים ונלוות אליהן הטבות. הקבלן נוהג להציע דירות אחרות, אותן הוא ממש רוצה למכור בשביל "לסגור" את הפרויקט, במחיר זול משמעותית מהדירות שנמכרות קודם לכן. כמו כן, קבלנים נוהגים להציע ללקוחות פוטנציאליים הנחות שיכולות להוזיל את המחיר או לסייע במימון המשכנתא.

יתרון בולט נוסף קשור לבטיחות: בניינים חדשים לעומת דירות יד שניה, נבנים באופן המבטיח עמידות בפני רעידות אדמה. כמו כן, בבניינים וותיקים יותר (בהן מוצעות למכירה דירות יד שניה) יכול לקרות כי לא יהיה חדר ממ"ד, בעוד דירות מקבלן נבנות החל מהשנים האחרונות עם ממ"ד. כשקונים דירה מקבלן ניתן לבחור את הדירה הספציפית בה הנכם מעוניינים ובתוספת תשלום גם לדרוש תוספות שונות. בדירות יד שניה ניתן גם כן לשנות ולהוסיף אך הדבר כרוך בשיפוצים ולעיתים גם בהמצאת אישורים שונים. כשהדירה נרכשת מהקבלן, תוכלו להיכנס אליה לאחר שכל התוספות התווספו וכך גם השדרוגים שחפצתם בהם.


רכישת דירה חדשה מקבלן – מידע חשוב

במרבית המקרים, קניית דירה מקבלן מצריכה הוצאה גבוהה יותר מאשר קניית דירה יד שניה. גם במקרים בהם המחיר אינו גבוה יותר, מדובר ברכישה משמעותית מאוד וחשוב מאוד לבצעה בצורה מסודרת ונכונה. תחילה, חשוב להסביר כי דירה שנרכשת מקבלן זוהי דירה חדשה לחלוטין אשר לא אוכלסה על ידי אנשים אחרים בטרם כניסתם אליה. לומרות שנדמה כי דירה מקבלן צריכה להיות חדשה ונטולת בעיות, ישנם מקרים בהם המצב שונה ולכן צריך להיות ערניים ומודעים למספר נקודות מרכזיות.

1. בדיקת המיקום של הדירה - דירה חדשה אכן מפתה יותר מדירה שגרו בה לפני כן אך ישנם נתונים חשובים לא פחות מחדישות הדירה ואחד מהם הוא המיקום. לפני שבוחרים איזו דירה קונים מהקבלן, רצוי לברר עמו וגם באופן עצמאי על המיקום בו הדירה נבנית. המיקום חשוב מאוד ולפיו רמת החיים שלכם יכולה לעלות או לרדת. מומלץ לבדוק את כיווני האוויר, את התכנון החיצוני והפנימי של הדירה ואם אין מפגעים אקולוגיים או אנטנות סלולריות סמוך למבנה בו הדירה ממוקמת. לעיתים אנו מתעלמים מהסביבה אך דירה ליד כביש סואן יכולה להיות סיוט, כך גם לגבי דירות שנבנות במרחק לא גדול ממתקני אשפה.

2. יש לוודא כי הדירה אכן נבנתה כפי שהובטח – לא פעם קורה כי מתבצעת קניית דירה "על הנייר" מקבלן כאשר הכוונה היא לרכישה של דירה עוד בטרם בנייתה. אנשים רבים רואים באפשרות קנייה זו רווח כלכלי וחסכון כספי מכיוון שדירה שעוד לא נבנתה תשווק ללקוחות במחיר זול יותר. עם זאת, קורה לא פעם כי הקבלן מבטיח בשרטוטיו ובתכנונים ניסים ונפלאות אך למעשה, לאחר הבנייה, פרטים רבים חסרים. חשוב לחתום על חוזה עם הקבלן ובו הנכם מציינים כי על הקבלן להתחייב על כל דבר ודבר אשר הובטח לכם כשראיתם את התכנון "על הנייר".

3. בדקו מיהו הקבלן והיזם של הדירה - שלב חשוב לא פחות מן הקודמים זו שלב הבדיקה אודות הקבלן. כיום פועלים בארץ קבלנים רבים כאשר לחלקם יש עבר מקצועי עשיר ולאחרים פחות. רצוי לבדוק היטב מיהו האחראי על בניית הדירה והבניין - האם יש לו חוסן פיננסי, ניסיון עשיר, מוניטין חיובי, האם הייתה הגשת תלונה על קבלן או יזם במקרה של הפרת הסכם וכדומה. עליכם לוודא כל זאת בכדי להימנע מעוגמת נפש או אי נעימויות מכיוון שהוא אחראי במאה אחוז על כספכם ועל דירתכם העתידית. ככל שתקבלו יותר מידע על הקבלן והיזם כך תהיו רגועים יותר לגבי השלב הסופי - שלב קבלת הדירה. ניתן ליצור קשר עם דיירים שגרים בדירות קודמות שמכר הקבלן ולבדוק האם הוא אכן עמד בהבטחותיו, האם הוא עומד בלוחות הזמנים, איך הדירה התקבלה והאם אין בה ליקויי בניה. במידה ואכן גיליתם כי מדובר באדם אמין, תוכלו לחתום עמו על חוזה אך אם יש לכם ולו היסוס אחד, מומלץ להמשיך ולחפש דירה אחרת.

4. בקשו שיציגו בפניכם את היתר הבניה - חשוב לציין ולדעת כי החוק אומר באופן חד משמעי כי לא תתאפשר בנייה אם לא ניתן היתר לכך. לכן, עליכם לבקש שיציגו בפניכם את ההיתר ובדקו כי אכן הוא מתייחס לדירה שאתם מעוניינים בה. רכישת דירה מקבלן ללא היתר בניה עשויה להיות טעות משמעותית מאוד ופעמים רבות יזמים מבטיחים ללקוחות פוטנציאלים הבטחות רבות אך בפועל אין להם בכלל היתר בניה. לא מומלץ להתחיל בתהליך אם לא קיים היתר בנייה אף על פי שיתכן ובהמשך הוא אכן יתקבל. קחו בחשבון כי הקבלן לא אחראי על מועד קבלת ההיתר אלא הרשויות הן אלו שקשורות לכן.

5. עליכם לדעת מה בדיוק כולל מחיר הדירה - כשקונים דירה מקבלן צריך לבדוק מספר נתונים אודות המחיר. ראשית, האם המחיר הנדרש כולל מע"מ, מכיוון שישנם מקרים בהם המחיר אינו כולל מע"מ ומאוחר יותר מגלה הלקוח כי עליו לשלם עוד 18% מהסכום שנתבקש. בדקו האם המחיר כולל גם מחסן, חנייה, שדרוגים כאלה ואחרים, וועד בית וכדומה. קבלנים בדרך כלל מוזילים את מחיר הדירה כאשר מדובר ביחידות ראשונות או אחרונות שנמכרות ולכן רצוי לברר גם אודות כך.

6. בדיקה לגבי אישור עקרוני של המשכנתא - לפני שאתם חותמים על חוזה עם הקבלן חשוב מאוד לקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. הבדיקה אורכת מספר ימים וניתן לבצעה מול כל הבנקים. המשכנתא היא למעשה מרבית הסכום שתצטרכו לשלם לקבלן בבוא היום ולכן אם לא ניתן לכם אישור עקרוני, לחתום על הסכם זו טעות מרה. מומלץ לבדוק בכמה בנקים באותה העת ולבסוף לחתום עם הבנק שנתן לכם את האישור ואת התנאים הטובים ביותר. במידה ואינכם מבינים בנושא זה, תוכלו לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות פרטי.


האם בתהליך רכישת דירה מקבלן נדרש עורך דין המתמחה במקרקעין ונדל"ן?

ישנם לא מעט דברים שחשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה מול הקבלן או היזם ולכן לא מומלץ למהר, גם אם הם טוענים באוזניכם כי הדירות "נחטפות". עליכם להיות מודעים לזכויות שלכם וברגע החתימה על החוזה לדאוג להגנות בחוזה על רוכש הדירה. בנוסף לזאת, עליכם לבדוק היטב מה יקרה אם תרצו בביטול עסקת רכישת דירה מקבלן או כיצד יש לעשות זאת. מדובר בתהליך מורכב שעשוי להסתבך אם לא תדעו היטב להתנהל נכון. יתרה מכך, רצוי אף לדאוג לליווי של עורך דין מקרקעין ברכישת דירה מקבלן וכך גם ברכישת נכס שאינו חדש לחלוטין.

בתהליך של רכישת דירה, בין אם חדשה או יד שניה - יש צורך לשכור את שירותיו של עורך דין. רצוי להיעזר בעורך דין שמתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין מכיוון שהוא שולט ברזי המקצוע ומכיר לפרטי פרטים את כל הסוגיות שעשויות לעלות. לעיתים, הקבלן יכול להציע לכם את שירותיו של עורך דין מטעמו - אך זוהי טעות להסכים לכך. עורך דין אשר מייצג את הקבלן לא יוכל להיות אובייקטיבי לצורכיכם ולכן עליכם לקחת עורך דין שרואה לנגד עיניו את טובתכם.


שלחו לנו הודעה