ביטול חוזה שכירות דירה / בית מגורים
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
שתף מאמר זה:
חוזה שכירות הינו חוזה לתקופה משמעותית המעוגן מבחינה משפטית שבו שני הצדדים מתחייבים למלא את התחייבותם בהסכם.
המשכיר מחויב לספק לשוכר דירה ראויה ותואמת למטרת השכירות, והשוכר מתחייב לשמור על הנכס תקין, לשלם דמי שכירות, מיסים וחשבונות. ישנם מקרים בהם לא התבצעה הפרת חוזה וניתן לבטל את חוזה השכירות בהסכמה על שני הצדדים בהתאם לסעיפי החוזה ולתנאי היציאה המופיעים בו.
לדוגמא, במידה וישנו סעיף בחוזה שבו ישנה אפשרות לשוכר לצאת מהנכס לאחר תקופה של 6 חודשים, ניתן לומר כי ביטול החוזה בתום 6 חודשים, מוסכם על שני הצדדים ולכן ביטול החוזה ייעשה בהסכמה הדדית. בהתאם לתנאים הקבועים בהסכם.
ביטול חוזה שכירות באופן חד צדדי מצד המשכיר
כאשר השוכר אינו ממלא את סעיפי חוזה השכירות הנחתם, ישנה הפרה של חוזה השכירות ולכן למשכיר ישנה הזכות לבטל את חוזה השכירות באופן חד צדדי.
מצב זה יכול להתקיים במקרים קיצוניים לדוגמא במקרה והשוכר אינו עומד בתשלומי הנכס לרבות דמי שכירות, חשבונות ומה שהתחייב לשלם במסגרת החוזה וזאת לאחר שניתנו לו הזדמנויות לתקן את ההפרות.
ביטול חוזה שכירות באופן חד צדדי מצד השוכר
כאשר המשכיר אינו עומד בהתחייבותו כלפי השוכר בהתאם לקבוע בחוזה השכירות, לשוכר ישנה אפשרות לבטל את החוזה באמצע – לפני הזמן שבו היה אמור להסתיים החוזה. השוכר יכול לבטל את חוזה השכירות במקרים מסוימים בהם ישנה הפרה בוטה של החוזה מצד המשכיר.
לדוגמא, במצב שבו המשכיר התחייב לספק לשוכר נכס ראוי למגורים ולאחר מכן התברר לשוכר כי הדירה אינה עומדת בתנאי מזג אוויר קיצוניים או שמערכות בסיסיות של הנכס, כגון מים או חשמל, אינן מתפקדות ראוי ופוגעות באיכות החיים של השוכר ואינן מטופלות על ידי המשכיר.
על אף האפשרות של שני הצדדים לבטל את החוזה במקרים מסוימים, חלה על שני הצדדים חובת הקטנת הנזק, כלומר הקטנת הנזק ככל הניתן ובנוסף חלה גם חובת תום הלב, כלומר על שני הצדדים לשמור על תום הלב בכל הקשור להתנהלות ביניהם.
האם ניתן לבטל חוזה שכירות עקב רעש?
במידה ועברתם לנכס שהתברר כרועש במיוחד, והמשכיר הציג בפניכם את הנכס כשקט ולא ציין בפניכם את הרעש המתלווה (כגון עבודות תמ"א 38 בבניין הסמוך) ולא לווה לכך סעיף בחוזה, יש בכך הפרה של חובת הגילוי,
הטעיה והפרה יסודית של החוזה. במידה והמשכיר הטעה את השוכר, תיתכן לשוכר לבטל את ההסכם. לעיתים ניתן להגיע להסכמה בין שני הצדדים בכתב על מנת לשחרר אתכם מהחוזה, אך במידה והשוכר מסרב, ניתן לפנות להליך משפטי.
אילו אפשרויות קיימות לביטול חוזה בתקופת קורונה?
תקופת הקורונה הביאה איתה משבר כלכלי חמור ובזמן שמספר המובטלים מתחיל לטפס לכיוון המיליון, אנשים רבים מוצאים את עצמם ללא היכולת לשלם דמי שכירות לדירת מגורים.
על אף כי מדובר במגיפה עולמית רבת מימדים, היא אינה נחשבת סיבה חוקית שבגינה ניתן לבטל את חוזה השכירות לדירת מגורים. מבחינה משפטית, הקורונה אינה נחשבת כחלק מ"כוח עליון" – אותם אירועים שבמידה והם מתרחשים – ניתן לבטל את החוזה. מדובר באירועים בלתי צפויים כגון אסונות טבע כמו צונאמי.
במידה והנכם מעוניינים לבטל את חוזה השכירות שעליו חתמתם, מה שניתן לעשות זה לבדוק מהם תנאי היציאה המתאפשרים בו. אם ישנה אפשרות לביטול החוזה על ידי הודעה מראש של מספר חודשים, הדבר יקל עליכם וייתן לכם זמן להתארגנות מחודשת.
במידה והחוזה אינו מאפשר יציאה מהנכס, נסו לפנות אל המשכיר ולהסביר לו את מצבכם. כך אולי תוכלו להגיע לעמק השווה שבו יש הסכמה שמקובלת על ידי הצדדים לגבי המשך קיום החוזה ותנאיו.
איך מודיעים על ביטול חוזה השכירות?
במידה ואחד הצדדים מעוניין לבטל את החוזה, ובמידה ולא התקיימה הפרה של חוזה, בהתאם לקבוע בהסכם.
ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה
כאשר השוכר מעוניין לבטל את חוזה השכירות לפני הכניסה ולאחר חתימת החוזה, לדירה יהיו לדבר השלכות משמעותיות מכיוון שחוזה שכירות הינו חוזה לכל דבר ועניין המעוגן מבחינה משפטית. וכאשר התחייבתם לחוזה שכירות על כל המשתמע מכך, עליכם להבין כי מתבצעת כאן הפרת חוזה שתיפתר בהסכמה או בבית משפט שבה תידרשו ככל הנראה לפצות את המשכיר במידה ונגרם לו נזק.
כאשר השוכר מעוניין לבטל את חוזה השכירות לפני חתימת החוזה, גם כאן ישנן השלכות מכיוון שבמידה והתנהל דיאלוג עמוק עם המשכיר לגבי פרטי הדירה והחוזה, ייתכן כי המשכיר פספס שוכר פוטנציאלי אחר ובכך גרמתם למשכיר להפסד כסף. במצב כזה, יש להתייעץ עם עורך דין על מנת להבין האם עליכם לפצות את המשכיר או שהנכם פטורים מכך, מכיוון שייתכן כי הדיאלוג שניהלתם עם המשכיר אינו מחייב אתכם לחתום על הסכם השכירות.
כאשר המשכיר מעוניין לבטל את חוזה השכירות לפני הכניסה ולאחר חתימת החוזה, יש בכך בעייתיות מכיוון שחוזה שכירות לאחר שנחתם הוא חוזה תקף לכל דבר ועניין לשני הצדדים וכך אין אפשרות למשכיר לבטל את החוזה גם אם הוא חפץ בכך. יש להיוועץ עם עורך דין על מנת להבין את ההשלכות מבחינה משפטית.
במידה והמשכיר מעוניין לבטל את חוזה השכירות לפני הכניסה ולפני חתימת החוזה, גם כאן ישנן השלכות כפי שתואר במקרה שהשוכר רוצה לעשות כן. למשל במידה והשוכר גרם לו לוותר על מגורים פוטנציאליים בנכס אחר. יש להתייעץ עם עורך דין לפני ביטול החוזה.
ומה בנוגע לביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות מרגע החתימה? ולאחר 14 יום?
כאמור, כאשר חוזה השכירות כבר נחתם בין שני הצדדים, הוא תקף מרגע החתימה ושני הצדדים מחויבים לקיימו.
לכן במידה ואין סעיף המאפשר זאת בחוזה ואחד הצדדים מעוניין לבטל את החוזה (במידה ולא התקיימה הפרת חוזה המאפשרת יציאה של אחד הצדדים) עליו להבין כי הדבר עלול לגרום נזק לצד הנפגע והדבר צריך להיבחן בהליכים משפטיים ובכפוף לדיני החוזים.
לקריאה נוספת: חוזה רכישת דירה
