שימוש חורג

שימוש חורג – במה מדובר ואיך ניתן לקבל היתר ולהסדירו

אתם ודאי יודעים כי אי ידיעת החוק, אינה פוטרת את מבצעי העבירה מעונש. מה שאתם כנראה לא ממש יודעים, הוא כי לכל נכס שברשותכם ישנו ייעוד מוגדר שאין לחרוג ממנו. בעת שאתם משנים את ייעודו של הנכס שברשותכם ומבצעים שימוש חורג בנכס, אתם עוברים על החוק.

עם רצונכם לשנות את ייעודו של הנכס ממגורים לעסק לדוגמא, הרי שאתם נדרשים להגיש בקשה פורמלית באמצעות עורך דין מקרקעין – תהליך בסופו תקבלו אישור לשימוש חורג. למרות שישנם תקדימים רבים של בעלי נכנסים שנקנסו על שימוש חורג ללא היתר, עדיין ישנם אלו שמבצעים את העבירה המתמשכת.

דוגמאות שכיחות למקרים בהם מוגשת הבקשה:

• מעצב שיער שרוצה להפעיל מספרה מדירת מגורים
• מקדם אתרים שרוצה להמיר את דירת הסטודיו למשרד
• שימוש חורג במחסן מגורים (הפיכת המחסן לדירה חדר)
• בעלת דירה שרוצה להפוך אותה למשפחתון פעיל

מה זה שימוש חורג מהיתר – הגדרה

ישנם לא מעטים שתוהים מדוע הם צריכים לקבל אישור לשנות את ייעודו של הנכס. הטיעון של אותם אנשים הוא שהם רכשו את הנכס מכספם, הוא רשום על שמם בטאבו ועל כן הם יכולים לעשות בו כרצונם. בפועל, ישנו חוק שצריך להיצמד אליו, ובעת שחורגים ממנו, עוברים על חוק התכנון והבניה על שימוש חורג.

תכנית בניין-עיר, מייעדת נכס מסוים או בניין למטרה ספציפית. כך, בעליו של הנכס מחויבים להשמיש את הנכס שברשותם אך ורק על פי הסטטוס שנקבע לו. ישנם בעלי נכסים שמעוניינים לשנות את ייעודו של הנכס, ואכן אפשר לעשות זאת. מדובר בתהליך לא קצר אמנם, אך הוא מבטיח כי הכל נעשה כחוק ועל פי הנדרש. שימוש חורג במקרקעין מאושר אך ורק על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

כן חשוב לדעת, כי לא כל בקשה נענית בחיוב, וכי התשובה "לא" הינה תשובה לגיטימית, גם בעת שהבקשה נתמכה במסמכים ובאישורים הרלוונטים.

בהנחה והתשובה שהתקבלה חיובית, הרי שישנן 2 תשובות אפשריות:

• אישור המוגבל בזמן. לדוגמא: אישור לשינוי ייעוד הנכס לשנה הקרובה

• אפשרות שניה היא שימוש חורג לצמיתות שאינו תחום בתקופת זמן

תופתעו או לא, אך במרבית המקרים לא ידרש מכם היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר.

קבלת היתר לשימוש חורג מאפשרת לכם לשנות את ייעוד הנכס

הדוגמא הקלאסית ביותר שניתן לתת בהקשר של הגשת הבקשה לשימוש החורג, היא בעת שאדם המחזיק בנכס למטרת מגורים, מבקש לשנות את ייעודו לעסק או משרד. בעידן המודרני, ישנם לא מעט בעלי מקצועות חופשיים המנהלים את העסק המשגשג שלהם מהבית. מובן כי אדם יכול לעבוד מביתו ללא כל צורך באישור מיוחד, אך בעת שהנכס כבר אינו "בית" והופך רשמית ל"משרד" – הרי שנדרש אישור.

"איך אני אמור לדעת למה מיועד הנכס שברשותי?"

כאמור, אם ישנה בעיה גדולה היא ההיכרות החלקית של רבים עם החוק וסעיפיו. לפני שאתם עושים כל שינוי בייעוד הנכס, חשוב לקחת בחשבון את האפשרות כי סביר ומדובר על שימוש חורג מתכנית. איך תוכלו לדעת כי אתם פועלים כחוק ומשמישים את הנכס על פי הייעוד המקורי שלו?

• ראשית, פנו אל עורך דין מקרקעין. שימו לב כי עורך הדין לא יכול לשער מהו ייעודי של הנכס, אלא שעליכם להציג מסמכים ואישורים רלוונטים שיכולים להעיד על ייעודו (כדוגמת היתר הבנייה שברשותכם).

• שנית, תוכלו לפנות לרשות הקומית בה אתם גרים, או להסתפק בתכנית בניין-עיר המסדירה את השימוש החוקי בנכס X בשטח מסוים.

"אני אעשה בנכס מה שאני רוצה, גם ככה יש את חוק ההתיישנות"

בעוד ישנם אלו המחליטים ללכת בדרך הישר ולהיצמד לחוקים, גם ישנם אלו המחליטים לקחת את החוק לידיים. לא אחת, התירוץ של אותם האנשים הוא כי ישנו חוק התיישנות – כך שהם מוכנים עד אז לשאת בסיכון. האם קיימת התיישנות על שימוש חורג? התשובה היא חד משמעית והיא שלילית. חוקי ההתיישנות חלים על מעשה ספציפי וחד פעמי, ולא על פעולה מתמשכת.

לדוגמא: עבירות שימוש חורג בדירת מגורים או בבית פרטי הן עבירות שמתבצעות 24 שעות ביממה – בכל דקה ביום. הבית הפרטי הפך לעסק מבלי שיש על כך אישור? לא ניתן לטעון כי מדובר על מעידה או טעות תמימה, אלא על לקיחת החוק לידיים.

האם יש קנס על שימוש חורג בנכס?

לא קיבלתם אישור על שימוש חורג במרתף? אתם מתעלמים לחלוטין מהחוק באשר להגשת בקשת אישור על שימוש חורג בקרקע חקלאית? דעו כי אתם צפויים לשלם על כך לא מעט. בעת שישנה הרשעה, הרי שמדובר על גזר דין המשתנה בין מקרה אחד לאחר. העונש הניתן מבוסס על שלל פרמטרים, כדוגמת התקופה שבה נעשה שימוש בנכס שלא כחוק, עברו הפלילי של מבצע העבירה וכיוצא בזה. כך או כך, מדובר על עונש לא סימפטי. לעתים, יהיה זהו קנס כספי בלבד, אך גם ישנם תקדימים בהם מבצעי העבירה נשלחו למאסר מאחורי סורג ובריח.

איך להסדיר שימוש חורג? קבלו טיפים חמים:

אין באמת נוסחה מנצחת שהיצמדות אליה תבטיח כי תקבלו אישור שיאפשר לכם שימוש חורג לגן ילדים או לכל מטרה אחרת. עם זאת, ישנם שני טיפים שיכולים למנף את הסיכוי לאישור הבקשה שלכם, הכירו גם אתם:

• הדבר החשוב ביותר: עשו את הדרך עם עורך דין מקרקעין. עורך דין מכיר תקדימים, יכול להמליץ לכם על כדאיות המהלך בהתאם לניסיון שלו ולייצג אתכם בכל שלב בדרך. ליווי של עורך דין מקצר לכם את התהליך משמעותית, תוך שאתם יכולים להיות שקטים כי התהליך מתבצע בצורה יסודית. לעתים, עורך הדין ימליץ לכם שלא להגיש את הבקשה, פשוט מאחר וסיכויי קבלת התשובה החיובית מאד נמוכים.

• שנית, חשוב שתבינו מה נדרש מכם לטובת קבלת האישור. לא מעט בקשות נענות בשלילה רק מאחר ולא צורפו אליהן מסמכים רלוונטים ופרטים מלאים. שימו לב כי כל בקשה דורשת באישורים וחוות דעות אחרות (שימוש חורג לגני אירועים ילווה במסמכים אחרים וכך לדוגמא גם בקשה לשימוש חורג לגן ילדים). תוכלו בסוגייה זו לפנות אל הועדה העוסקת בתכנון ובניה ברשות אליה אתם שייכים.