פיצול דירה – איך מתבצע פיצול דירות חוקי

למה בכלל לפצל דירה?


אין זה סוד, כי הדרישה והביקוש לדירות מגורים עלו בשנים האחרונות והצורך בדירה (בין אם דירה בשכירות או דירה לקנייה) עולה מדי יום. עם זאת, ההיצע אינו תואם את הביקוש ולכן בעת האחרונה הולכת ומתרחבת בארץ ישראל תופעת פיצול דירות. יש לציין, כי אף על פי שתופעה זו הולכת ומתפשטת, לא תמיד היא נעשית על פי חוק. ישנן כמה סיבות לתופעה זו:

  • מחירי הדיור והנדל"ן בישראל, אשר הולכים ומאמירים, ובמקביל הביקוש לדירות קטנות גדל, גורמים לפיצולי דירות בהיקף גדול יותר מבעבר.

  • פעמים רבות אנשים אינם מעוניינים ואף לא יכולים להרשות לעצמם לשלם שכר דירה במחיר גבוה, ולכן מחפשים דירות קטנות וזולות.

  • בעלי הדירות ראו בכך אפשרות נוספת להרוויח ולכן הם מפצלים דירה אחת גדולה לכמה דירות קטנות ומקבלים רווח כפול ומכופל.



עורך דין שמואל גרנאי מסביר על פיצול דירה כחוק


השאלה העיקרית היא – מתי פיצול דירה נחשב לפיצול דירות חוקי?

פיצול דירה כחוק – הסבר אודות החוק לפיצול דירה

ראשית, יש לציין כי לפצל דירות ללא קבלת היתר כדין - זוהי עבירה לכל דבר. החוק קובע, כי פיצול דירה לשתי יחידות דיור או יותר דורש היתר. במידה ונעשה פיצול דירה בהיתר – זהו תהליך חוקי ואף ניתן למכור את היחידות כיחידות נפרדות. במידה ולא ניתן היתר, מדובר בתהליך לא חוקי ועבירה על החוק על כל המשתמע מכך שייתכן ותגרור אחריה כתב אישום, קנסות וצו הריסה. בכל מקרה , לא תתאפשר מכירה של היחידות כנפרדות זו מזו.


איך לפצל דירה באופן חוקי והאם פיצול דירה חוקי בישראל?

פיצול דירה עשוי להיות רווחי למדי, אך במרבית המקרים בעל הנכס יקבל קנס על פיצול דירה שלא בוצע כחוק. לרוב, פיצול דירות אינו חוקי בישראל למרות שזה יכול להיות פתרון מסוים וחלקי למצוקת הדיור. עד כה, רוב הדירות שקיבלו היתר לפיצול אלו אך ורק דירות שחולקו לשני אגפים (ועל כך יש הוראות מפורטות) וכאשר באגף הנפרד מתגורר בן משפחה. במקרים רבים לא ניתן אישור לפצל דירות במדינת ישראל ובמקרה של פיצול דירה ללא היתר, יווצר מצב כי בעל הנכס יואשם בעבירה על החוק. . עם זאת, ישנם מקרים בהם התקבל היתר לפיצול דירה וזאת הודות לייעוץ נכון של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין אשר יכול להמליץ כיצד לפעול על מנת שיתקבל אישור הרשויות לפיצול הדירה.


פיצול דירה לא חוקי – השלכות

שוק הדירות אינו מפוקח כראוי ולכן ישנם אנשים שלוקחים סיכון ובשל היעדר הפיקוח וההגבלה - בוחרים לבנות או לפצל דירה ללא היתרי בנייה ואישורים מהרשויות. עקב כך, נוצרות דירות קטנות מאוד (בתנאים שאינם סבירים) - ללא אוורור, חלונות ובתנאי מחיה לא הגיוניים. יתכן ומכירה של דירה בעלת אפשרות לפיצול או דירה מפוצלת תימכר בשוק במחיר גבוה יותר מהשווי המקורי שלה אך עם זאת, מעטים יסכימו לרכוש דירה זו ולקחת סיכון מסוג זה.


קבלת היתר לפיצול דירות בבית פרטי / פיצול דירות קרקע

בחודש יולי 2017 חוקק חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע אשר קובע בהוראת שעה לחמש שנים, כי יש לאשר לבתים צמודי קרקע להוסיף יחידת דיור אחת בסביבת המבנה הקיים. כלומר, יתקבל היתר לפצל יחידת דיור אחת לשתיים ללא צורך בתוספת בניה. אך להיתר זה יש תנאי והוא כי המבנה הקיים צריך להיות בגודל מינימלי של 120 מ"ר והיחידה הנוספת שתתווסף לא תהיה פחות מ-45 מ"ר, תכלול שירותים נפרדים, מטבח אישי וכניסה נפרדת.. חשוב להבדיל בין פיצול דירה בתנאים שהצגנו קודם לכן לעומת פיצול דירות להשכרה בבנייה רוויה. פיצול הדירות בבנייה רוויה נעשה לרוב בדירות קטנות מלכתחילה והפיצול נועד אך ורק לרווח הפרטי של בעל הנכס.


ובכל זאת, כיצד ניתן לבצע פיצול דירה ליחידות דיור בהיתר?

בעקבות חקיקת החוק המאפשר לתת היתרים לפיצול יחידות דיור בבתים צמודי קרקע מתאפשר הדבר בעיקר לאנשים ממעמד סוציואקונומי גבוה - בשכונות יוקרה, וכדומה. לטעמנו, ישנו צורך לקדם אישור לפיצול דירות גם בבנייה רוויה – כלומר, בבניינים. במקרה מסוג זה, הדבר סבוך יותר והסיכוי לקבלת היתר נמוך. מכאן שפיצול דירות בבית פרטי אפשרי יותר מאשר פיצול דירה בבנייה רוויה.

החוק אומר כי ניתן לפצל דירות אך ורק באישור מהנדס העיר לאחר שנבדקו התנאים הבאים - היחידה הנוספת איננה קטנה מ-30 מ"ר, הדירה הנוספת מאושרת על ידי בעלי הדירות בבניין וכמובן אישור של הרשויות המקומיות. מדובר בתהליך לא פשוט וכפי שוודאי כבר הבנתם, לרוב לא מתקבל היתר. אך אם ברצונכם לבצע פיצול דירה חשוב כי התהליך יתבצע בסיוע וליווי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן.


שלחו לנו הודעה