הפרת חוזה קניית או מכירת דירה וביטול הסכם מכר
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
שתף מאמר זה:
רכישת דירה הינה העסקה הגדולה ביותר שאדם מן הישוב, מבצע במהלך חייו. בדרך כלל, בשל מהות וגודל העסקה כל צד בוחר להיות מיוצג בעסקה ע"י עורך דין על מנת שיגן על האינטרסים שלו. בכל מקרה צריך לזכור שהמטרה היא להוציא את העסקה אל הפועל (אך לא בכל מחיר) ותפקידו של העורך מעבר להגנה על האינטרסים של הלקוח הינה לשקף לו את הסיכונים בעסקה ולתת לו את הבחירה אם מוכן לקחת על עצמו סיכונים אלו.
מדובר בהסכם מחייב אשר בעזרתו מנהלים את הליך הרכישה, הסכם זה יהווה ראייה ובסיס משפטי במידה ומתגלות מחלוקות כלשהן בהמשך. הפרת הסכם רכישת דירה או מכר דירה על ידי הרוכש או המוכר עשויה להביא להליך משפטי ארוך ומתיש, כזה שחשוב להיות מלווים בו על ידי עורך דין. להלן כל מה שצריך לדעת על התרחיש הלא נעים הזה.
הפרת הסכם רכישה או מכירה של דירה - למה הכוונה?
כאשר קונה ומוכר מתקשרים לשם עסקת רכישה/מכירה של דירה, הם נעזרים בעורכי הדין שלהם לשם גיבוש הסכם שיקבע את התוואי לאורך כל תהליך העסקה ולעיתים אף לאחריה.
ההסכם הינו חוזה לכל עניין ודבר וכפוף לדיני המקרקעין וחוק החוזים, כך שברגע שאחד מהצדדים לא עומד בתנאי ההסכם, למשל, לא מעביר את התשלומים בזמן, לא מוסר את הנכס במועד, מסתיר מידע לגבי מצבו המשפטי (בעלויות, בעיות רישום, חריגות) ו/או הפיזי של הנכס (ליקויי בניה למיניהם, חריגות וכו'), הרי שניתן לתבוע אותו על הפרה של הסכם המכר.
הפרה של הסכם קניית דירה עשויה להתרחש בכל שלב בתהליך העסקה ולמעשה היא אינה מוגבלת אך ורק למקרים של רכישת דירה יד שנייה אלא גם עבור דירות חדשות מקבלן.
בגין איזו הפרה ניתן לתבוע על פי החוק?
בדיני החוזים, אליהם כפוף כל הסכם מכר, מקובל להבדיל בין שני סוגי הפרות:
* הפרה "רגילה" שאינה יסודית – ביטול הסכם לרכישת דירה לא חייב להתבצע באופן מיידי על כל הפרה, שכן ישנן הפרות שבהן הצד שטוען כנגד ההפרה חייב לתת לצד המפר הזדמנות לטפל בבעיה שהתגלתה, בטרם יפנה לבית המשפט. למשל, כאשר הצהרות המוכר הן על הימצאותו של מזגן תקין בסלון ובעת המסירה מתגלה כי המזגן אינו עובד. זוהי הפרה שניתן לפתור בקלות מבלי להיסחב לדיונים משפטיים ארוכים.
* הפרה יסודית – הפרה זו נותנת את הזכות לבטל ההסכם (אך לא את החובה) ועשויה לטמון בחובה גם (או רק) דרישה לפיצויים או פיצוי מוסכם. למשל, אי עמידה בתשלומים בפרקי הזמן הקבועים בהסכם או ליקויי בניה בדירה שהוסתרו.
הפרות יסודיות מוגדרות לרוב על ידי עורכי הדין בתוך הסכם המכר, אך בתי המשפט יכולים לקבוע עבור סעיפים שונים בהסכם כי הם למעשה יסודיים. הסיבה לכך היא כי ישנן הפרות שבהן האדם הסביר לא היה מתקשר עם הצד השני במידה והיה מודע לתוצאותיהן מראש, ולכן גם אם לא כתוב לגבי סעיף זה או אחר כי הינו יסודי, ייתכן וייקבע אחרת בבית המשפט.
עוד חשוב לדעת כי הפרה "רגילה" עשויה אף היא להפוך להפרה יסודית, במידה והיא אינה מטופלת על ידי הצד שמחוייב לכך בהסכם המכר.
פיצויים במקרה של הפרת חוזה מכר דירה
אחת ההשלכות המשמעותיות ביותר המיוחסות להפרת חוזה מכר הינה נושא הפיצויים. כאשר מדובר על הפרה שאינה יסודית, הצד המפר צריך לנסות לתקן את ההפרה. אלא שבמקרים של הפרה יסודית, הדבר עשוי להביא לביטול ההסכם והפעלתם של סעיפי הפיצויים שסכומם עשוי להיות גבוה מאוד.
יש לציין כי גובה הפיצוי שנרשם אינו תמיד משולם בפועל. בית המשפט עשוי להחליט כי מדובר בסכומים גבוהים מידי (למשל, סעיף פיצוי מסוכם בשיעור מוגזם ביחס להפרה אותה ניתן היה לצפות מראש).
הפרת חוזה מכר דירה והדרכים להתמודד עימה
כמו שבוודאי הבנתם, הפרת חוזה מכירה של נכס עשויה לגרום למגוון רחב של מצבים לא נעימים, דוגמת ביטול ההסכם, פיצויים והוצאות נוספות שקשורות לייצוג משפטי בבית המשפט. לכן חשוב מאוד לפנות אל עורך דין שמתמחה בדיני מקרקעין ודיני חוזים על מנת לצלוח את הדרך בצורה הטובה ביותר שרק אפשר.
כמובן שהדרך הטובה ביותר להימנעות ממקרים של הפרת חוזה קניית דירה היא לערוך את ההסכם מלכתחילה בצורה המיטבית, עם הגנות כאלו ואחרות על כל צרה שלא תבוא.
חשוב לדעת כי ניתן במקרים מסוימים להגיע למצב של ביטול חוזה קניית דירה אחרי חתימה, ללא פיצויים או דרישות כאלו ואחרות, כל מקרה לגופו ותלוי במידת המקצועיות של עורך הדין המטפל והנסיבות.
בין אם אתם נמנים עם הצד הקונה ובין אם בצד המוכר, במשרד עורכי הדין שמואל גרנאי ושות' ישמחו לעמוד לשירותכם. משרדנו ייצג עד היום לקוחות פרטיים ועסקיים רבים בסכסוכים שונים בתחום המקרקעין ומחזיק בהצלחות רבות ובהשגת התוצאות המיטביות ביותר לטובת מיוצגיו. צרו עימנו קשר לקביעת ייעוץ ראשונית ונשמח לעזור גם לכם.
עו"ד שמואל גרנאי מסביר לרוכשי דירות מה חשוב לבדוק לפני חתימה על הסכם או חוזה מכר:
