פטור ממס שבח – מדריך מקיף

מהו מס שבח ומה חשוב לדעת בנוגע לתשלום מס שבח?


על פי החוק של מיסוי מקרקעין ישנה חובה שחלה על כל מי שמוכר דירת מגורים או כל מקרקעין אחר לשלם מס שבח בשל המכירה. ישנם מקרים יוצאים דופן המאפשרים שלא לשלם מס שבח ובהם ניתן למוכר הנכס פטור מתשלום מס שבח. אדם הרוכש מקרקעין יהיה חייב גם כן לשלם מס, המכונה מס רכישה.

גם במקרה זה, ישנם יוצאי דופן שיוכלו לקבל הקלות במס רכישה או פטור מלא. על מנת לקבל תשובה וודאית האם הנכם זכאים להקלות או לפטור כלשהו יש לבדוק לעומק כל עסקה באופן נקודתי. במרבית המקרים, הבדיקה נעשית באמצעות עורכי דין המתמחים בנדל"ן ועוסקים במיסוי מקרקעין. הסיבה לכך היא שמערכת החוק בישראל מאוד מסועפת ומורכבת ורצוי שאדם שמתמחה בתחום יבדוק זאת עבורכם על מנת לוודא שהכל ברור ותקין.

מתי ניתן פטור מתשלום מס שבח


הגשת בקשה לפטור מתשלום מס שבח – איך זה מתבצע?

ראשית כל, נהוג לערוך בדיקה שמטרתה לוודא האם אכן מגיע לכם פטור ממס שבח. רק לאחר מכן, מוגשת בקשה לפטור ממס שבח. בכדי לקבל את הפטור צריך למלא הצהרה ולהגיש את המסמך לאגף מיסוי מקרקעין. טופס זה מכונה גם "טופס משח" והוא מפרט על ההצהרה למכירת/רכישת דירה. כמו כן, עליכם לציין את הפרטים הבאים : הפרטים של הזכות הנמכרת, פרטי העסקה המלאים, התמורה עבור מכירת הזכות, תאריך המכירה, סכום החיוב במס, דרך חישובו של המס, סיבה לזכאות לפטור. בנוסף עליכם לצרף עותק של חוזה המכירה, נסח טאבו וכל מסמך שרלוונטי לגבי הפטור אותו הנכם מבקשים לקבל.


באילו מקרים ניתן פטור ממס שבח?

המקרה הנפוץ ביותר לפטור ממס שבח הוא פטור ממס שבח לדירה יחידה. מי שברשותו דירה אחת בלבד לא יצטרך לשלם מס שבח בעת מכירתה. ישנם מקרים של קבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה. כלומר, דירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו של אדם פרטי ובמשך 4 שנים לפחות היא שימשה למגורים. ישנם כמה מסלולים לקבלת פטור ממס שבח כאשר הנפוץ מביניהם הוא פטור ממס שבח אחת לארבע שנים. כלומר, כל עוד המוכר ימכור דירה אחת בלבד במשך 4 שנים - הוא יהיה פטור מתשלום מס שבח.


באילו מקרים ניתן פטור ממס שבח?

במקרים שבבעלותו של מעניק המתנה (לצורך העניין - ההורה) דירת מגורים והוא מעוניין לרכוש על שמו דירה שנייה, הוא יחויב המעניק במס רכישה בגין הדירה הנוספת. עם זאת, כאשר מטרת הרכישה הינה לצורכי מתנה (ואין איסור על כך - כגון: העברת דירה במתנה מילד להורה או להפך), יוכל לקבל פטור מתשלום מס רכישה עבור דירה נוספת. למעשה, בכך שהוא רושם את הדירה הנוספת על שמו של מקבל המתנה - הוא נמנע מלשלם מס רכישה בגין נכס שני (או יותר) שבבעלותו, אלא משלם לפי מדרגות מס בגין דירה יחידה.


פטור ממס שבח על דירה שניתנה במתנה או הועברה ללא תמורה

כאשר מתקבלת דירה במתנה או ללא תמורה יכול המוכר לחסוך משמעותית בתשלום המס. בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: (1) בן- זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה; וכן (3) אח או אחות. עם זאת יש לשים לב, מקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.


פטור ממס שבח בקבלת דירה בירושה

ניתן לקבל פטור ממס שבח במקרה בו הדירה ניתנה בירושה. דירות שמתקבלות בירושה אינן מצריכות תשלום מס שבח גם במידה ויש ליורש/ת מספר דירות נוספות. הפטור ניתן אך ורק בשל התנאים הבאים:

  • המוכר הוא בן זוג / צאצא של המוריש.

  • לפני פטירת המוריש הוא היה בעלים של דירה אחת בלבד.

  • מידה והמוריש היה בחיים והיה מוכר את דירתו, הוא היה פטור ממס בשל מכירה.

ישנם מקרים חריגים שבהם מתקבלת דירה בירושה אך אין פטור ממס שבח. למשל כאשר הורה יורש דירה מילדו, הוא אינו זכאי להנות מהפטור המדובר. פעמים רבות, המוריש הוא בעלים של כמה דירות מגורים ואז היורש יצטרך לשלם מס שבח. יחד עם זאת, החוק מאפשר לעשות שינויים על ידי היורש עצמו ובאופן זה ניתן לקבל הקלה או חסכון משמעותי בתשלום מס שבח כשהיורש יחליט למכור בעתיד את הדירה.


האם ניתן פטור מס שבח לתושב חוץ?

תושב חוץ אשר יקבל דירה בירושה וירצה למכור אותה יהיה זכאי גם כן לפטור ממס שבח. התנאי העיקרי הוא שלתושב החוץ, ממש כמו לתושב ישראלי, אין דירת מגורים נוספת - לא בישראל ולא במדינה בה הוא תושב.


פטור ממס שבח אגב גירושין

במקרה של גירושים והעברת דירה מכוח פסק דין שניתן אגב גירושים - העסקה לא תחשב למכירה. גם אם הדירה ניתנת לאחד מבני הזוג וגם אם היא מועברת לאחד מילדיהם, לא תחשב העסקה למכירה. מכאן שהעברת הדירה תהיה פטורה ממס שבח מכיוון שאין היא נחשבת כלל לעסקת מכר ולא משנה אם ניתנה תמורה כלשהי בעבור הדירה. כמו כן, אין צורך לדווח על כך למיסוי מקרקעין.


פטור ממס שבח במכירת קרקע או מגרש

במקרה שמדובר על מכירת שטח או מגרש או קרקע לא בנויה - ניתן גם כן לקבל הקלה או פטור מלא בתשלום מס שבח. במידה ואכן אין זכויות בניה נוספות ומדובר בקרקע אחת ששייכת למוכר ניתן לקבל את הפטור במידה והקרקע שוות ערך בסכום ספציפי שאינו עובר את הסך שקבוע בחוק. על מנת לקבל מידע קונקרטי יותר רצוי להתייעץ עם עורך דין או גורם משפטי אחר.


פטור ממס שבח למוסד ציבור

לפי סעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס שבח למוסדות ציבוריים כאשר הם עומדים בתנאים הקבועים בחוק. בעת מכירת מקרקעין במוסד ציבורי ללא תמורה - לא תהייה זכאות לפטור ממס שבח.


פטור מס שבח לנכה

ישנה הקלה במס רכישה אצל נכים, משפחות שכולות או נפגעים. לפי תקנות מס רכישה ישנן הקלות שונות המיועדות לנכה, נפגע או בן משפחה של חייל / עובד מערכת הביטחון שנספה במערכה. ישנן תקנות ספציפיות בנושא זה ועל כך ניתן להתייעץ עם עורך דין או לקרוא ברשת.


מהו פטור חלקי ממס שבח?

פטור חלקי, כשמו כן הוא, אינו פטור מלא. כלומר, פטור זה יכול לבוא לידי ביטוי כהקלה משמעותית בסכום שיש לשלם. למשל, פטור חלקי ממס שבח יכול להינתן לאדם "מרובה דירות". מי שיש ברשותו מספר דירות אינו זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה - אלא, יהיה זכאי לפטור חלקי. הפטור החלקי יאפשר לו לשלם את מס השבח באופן יחסי, בהתייחס לכמה פרמטרים.


שלחו לנו הודעה