שאלות ותשובות

בין אם אתם עומדים לרכוש דירה או שרכשתם כבר דירה וגיליתם שיש בה ליקויים, ובין אם אתם קבלנים, יזמים או בעלי מקצוע מתחום הבניה, ונקלעתם למצב בו אתם זקוקים לסיוע משפטי. בכל מקרה – כשמדובר בנדל"ן, סכומי הכסף הם משמעותיים, הסיכונים הם גדולים וכדי להבטיח את מיצוי זכויותיכם החוקיות חשוב להיעזר בעו"ד שהינו מומחה במקרקעין.

אז איך תוודאו שעו"ד שלכם אכן מומחה במקרקעין?

ראשית, מטבע הדברים, התמחות בתחום מסוים מצריכה התמקדות והתמקצעות. כך שאם הגעתם לעורך דין העוסק במקביל במספר רב מאוד של תחומים (כמו משפחה, נזיקין, עבודה, ואולי גם אזרחי ומסחרי) כמובן שלא יתכן שהוא אכן בעל מומחיות גבוהה בתחום המקרקעין.

ההמלצה היא לבחור בעורך דין המתמחה במקרקעין ובנוסף לכך בעוד תחום או שניים, כי זה מה שיבטיח לכם שהוא אכן בעל ניסיון רב ומגוון בעסקאות מכר ונדל"ן, מכל הסוגים.

כאשר אתם פונים למשרד עורכי דין, אל תסתפקו באמירה כמו "כן, אנחנו מכינים גם חוזי מכר" ואל תהססו לשאול ולבדוק לעומק מהו הניסיון הספציפי שיש להם בייצוג מקרים דומים לתיק שלכם.

זכרו: תחום הנדל"ן הוא תחום מאוד מורכב ורק עורך דין העוסק בנדל"ן באופן קבוע ועיקרי בקיא בכל הבדיקות שיש לעשות, בכל ה"מוקשים" שבדרך ובכל החידושים והשינויים בפסיקה שיכולים לעשות עבורכם את כל ההבדל.

תחום הזכיינות הינו תחום ייחודי ומורכב מבחינה משפטית וסוגיית הפרת הסכם הזכיינות ממחישה היטב מדוע מן הראוי להתייחס אליו באופן שונה מאשר ליתר סוגי ההתקשרויות המסחריות המעוגנות בחוק החוזים הכללי.

לכאורה, הסכם זכיינות הינו הסכם ככל הסכם, ועל הצדדים החתומים עליו לכבדו בכל מקרה. אלא שעפ"י קביעת בית המשפט העליון, יחסי זכיינות מבוססים על קשר אישי ועל יחסי אמון מוגבר בין הצדדים, ולכן משעלה נושא האמון על שרטון, אין לכפות על הצדדים את המשך קיום היחסים המסחריים ביניהם.

כך למשל בקביעה מיום 16.1.2012 דחה בית המשפט העליון בקשת רשות ערעור אשר הוגשה על ידי זכיין, מפעיל סוכנות רכב ומוסך, כנגד הפסקת הסכם זכיינות שניתן לו ע"י יבואנית רכבי רנו וניסאן לישראל (רע"א 7246/11 חיים לוי סוכנות רכב ומוסך איזורי ירושלים נ' קרסו מוטורס בע"מ). זאת לאחר שהסתמך על קביעת בית המשפט המחוזי שיחסי האמון בין הצדדים הופרו ואינם ניתנים לשיקום.

מהי משמעות הדבר כאשר אחד הצדדים אינו מקיים את תנאי הזיכיון?

משמעות הדבר הינה שבמקרה של הפרת תנאי הזכיון על ידי אחד הצדדים, בית המשפט לא יכפה עליו להמשיך לקיימם בניגוד לרצונו. כך שאם צד נקלע למצב בו הוא נפגע מהפרת תנאי הסכם הזכיינות, אין טעם להגיש בקשה לצו מניעה או לצו עשה זמני, ומוטב לבקש מבית המשפט כי יקבע עבורו מתן פיצוי כספי הולם בהתאם לנזק שנגרם לו.

האם ישנה חשיבות לזהות הצד העותר?

לא. בפסק דין אשר ניתן ביום 2.4.15 (ברע"א 1760/15 הנדליסט ייעוץ בע"מ נ' פרש קיטשן (2012) בע"מ) קבע בית המשפט כי ההיגיון העומד מאחורי סיום מיידי של חוזה זכיינות במקרה של הפרת יחסי האמון בין הצדדים, חל הן כאשר הבקשה מגיעה מצד המזכה והן כאשר היא מטעם הזכיין.

תחום הזכיינות הינו התמחות ייחודית ומורכבת בתוך עולם המשפט המסחרי והייצוג המשפטי של זכיינים ומזכים מצריך מיומנויות בין אישיות גבוהות, לצד הבנה רחבה במגוון תחומי משפט ובהם: דיני חוזים, דיני חברות, כללי ההגבלים העסקיים ודיני עוולות מסחריות.

מדוע זה כך?

בעיקר בשל טבעם הייחודי של היחסים בין המזכים לזכיינים – יחסים החייבים להיות מושתתים על אמון ונכונות לפעול בשיתוף פעולה לאורך זמן, חרף אינספור מצבים של ניגודי עניינים. ומנגד – היעדרה של פסיקה ייעודית המותאמת למערכת יחסים מיוחדת ומורכבת זו, מחייבת את עורך הדין המתמחה בתחום לפתח היכרות מעמיקה עם כל הניואנסים הספציפיים המאפיינים את הענף, ולגלות יצירתיות בהתוויית פתרונות מיטביים העומדים בדרישות החוקה הקיימת.

קניתם דירת קבלן חדשה "מהניילונים" ועכשיו אתם מצפים בהתרגשות לקבלת המפתח. אך מה קורה כשהקבלן מאחר במסירה ואיך תוכלו להגן על עצמכם במקרה של עיכובים בלו"ז שנקבע בחוזה? חוק המכר (חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973) הינו חוק צרכני שמטרתו להגן על רוכשי הדירות מפני המוכר, מתוך ההבנה שהוצאות הדיור מהוות רכיב מאוד משמעותיו בתקציב משק הבית של מרבית המשפחות בישראל. אז קבלו מדריך מקוצר לזכויותיכם כקונים במקרים של איחור במסירה. 1. בכמה זמן מותר לקבלן לאחר במסירה? עפ"י חוק המכר, איחור של עד 60 יום במסירה לעומת המועד שנקבע בחוזה ביניכם לבין הקבלן, אינו מהווה הפרת חוזה מצד הקבלן.2. מהו הפיצוי המגיע לכם במקרה של איחור במסירה?3. במקרה של איחור במסירה מעבר ל-60 יום הפיצוי שינתן יהיה רטרואקטיבית החל מיום האיחור הראשון וסכומו יקבע כסכום הגבוה מבין שני סכומים: א. – הסכום שנקבע ביניכם בחוזה. ב. – הסכום המוגדר בחוק שהינו פיצוי בשיעור של פי 1.5-1.25 מגובה שכר הדירה החודשי של דירה בגודל ובמיקום של הדירה שרכשתם.כמו כן, במקרים מסוימים, ניתן להגיש לבית המשפט תביעה לפיצוי גדול יותר בשל נזק שנגרם לכם כתוצאה מהאיחור.4. האם הקבלן יכול להוסיף להסכם ביניכם סעיף המתיר לו לאחר מעבר ל- 60 יום?לא. הוראה זו מפרה את הוראת חוק המכר וגם אם הוספה לחוזה היא איננה קבילה מבחינה משפטית.5. האם יש מקרים בהם הקבלן לא יחוייב לפצות אתכם?כן. באפשרותו של הקבלן להכניס לחוזה ביניכם סעיף המבטיח שחובת הפיצוי לא תחול כאשר האיחור נגרם בשל נסיבות המכונות "כח עליון" ואינן בשליטתו (כגון שביתות, מלחמות, מחסור בחומרי בנייה וכו'). 6. כיצד תוכלו להקטין את הסיכון לאיחור במסירת הדירה?לקראת החתימה על חוזה הרכישה חשוב להקפיד כי מועד המסירה יוגדר בחוזה בצורה ברורה וחד משמעית.לסיכום – ברכישת דירה מקבלן מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד מומחה למקרקעין שיוודא שהחוזה אכן מגן על זכויותיכם החוקיות ומונע מראש, ככל הניתן, בעיות עתידיות.נקלעתם למצב של איחור במסירה והקבלן מסרב לפצותכם?זכרו שהחוק מגן עליכם והוא הקובע גם במידה והוכנסו לחוזה סעיפים המרעים את תנאיכם. אם אינכם מודעים לזכויותיכם היוועצו בעו"ד מקרקעין שיוכל להנחות אתכם כיצד עליכם לנהוג ובמידת הצורך גם יגיש עבורכם תביעת פיצויים.