אי תשלום דמי שכירות על נכס בעקבות התפרצות נגיף הקורונה

נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי

נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי

מומחה לתחומי מקרקעין, זכיינות, צוואות וירושות

תוכן עניינים

יצירת קשר

שתף מאמר זה:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin

הקדמה

האם נגיף קורונה והתוצאות של פעולות הממשלה ותקנות החירום שנקבעו יוכלו להוות עילה לשחרור מהתקשרות חוזית או לכל הפחות לאי תשלום דמי שכירות בתקופה בה נמנע השימוש במושכר בהתאם למטרות השכירות?

מגפת קורונה גורמת למשק לטלטלה קשה עם השלכות כלכליות מרחיקות לכת ובין היתר פגיעה נרחבת בעסקים, בנותני השירות, בעצמאים, לרבות היעדר יכולת של בעלי עסקים להפעיל את עסקם.

תוצאה אחת של הפגיעה הכלכלית הקשה היא היעדר היכולת של בעלי עסקים השוכרים נכסים מסחריים (חנויות, מסעדות, משרדים שכורים) לשאת בתשלום דמי השכירות והתשלומים הנלווים לכך (דמי ניהול, ארנונה וכו'), לאור המגבלות המוטלות על ניהול עסקיהם בשל הנחיות משרד הבריאות והממשלה.

במאמר זה נמקד בשאלה האם השוכרים רשאים בתקופה זו, לא לשלם את דמי השכירות והתשלומים הנלווים.

תשלום דמי שכירות בתקופת הקורונה

 

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה קובע כדלקמן:

א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.

בסעיף 15 כאמור לעיל, ובפסיקת בתי המשפט המתייחסת אליו, נקבע כי היה ונמנע מן השוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה, יהא רשאי השוכר לבטל את חוזה השכירות, והיה ולא ביטל – פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע. לדעתי, גם אם אין מניעה פיזית מהגעה למושכר, לטעמי עדיין מגפת קורונה נכנסת תחת גדר סעיף 15 הנ"ל.

בנוסף, סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "החוק") מתווה את הדרך להשתחרר מהחובה לקיים חיוב חוזי בנסיבות שאינן תלויות באחד הצדדים להסכם ואשר במועד כריתת החוזה לא ידע ולא יכול היה לדעת עליהן מראש ואשר מסכלות את קיומו של החוזה, וזו לשון הסעיף:

(א) היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

(ב) במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו.

תחולתה של עילת הסיכול בפסיקת בית המשפט צומצמה במרוצות השנים. כך למשל אירועים חיצוניים קיצוניים שונים שלא היו בשליטת הצדדים לחוזה, כדוגמת מלחמה, נקבעו כי הם נחשבים בגדר אירועים "צפויים" או כאלו שהיה על הצד המפר לצפותם (פסק דין ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ). בהמשך, רוככה דרישת הפסיקה ונקבע כי בכל הקשור לסעיף 18 לחוק "יש לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים" (פסק דין ע"א 6328/97 עזרא רגב נ' משרד הביטחון).

מהאמור לעיל ומהפסיקה הרווחת לאורך השנים ניתן ללמוד כי עילת הסיכול חלה אך ורק במקרים נדירים, למשל מקרים בהם לא ניתן היה לצפות את ההשלכות המעשיות של האירוע החיצוני או מקרים שהפכו את קיום החוזה לבלתי אפשרי. לטעמי מגיפת קורונה תיכנס לגדר המקרים החריגים.

סיכומו של דבר, במקרים רבים החוק יעמוד לצידו של השוכר. סיכול מטרת השכירות זוכה למעמד ייחודי בדיני הסיכול הכלליים; השימוש במושכר הוא לב ליבו ותכליתו של הסכם השכירות; ובנסיבות החריגות של מגפת קורונה שבהן נמנע מן השוכר לעשות שימוש במושכר, נמצאה המטרה שלשמה שכר את המושכר מסוכלת וקמה לשוכר הזכות לבטל את הסכם השכירות או לכל הפחות לא לשלם את דמי השכירות בתקופה בה נמנע השימוש במושכר.

שתף מאמר זה:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin

יצירת קשר