זיכרון דברים למכירת או קניית דירה
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
שתף מאמר זה:
מהו זיכרון דברים למכירת או קניית דירה ומתי הוא נדרש?
זיכרון דברים לרכישת או מכירת דירה הינו מסמך מקדמי, הנחתם על ידי הצדדים, המפרט פרטים בסיסיים על הסכמות הצדדים בדבר רכישת/מכירת הדירה, ועוד בטרם הוכן הסכם מכר מפורט. לפי פסיקת בתי המשפט נקבע, כי הפרת זיכרון דברים לרכישת דירה או הפרת זיכרון דברים למכירת דירה דינה כדין הפרת הסכם לאור העובדה שהמדובר במסמך משפטי מחייב. לזיכרון הדברים במידה ומכיל את פרטי העסקה מהותיים תוקף משפטי מחייב, והפרת זיכרון הדברים עלולה לגרור אחריה תביעה של אחד הצדדים בדבר הפרתה, נזקי הצד הנפגע או פיצוי מוסכם כפי שהוגדר אם הוגדר בזיכרון הדברים.
זיכרון דברים הוא מסמך מקוצר המכיל את הפרטים הבסיסיים והמהותיים של העסקה והסכמות הצדדים כאשר בסעיפיו האחרונים קוצבים מועד לחתימה על הסכם מכר. אחד התנאים לביצוע עסקת מכר במקרקעין היא קיום מסמך בכתב. זיכרון דברים יענה על דרישה זו, ומכאן ואילך, יכולת המשא ומתן, בקשר לתנאי ההסכם, של המרגיש קיפוח בזיכרון הדברים אינה קיימת.
משרדנו אינו ממליץ לחתום על זיכרון דברים. מטבע הדברים לאור העובדה שהמדובר במסמך בעל תוקף משפטי מחייב, ולאור העובדה שכיום ניתן לנסח הסכם מכר במועדים קצובים וקצרים, ולאחר שבוצעו כל הבדיקות, ההנדסיות והמשפטיות הנדרשות.
הפרקטיקה כיום היא שפחות ופחות אנשים חותמים על זיכרון דברים וממתינים לעריכת חוזה מכר מפורט. יזמים/קבלנים כלל לא מחתימים על זיכרון דברים לרכישת דירה מקבלן, אלא ישר מחתימים על חוזה מפורט שהוכן מבעוד מועד. אנשי עסקים נמנעים בדרך כלל לחתום על זיכרון דברים כך שנדיר למצוא זיכרון דברים לרכישת קרקע או זיכרון דברים לרכישת נכס מסחרי.
כאמור ישנם מספר תנאים על מנת שזיכרון הדברים למכירת/רכישת דירה יהפוך למחייב. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי עסקת מקרקעין חייבת להתבצע בכתב. זיכרון הדברים יענה על דרישה זו במידה וישקף את הסכמת הצדדים ויכיל את הפרטים המהותיים של העסקה.
תנאים עיקריים של העסקה שיש לכלול בזכרון דברים:
על זיכרון דברים למכירת דירה להכיל: הצדדים המתקשרים בהסכם, תיאור הנכס, התמורה שהוסכמה ומועדי התשלום, ומועד מסירת הדירה. עם זאת לעיתים אף אם חסר אחד הפרטים לבית המשפט הסמכות להשלימו בהתאם לרוח הסכמת הצדדים.
הסכמת הצדדים:
הסכמת הצדדים היא תנאי מהותי, להפיכת זיכרון הדברים לקניית דירה למסמך משפטי מחייב. הסכמת הצדדים באה לידי ביטוי בחתימת הצדדים על זיכרון הדברים. אציין כי אף בהיעדר חתימת הצדדים או צד אחד לעסקה, על זיכרון הדברים ניתן להסיק הסכמת הצדדים מהתנהגותם ו/או התנהלותם במהלך ניסוח זיכרון הדברים.
הסכמת הצדדים:
- החתימה על זיכרון הדברים נעשית בדרך כלל באופן ספונטני ועוד בטרם נשקלו כל העניינים הנדרשים ובוצעו הבדיקות המתאימות.
- החתימה על זיכרון הדברים נעשית בדרך כלל עוד לפני שניתן ייעוץ משפטי.
- החתימה על זיכרון הדברים מחייבת את הצדדים ולא ניתן לבצע מקצה שיפורים או לנהל משא ומתן המשפר עמדות.
- החתימה על זיכרון הדברים למכירת דירה מאפשרת לקונה לרשום הערת אזהרה על הנכס, שביטולו ללא הסכמה יכול ויעשה רק בהליך משפטי.
- מועד החתימה על זיכרון הדברים הוא המועד הקובע לצורכי דיווח לרשויות המס.
- ביטול זיכרון הדברים עלול להפוך להליך מורכב שיגרור אחריו סכסוכים משפטיים כגון תביעות אכיפת הסכם, תביעות נזקים וכו'.
אנו חוזרים וממליצים לא לחתום על זיכרון דברים. עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת ויקרה, שאצל מרבית האנשים מתבצעת מספר פעמים בודד ולכן יש לבצע בדיקות מתאימות לפני החתימה: בדיקת הנכס, חריגות בנייה, משכנתא, צווי עיקול, שיעבודים, צווי הריסה, תביעות, חבויות במס, זכויות בנייה. לאחר הבדיקה יש להבטיח את הצד המיוצג בהסכם ולהפחית מסיכוניו לרבות הבטחת קבלת דירה נקייה משיעבודים או התחייבויות. עניינים כאלו חובה שיבוצעו ע"י עורך דין מומחה למקרקעין.
אנו ממליצים לפנות לעו"ד מומחה בתחום המקרקעין כבר בשלב המו"מ על מנת שייעץ ויבדוק את העסקה על היבטיה, בשלב הראשון בדיקות בסיסיות של רישום הנכס על המוכר, משכנתא והערות אזהרה ככל שקיימות בנכס, ובשלב שמתגבשות הסכמות, בדיקות יסודיות לרבות בדיקות של היבטי המס השונים של העסקה.
אם בכל זאת החלטתם לחתום על זיכרון דברים אנו ממליצים להכניס מספר סעיפים בסיסיים: הראשון כי זיכרון הדברים ניתן לביטול תוך מספר ימים, השני כי הסכם מפורט ייחתם תוך זמן קצוב והיה אם לא ייחתם הסכם זיכרון הדברים יבוטל והשלישי הוא כי מכוח זיכרון הדברים לא תירשם הערת אזהרה.
לסיום, אם ראיתם דירה שברצונכם לרכוש, עוד בטרם חתמתם על זיכרון דברים פנו לעורך דין מקרקעין מומחה על מנת שיפחית את הסיכונים הטמונים בעסקה.
