מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין - מדריך מקיף עם כל מה שחשוב לדעת


אילו תשלומים יש לשלם בעת רכישת דירה?

כאשר רוכשים דירה ישנן לא מעט הוצאות ולפני שנכנסים לתהליך הזה רצוי לדעת בפני מה אתם עומדים. רבים חושבים כי התשלום כולל רק את מחיר הדירה אך למעשה זה לא מדויק. מחיר הדירה הוא ההוצאה הגדולה והמשמעותית ביותר אך ישנן עוד כמה הוצאות לאורך הדרך. למשל, תשלום מס רכישה, עליו נפרט בהמשך.

כמו כן, לעיתים עולה הצורך לשפץ ולשפר את מראה הדירה שרכשתם ולכן צפויות הוצאות גם מכיוון זה. יש שיזדקקו לשיפוץ קל ואחרים עלולים לשקוע בהוצאות גבוהות יותר ולכן יש לקחת פרמטר זה בחשבון עוד בטרם חתימה על חוזה רכישת דירה. כמו כן, ישנם תשלומים לאנשי מקצוע שליוו אתכם לאורך התהליך, למשל עורך דין, מתווך, שמאי וכו'. בדרך כלל כשנכנסים לדירה חדשה קונים מוצרי חשמל ורהיטים חדשים - דבר שמביא עמו הוצאות נוספות. במקרה של חברת הובלה, תצטרכו לשלם כמה אלפי שקלים גם למובילים.

לסיכום, בטרם חתימה על חוזה עצרו לרגע ובדקו אם הנכס מתאים לכם, אם אתם יכולים לעמוד בהוצאות הנלוות והעמיקו לברר אם אכן התהליך שאתם עומדים בפניו תואם את היכולות הכלכליות שלכם.


מדריך מיסוי מקרקעין


מהו מיסוי מקרקעין – מידע אודות חוק מיסוי מקרקעין

חיקוי מיסוי מקרקעין הינו חוק שנוצר על מנת למסות את הרווחים שנבעו ממכירה של זכות בנכס מקרקעין. החוק חל על כל עסקאות המקרקעין בישראל (חוק טריטוריאלי): בתי עסק, דירות ובתי מגורים, מלונות, מגרשים חקלאיים, מחסנים וכדומה. עם זאת, יש לדעת כי ישנן הקלות וסעיפים קונקרטיים בחוק מיסוי המקרקעין על מכירות מיוחדות ובהקשר של נכסים מסוימים.


באילו מקרים צריך לשלם מס על נכס?

1. מהו מס שבח?מס שבח מוטל על הרווח שמתקבל בעת מכירות הזכות למקרקעין. מס זה הינו תשלום חובה ויש לשלם אותו גם אם המוכר הינו תושב ישראל או תושב חוץ. את מס השבח משלמים, ללא יוצא מן הכלל, לפי התבנית לחישוב השבח של הנכס. בעת החישוב לוקחים בחשבון נתונים כגון: שווי המכירה, מועד המכירה, פרטי הרכישה, תוספות וניכויים וכו'. ישנם פטורים על מס שבח אשר ידונו במאמר נפרד. את חישוב גובה המס על מכירת דירה ניתן לעשות באופן די פשוט, באמצעות מחשבון מס שבח שנמצא ברשת האינטרנט.


2. מהו מס רכישה?סעיף 9 בחוק למיסוי מקרקעין מבהיר כי כאשר נמכרת הזכות במקרקעין, יהיה חייב הרוכש לשלם את מס הרכישה. מס הרכישה נקבע משווי המכירה, לפי סוג המקרקעין ולפי סוג העסקה. ישנם פטורים על מס רכישה ומדרגות שנקבעות על פי שיעורי מס הרכישה. מדרגות אלו נקבעות בהתאם לשווי הדירה הנרכשת ובהתייחס לכמות הדירות שקיימות אצל הרוכש. ככל שהעסקת הרכישה תהיה בעלות גבוהה יותר, כך שיעור המס שתדרשו לשלם יגדל גם כן.


הסבר על מס רכישה בעבור דירה ראשונהאת מס הרכישה משלמים כאשר קונים דירה ראשונה וגם כאשר מדובר בדירה שנייה ושלישית. עם זאת, ישנן מדרגות מס שונות בכל אחד מן המקרים ובחלקם אף פטורים. מי שרוכש דירה ראשונה ויחידה יקבל פטור על לתקרה מסוימת. חוק מיסוי המקרקעין קובע כי מוכר שמתחייב למכור תוך פרק זמן קצוב את דירתו הראשונה, אף על פי שיש בבעלותו ביום הרכישה דירה נוספת, כלומר - שתי דירות במקביל, יכול להיחשב כבעלים לדירה יחידה לצורך מס הרכישה. ובאופן זה מתאפשר לרוכש לקנות דירה נוספת עוד לפני מכירת הדירה הקיימת.

במקרה של רכישת דירה נוספת, כאשר יש ברשותכם כבר דירה אחת תדרשו לשלם מס על דירה שניה. כך גם לגבי מס על דירה שלישית. למעשה, החוק קובע כי עבור דירה שניה יש לשלם מס רכישה ללא פטורים וגם הסכום של המס והמדרגות יהיו שונים לגמרי מזה של דירה יחידה.


מדרגות מס מעודכנות לשנת 2018

מדרגות המס מתעדכנות אחת לשנה והן משתנות בהתאם לעסקה ולכמות הדירות שיש בבעלות הרוכש ברגע הרכישה. מדרגות המס לרכישת דירה ראשונה, נכון לשנת 2018 :

0% על חלק השווי שעד 1,664,520 שקל. 3.5% – על המדרגה שבין 1,664,521 שקל ועד 1,974,335 שקל. 5% – על המדרגה שבין 1,974,336 שקל ועד 5,093,535 שקל. 8% – על המדרגה שבין 5,093,536 שקל ועד 16,978,450 שקל. 10% - מעל 16,978,451 שקל.

מדרגות המס על דירה שניה נחשבות לגבוהות במיוחד ולכן אנשים רבים מנסים להימנע מהן. אם לרוכש כבר יש דירה בבעלות הוא לא יוכל להנות מן ההקלות של המדרגה הראשונה. במשרד האוצר התקבלה החלטה במהלך שנת 2015 להרע את התנאים לרכישת דירות בעבור משקיעים וזאת בכדי לנסות ולהוריד את מחירי הדירות, בכדי לאפשר לזוגות צעירים לקנות דירה ולא רק לאותם המשקיעים.

בפועל, מחירי הדירות לא ירדו והביקוש נותר כפי שהיה. אמנם המשקיעים הפחיתו את רכישותיהם בשל המס הגבוה שעל דירה שניה, העומד כיום על 8% עד 5,093,535 שקל ו-10% במידה ומדובר במחיר גבוה יותר.


3. מהו מס רכישה על קרקע?החוק קובע כי כל נכס שהוא לא דירת מגורים, יהיה מחויב בתשלום מס רכישה, בשיעור קבוע של 6 אחוזים משווי הנכס. זאת אומרת, אם רכשתם קרקע (להשקעה או לבניה פרטית), תצטרכו לשלם בעבורה מס די גבוה. עם זאת, ישנן הקלות שונות ומגוונות בעבור הרוכשים שמתכוונים לבנות על גבי הקרקע. במידה ותציגו תכנית בניה תוכלו לקבל היתר בניה תוך שנתיים מרגע רכישת הקרקע ואף תקבלו החזר כספי של אחוז מערך הקרקע שרכשתם. לעומת זאת, רכישת קרקע המיועדת לחקלאות מצריכה תשלום מס רכישה על פי מדרגות מס. כלומר, מס הרכישה מחושב בהתאם לערך הקרקע ובהתאם לסכום ששילמתם עבורה. אם הקרקע עלתה לכם פחות מ 347,775 ש"ח תשלו רק חצי אחוז. אם מדובר בקרקע שעלתה יותר מהסכום הנ"ל, תשלמו לפי הנדרש בחוק לקרקעות, כלומר 6 אחוזים. אך את המס הגבוה והמשמעותי ביותר תאלצו לשלם ביום בו תחליטו למכור את הנכס מכיוון שאז יהיה עליכם לשלם מס שבח.


מיסוי מקרקעין במקרה של ביטול עסקה

במידה ונתקבלה החלטה לבטל את העסקה, על הרוכש להודיע באופן מיידי למנהל מס מקרקעין ולקבל החזר על תשלומי המס ששילם. תצטרכו להגיש בקשה (טופס 6130) המכונה "תצהיר על ביטול מכירה" למשרדי המיסוי בהם התיק שלכם מנוהל. בטופס הבקשה יש לציין מי הם צדדי העסקה, גם המוכר וגם הרוכש ולחתום כך הביטול. כמו כן, תצטרכו את חתימתו על עורך דין אשר יצהיר כי אכן טופס הבקשה מאומת. אם תתקבל החלטה במשרד למיסוי מקרקעין כי אכן ישנה עסקה אמיתית שיש לבטל - יוחזרו התשלומים ששולמו לפני כן.


מהו היטל השבחה?

היטל השבחה זהו תשלום חובה שיש לשלם כאשר יש ברשותכם נכס מקרקעין והתקבלה תוכנית חדשה (תב"ע) ובה זכויות נוספות לנכס ו/או שינוי ייעוד ו/או הקלה. את ההיטל מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה על הבעלים של הנכס וסכום שיש לשלם הוא מחצית מההשבחה. יש לשלם את היטל ההשבחה רק אם תמכרו את הנכס או תוגש בקשה להיתר בנייה על הזכויות הנוספות.


תפקידיו של עורך דין מיסוי מקרקעין

עורך דין שמתמחה במקרקעין בקיא בכל הנקודות שהועלו במאמר זה ולמעשה, תפקידו לעשות ללקוחות שלו "סדר בבלאגן". תחום המקרקעין הינו עמוק ומלא רבדים, מי שאינו מכיר את כל הנקודות הללו עשוי למצוא את עצמו מוטעה או מבולבל ולכן שירותיו של עו"ד מקרקעין חשובים מאין כמותם.

מכירה או קניה של נכס זו עסקה חשובה למדי ומעטים האנשים שעוברים תהליך זה ללא עורך דין. למעשה, ליווי של עו"ד מקצועי היא אחת הדרכים לעבור את כל התהליך מבלי למעוד בדרך ולהפסיד כסף. תפקידיו של עורך הדין מותאמים לכל מקרה, החל מבירורים מעמיקים שלא מתאפשרים לכם וכלה בבדיקת נושא המיסוי הצפוי בגין הרכישה / מכירה.


שלחו לנו הודעה