רכישת דירה מקבלן – מה חשוב לדעת וממה להיזהר

במרבית המקרים, קניית דירה מקבלן מצריכה הוצאה גבוהה יותר מאשר קניית דירה יד שניה. גם במקרים בהם המחיר אינו גבוה יותר, מדובר ברכישה משמעותית מאוד וחשוב מאוד לבצעה בצורה מסודרת ונכונה. תחילה, חשוב להסביר כי דירה שנרכשת מקבלן זוהי דירה חדשה לחלוטין אשר לא אוכלסה על ידי אנשים אחרים בטרם כניסתם אליה. לומרות שנדמה כי דירה מקבלן צריכה להיות חדשה ונטולת בעיות, ישנם מקרים בהם המצב שונה ולכן צריך להיות ערניים ומודעים למספר נקודות מרכזיות.

1. בדיקת המיקום של הדירה – דירה חדשה אכן מפתה יותר מדירה שגרו בה לפני כן אך ישנם נתונים חשובים לא פחות מחדישות הדירה ואחד מהם הוא המיקום. לפני שבוחרים איזו דירה קונים מהקבלן, רצוי לברר עמו וגם באופן עצמאי על המיקום בו הדירה נבנית. המיקום חשוב מאוד ולפיו רמת החיים שלכם יכולה לעלות או לרדת. מומלץ לבדוק את כיווני האוויר, את התכנון החיצוני והפנימי של הדירה ואם אין מפגעים אקולוגיים או אנטנות סלולריות סמוך למבנה בו הדירה ממוקמת. לעיתים אנו מתעלמים מהסביבה אך דירה ליד כביש סואן יכולה להיות סיוט, כך גם לגבי דירות שנבנות במרחק לא גדול ממתקני אשפה.

2. יש לוודא כי הדירה אכן נבנתה כפי שהובטח – לא פעם קורה כי מתבצעת קניית דירה "על הנייר" מקבלן כאשר הכוונה היא לרכישה של דירה עוד בטרם בנייתה. אנשים רבים רואים באפשרות קנייה זו רווח כלכלי וחסכון כספי מכיוון שדירה שעוד לא נבנתה תשווק ללקוחות במחיר זול יותר. עם זאת, קורה לא פעם כי הקבלן מבטיח בשרטוטיו ובתכנונים ניסים ונפלאות אך למעשה, לאחר הבנייה, פרטים רבים חסרים. חשוב לחתום על חוזה עם הקבלן ובו הנכם מציינים כי על הקבלן להתחייב על כל דבר ודבר אשר הובטח לכם כשראיתם את התכנון "על הנייר".

3. בדקו מיהו הקבלן והיזם של הדירה – שלב חשוב לא פחות מן הקודמים זו שלב הבדיקה אודות הקבלן. כיום פועלים בארץ קבלנים רבים כאשר לחלקם יש עבר מקצועי עשיר ולאחרים פחות. רצוי לבדוק היטב מיהו האחראי על בניית הדירה והבניין – האם יש לו חוסן פיננסי, ניסיון עשיר, מוניטין חיובי, האם הייתה הגשת תלונה על קבלן או יזם במקרה של הפרת הסכם וכדומה. עליכם לוודא כל זאת בכדי להימנע מעוגמת נפש או אי נעימויות מכיוון שהוא אחראי במאה אחוז על כספכם ועל דירתכם העתידית. ככל שתקבלו יותר מידע על הקבלן והיזם כך תהיו רגועים יותר לגבי השלב הסופי – שלב קבלת הדירה. ניתן ליצור קשר עם דיירים שגרים בדירות קודמות שמכר הקבלן ולבדוק האם הוא אכן עמד בהבטחותיו, האם הוא עומד בלוחות הזמנים, איך הדירה התקבלה והאם אין בה ליקויי בניה. במידה ואכן גיליתם כי מדובר באדם אמין, תוכלו לחתום עמו על חוזה אך אם יש לכם ולו היסוס אחד, מומלץ להמשיך ולחפש דירה אחרת.

4. בקשו שיציגו בפניכם את היתר הבניה – חשוב לציין ולדעת כי החוק אומר באופן חד משמעי כי לא תתאפשר בנייה אם לא ניתן היתר לכך. לכן, עליכם לבקש שיציגו בפניכם את ההיתר ובדקו כי אכן הוא מתייחס לדירה שאתם מעוניינים בה. רכישת דירה מקבלן ללא היתר בניה עשויה להיות טעות משמעותית מאוד ופעמים רבות יזמים מבטיחים ללקוחות פוטנציאלים הבטחות רבות אך בפועל אין להם בכלל היתר בניה. לא מומלץ להתחיל בתהליך אם לא קיים היתר בנייה אף על פי שיתכן ובהמשך הוא אכן יתקבל. קחו בחשבון כי הקבלן לא אחראי על מועד קבלת ההיתר אלא הרשויות הן אלו שקשורות לכן.

5. עליכם לדעת מה בדיוק כולל מחיר הדירה – כשקונים דירה מקבלן צריך לבדוק מספר נתונים אודות המחיר. ראשית, האם המחיר הנדרש כולל מע"מ, מכיוון שישנם מקרים בהם המחיר אינו כולל מע"מ ומאוחר יותר מגלה הלקוח כי עליו לשלם עוד 18% מהסכום שנתבקש. בדקו האם המחיר כולל גם מחסן, חנייה, שדרוגים כאלה ואחרים, וועד בית וכדומה. קבלנים בדרך כלל מוזילים את מחיר הדירה כאשר מדובר ביחידות ראשונות או אחרונות שנמכרות ולכן רצוי לברר גם אודות כך.

6. בדיקה לגבי אישור עקרוני של המשכנתא – לפני שאתם חותמים על חוזה עם הקבלן חשוב מאוד לקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. הבדיקה אורכת מספר ימים וניתן לבצעה מול כל הבנקים. המשכנתא היא למעשה מרבית הסכום שתצטרכו לשלם לקבלן בבוא היום ולכן אם לא ניתן לכם אישור עקרוני, לחתום על הסכם זו טעות מרה. מומלץ לבדוק בכמה בנקים באותה העת ולבסוף לחתום עם הבנק שנתן לכם את האישור ואת התנאים הטובים ביותר. במידה ואינכם מבינים בנושא זה, תוכלו לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות פרטי.