ליקויי בניה בשלד או במבנה בדירה חדשה
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
שתף מאמר זה:
ההבדל "הדק" בין ליקויי בניה בדירת יד שניה לבין ליקויי בניה במבנה של דירה חדשה מקבלן
כשקונים דירה או בית מקבלן חשוב לדעת כי יש לרוכשים זכויות משמעותיות מאוד בכל הנוגע לתחום ליקויי הבניה. במידה ורכשתם דירת "יד שניה", דירה שהתגוררו בה אנשים לפניכם ומצאתם בה ליקויי בניה ובמידה ועברה תקופת אחריות הבדק – תצטרכו להתמודד באופן משפטי מול המוכרים או לתקן את הליקויים על חשבונכם.
במידה ורכשתם דירה מקבלן (או שטרם עברה תקופת אחריות הבדק) המצב הוא אחר, הנכם זכאים לכך שהקבלן יתקן את הליקויים למשך תקופה של מספר שנים. לפי חוק המכר ישנן שתי תקופות שמאלצות את הקבלן לקחת אחריות על ליקויים במבנה:
1. תקופת הבדק – תקופת הבדק זהו למעשה פרק זמן שנע בין שנה לשבע שנים ומתחיל מהרגע בו מתבצעת מסירת החזקה בדירה לרוכשים. החל מהרגע שהקונים מקבלים מפתח לדירה הם זכאים לכך שהקבלן יתקן כל ליקויי בניה שנתגלה בדירה. חשוב להבין כי במידה והקבלן יוכיח כי הליקוי נגרם בגלל בעל הדירה, לא תהיו זכאים לתיקון על חשבון הקבלן. תקופת הבדק מתייחסת לכל ליקוי בצורה שונה ומשך הזמן שכולל ליקוי בניה בשלד ובמבנה הוא שונה מהזמן שמתייחס לליקויי בניה באינסטלציה למשל.
2. תקופת האחריות – תקופה זה אורכת כשלוש שנים ומתחילה ברגע שמסתיימת תקופת הבדק. ההבדל בין שתי התקופות הללו זו העבודה כי תקופת האחריות קצרה יותר משמעותית ובמהלכה אם יתגלה ליקויי האחריות להוכיח כי הליקוי נגרם באשמת הקבלן – היא על הקונים / הדיירים.
בסוף שתי התקופות הללו יכולה לחול אחריות על הקבלן רק במקרה שיש אי יציבות בבניין או חשש לבעיות בטיחותיות שקשורות ליסודות המבנה ולשלד הבניין.
מהם ליקויי בניה בשלד?
תחילה חשוב להבין מהו שלד הבניין. ממש כמו שלבן האדם יש שלד שעליו מתבסס כל הגוף, כך גם שלד הבניין, המעניק למבנה את הצורה והחוזק הקבוע.
ישנה חשיבות אדירה לבניית שלד בניין ברמה גבוהה ובמקצועיות מכיוון שזהו הבסיס העיקרי לבטיחות ושימוש בטיחותי במתקני המבנה. לעיתים, שלא במקרה מכוון – עשויים להתגלות ליקויים בשלד הבניין ויש לטפל בהם באופן מיידי ומקצועי.
יש מגוון ליקויי בניה אפשריים בשלד ובמבנה, זה יכול להיות קיר עקום או מסדרון צר מדי, יחס גובה לא תקין בין הרצפה לתקרה, עובי קירות לא תקין, בידוד לא תקין של חום וקור, קורת גג נמוכה מדי, מעקה פגום, סטייה של קיר תומך, טיח וסדקים בקירות וכן הלאה.
לא את כל הליקויים האלה ניתן לגלות במבט ובעין שאיננה מקצועית. יתרה מכך, את מרביתם ניתן לגלות רק על ידי מכשור מתאים או אנשי מקצוע.
חלק מן הליקויים בשלד נחשבים לליקויים ברמה קלה עד בינונית ובדרך כלל נוגעים לתחום האסתטי שבעיקר מאכזבים את הרוכשים שהשקיעו את מירב כספם בדירת החלומות. במקרים אחרים ישנם ליקויים ברמה גבוהה (ליקויי בניה חמורים) יותר ועלולים ממש לסכן את חייהם של הנמצאים במבנה.
ליקוי בניה בטיחותיים זהים במשמעותם לליקויי בניה חמורים ולכן הם מסוכנים למדי. חשוב מאוד לקחת נושא זה ברצינות ולטפל בהם במהרה, גם אם הדבר יצריך את הדיירים לעזוב את הדירה לזמן מה.
דוגמה לליקוי בניה חמור זהו ליקוי בשלד שנעשה עוד בשלב היסודות. בתחילת בניית המבנה יש לצקת את היסודות ולעיתים היציקה נעשית מבלי לשמור על הרחקה מדופן הקידוחים כשמכניסים את הכלונסאות או לא מתחשבים בתנאי הקרקע. ליקויים אלו עשויים להתבצע מחוסר הבנה או מקצועיות אך לעיתים גם באופן מקרי. כך או כך, הליקוי עלול לגרום לשקיעה של המבנה או להיווצרות של סדקים ובמקרים קיצוניים יותר גם התמוטטות.
ישנם כללים מאוד לגבי בניית מבנים, במיוחד בכל הנוגע לשלד המבנה. בכל קיר שבונים מחויבים ביציקת חגורת בטון, הידוק ואחיזה של הקירות בשלד. במקרה שהקבלן רוצה לחסוך בכסף או בזמן הוא עלול לוותר על כך ותוך פרק זמן של חודשיים, עד חצי שנה, עלולים להופיע סדקים בקירות. זו דוגמה אולטימטיבית לליקויי בניה בשלד שמחייבים תיקון משמעותי.
מה ניתן לעשות אם מגלים ליקויי בניה ברמת השלד או המבנה בדירה חדשה?
במידה ומצאתם / גיליתם ליקויי בניה בדירה חדשה שרכשתם מקבלן הנכם זכאים לפי חוק לתיקון על חשבונו של הקבלן. במידה והליקוי גלוי לעין והנכם משוכנעים כי הוא נגרם בגלל עבודת בניה לא נכונה רצוי שתפנו לקבלן שבנה את הפרויקט בהקדם האפשרי. ישנה המלצה נוספת והיא לזמן איש מקצוע שיבחן את הליקוי וייתן את חוות הדעת המקצועית שלו.
זה אמנם עלול לעלות כמה מאות שקלים אך זו תהייה הוכחה מספקת עבורכם כאשר תגיעו לשלב הבירור והצגת הראיות מול הקבלן. במידה ורכשתם את הדירה מקבלן הוגן ושומר חוק הוא יקח את הנושא לתשומת ליבו וידאג לתיקון מקצועי וראוי תוך פרק זמן סביר. במקרה אחר ומנוגד, כשקבלן מתעלם או מסרב לקחת אחריות ולמעשה עובר על החוק, יש לשקול הגשת תביעה על ליקויים במבנה.
חשוב להבין כי החוק הינו בצד של הרוכש. זה מובן וברור לכל כי רכישת דירה חדשה מקבלן זהו מעשה לא פשוט וזמין לכל אדם ובמידה והרכישה התבצעה ככל הנראה הושקעו המון כספים, זמן ואנרגיות של הרוכשים בכך. לכן, מציאת פגמים וליקויים בדירה זה לא רק מסוכן או מרגיז אלא גם גורם לעוגמת נפש רבה.
לא פעם הוחלט להגיש תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה וגם דרישה לפיצויים בשל עוגמת הנפש שנגרמה לרוכשים. ניתן לפנות לעורך דין המתמחה בליקויי בנייה ולבדוק אם אכן ישנה עילה להגשת תביעה תוך שימת דגש על המקרה הספציפי שאליו נקלעתם. בין אם תחליטו להגיש תביעה ובין אם לא, אסור בשום פנים ואופן להתעלם ליקויי בניה בדירה.
