העברת דירה ללא תמורה – העברת נכס במתנה
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
העברת דירה במתנה - מהי עסקת העברת נכס ללא תמורה ואיך זה עובד?
כאשר מקבלים דירה ללא תמורה, כלומר – בחינם, מתבצעת עסקה לכל דבר. מכיוון שדירה (ללא חשיבות למיקומה, גודלה וכדומה) נחשבת למתנה בשווי כספי גבוה, יש לבצע את ההעברה בקפידה ובפיקוח של עורך דין המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין.
גם אם ההעברה נעשית בתוך המשפחה, כמו למשל העברת דירה במתנה מילד, להורה, או העברת דירה ללא תמורה בין אחים, יש לבצע זאת בצורה מסודרת, אשר תאפשר קבלת הזכויות בדירה, ללא בעיות עתידיות שיכיבדו על מכירת הדירה או המגורים בה כמו בעיות רישום, מס ועוד.
שלום, שמי עו"ד שמואל גרנאי ואני מספק ליווי משפטי בעסקאות העברת דירה במתנה לקרובי משפחה או לאדם אחר.
לעיתים קרובות קורה שאנשים מקבלים במתנה נכס נדל"ן מאדם קרוב, כאשר המקרה הנפוץ ביותר הוא הורים שמעניקים דירה לצאצאים הישירים או לנכדים.
אנשים נוטים לחשוב שבגלל שמדובר במתנה, תהליך העברת הבעלות הוא פשוט ולא מצריך ליווי של עורך דין, בשורות הבאות אסביר למה חשוב לקבל ייעוץ משפטי כאשר רוצים להעביר נכס "במתנה", ואיך אני יכול לעזור לכם בתהליך.
תוכן עניינים
מהי עסקת העברת דירה ללא תמורה או "במתנה" לאדם קרוב
בעסקת העברה ללא תמורה, צד אחד מעביר לאדם אחר, בין אם הוא קרוב משפחה או לא, זכויות מקרקעין ולא דורש בעבורן תשלום.
במקרה וההעברה נעשית כנגד תמורה חלקית, אפילו זעירה, זוהי כבר איננה עסקה ללא תמורה.
עסקאות כאלו מתבצעות בישראל באופן תדיר למדי, במיוחד בתוך משפחה, למשל העברת דירה במתנה לילד מההורים, העברת דירה ללא תמורה בין אחים והעברת דירה במתנה מסבתא לנכד.
אבל כמו שציינתי מקודם, גם כשהעברה נעשית בתוך המשפחה, מדובר בפעולה משפטית לכל דבר, ולכן יש לבצע אותה בצורה מסודרת באמצעות ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין.
חשיבות של ליווי משפטי בעת העברה ללא תמורה
למרות שהנכס מועבר בחינם, עדיין צריך לוודא שתהליך העברת הבעלות נעשה בצורה תקינה שתמנע בעיות עתידיות שיקשו על מכירת הדירה או המגורים בה.
לאורך השנים, נתקלתי במקרים מצערים בהם בעיות רישום או מיסוי על נכס שהועבר במתנה גרמו לבעיות לא קטנות בהמשך הדרך.
סוגי עסקאות העברה ללא תמורה
ישנם שני סוגים של עסקאות מתנה: עסקה עם תנאים או עסקה בלתי חוזרת.
בסוג הראשון, מדובר בעסקה ברת ביטול. כלומר, מעניק הדירה עשוי לדרוש כי ההעברה ללא תמורה תתבצע כעסקת מתנה מותנית.
הסוג השני, עסקה בלתי חוזרת, אינה ניתנת לביטול, כלומר היא לא מותנית בתנאים מסוימים שהפרתם מבטלת את תוקף העסקה.
האם צריך לשלם מס בעסקת העברה ללא תמורה?
האם צריך לשלם מס בעסקת העברה ללא תמורה?
בעסקת העברה ללא תמורה, המיסוי תלוי בזהות הצדדים.
החוק הישראלי מעניק פטור ממס שבח לעסקאות העברה ללא תמורה בתוך מעגל משפחתי, כאשר "בני משפחה" לצורך עניין זה הם בני זוג, הורים, צאצאים או צאצאי צאצאים.
בהעברת זכויות מקרקעין בדירה לבן זוג ללא תמורה קיים גם פטור ממס רכישה, ואילו בעברה בין הורים לילדים או בין סבים לנכדים ניתן לקבל הנחה במס הרכישה.
חמים וחמות, אחיות ואחיות, וגם דודים ודודות לא נכנסים לקטגוריה של "בני משפחה" לעניין החוק, ולכן הפטורים הללו לא חלים עליהם.
לעומת זאת, העברה ללא תמורה לאדם שאינו מוגדר כקרוב משפחה לצורך החוק נחשבת כעסקה רגילה וחלה עליה חבות מס מלאה מצד נותן המתנה, ולעיתים גם מצד מקבל הזכויות.
כלומר, צריך לשלם מס שבח בהעברת נכס במתנה לאנשים שאינם בני משפחה, למשל בהעברת נכס לשותפים עסקיים, ולעיתים מקבלי הנכס יחויבו במס רכישה.
האם עו"ד יכול לסייע בתכנון המס בעסקת העברה ללא תמורה?
התשובה היא כן. כעו"ד נדל"ן, אני מלווה את הלקוחות שלי בכל שלב בעסקת ההעברה, מוודא שתנוצל כל הטבה או פטור אפשרי ומונע טעויות מיסוי שיכולות לעלות לא מעט בעתיד.
איך מבצעים העברת נכס ללא תמורה לאדם אחר?
העברת נכס ללא תשלום ותמורה היא עסקת מקרקעין לכל דבר.
במסגרת עסקת העברה במתנה, על הצדדים לחתום על מספר מסמכים משפטיים, לרבות:
* על מעביר הנכס לחתום כי הוא 'נותן מתנה' בפני עורך דין.
* מקבל המתנה (הנכס) מחויב לחתום על תצהיר כי הוא 'מקבל מתנה' בפני עורך דין.
* נהוג לחתום על הסכם המפרט את תנאי העסקה (לעיתים עשויים להיות תנאים ודרישות של מעניק המתנה כמו למשל איסור על מקבל המתנה להשכיר את הנכס או למכור אותו).
* שני הצדדים (מעניק הדירה ומקבל הדירה) צריכים לחתום על טפסי הצהרות ולהגיש אותם למיסוי מקרקעין תוך חודש ימים.
* שני הצדדים (מעניק המתנה ומקבל המתנה) צריכים לחתום על שטר מכר עם אימות החתימה מול עורך דין.
* יש מקרים בהם הזכויות על הנכס אינן רשומות בטאבו אלא בחברה משכנת. במקרים אלו יתכן כי יעלה הצורך לחתום על טפסים נוספים.
* בהמשך התהליך יצטרכו שני הצדדים להביא אישור מהעירייה ובו הפניה לרשם המקרקעין לפי סעיף 324 לפקודת העיריות על מנת שיתאפשר הרישום בטאבו.
* שני הצדדים יצטרכו להציג צילומי תעודת זהות ואישור על תשלומי אגרות.
* העסקה, כמרבית עסקאות הנדל"ן, כרוכה בתשלום אגרת רישום עסקה לטאבו על סך עשרים ושבעה שקלים, אשר עשויה להשתנות מעת לעת.
אילו פעולות מבצע עורך דין בעת העברת דירה ללא תמורה?
במסגרת השירות שלי, אני בודק את מצב הזכויות והשעבודים בנכס, מאבחן את הזכאות שלכם לפטורים או הקלות מס ומנסח עבורכם הסכם מתנה שמגן על שני הצדדים.
בנוסף, אני מכין את כל התצהירים והטפסים לרשות המסים וללשכת רישום המקרקעין עד להשלמת העברת הזכויות בצורה נקייה ובטוחה.
העברת נכס ללא תשלום ותמורה היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, והיא דורשת בדיקה משפטית, ניסוח הסכם מתאים והגשת המסמכים הרלוונטיים לרשות המסים ולרישום המקרקעין.
מותר להעביר נכס ללא תמורה לכל מי שרוצים, אין מגבלות חוקיות על זהות מקבל המתנה. עם זאת, המקרים הנפוצים ביותר הם העברת דירה לקרוב משפחה.
כן, מקבל הנכס יכול למכור נכס שקיבל במתנה לאחר ההעברה. אבל אם ההעברה נחשבת לעסקה מלאכותית שמטרתה התחמקות ממס, רשות המסים עלולה לחייב במס או לבטל פטורים.
כן. החוק קובע כי תוך 30 ימים מקיום העסקה יש לדווח למיסוי מקרקעין.
בטופס ההצהרה יש להציג את הפרטים הבאים: נתוני ודרישות העסקה, שווי הדירה המועברת וכדומה. כמו כן, יש למלא את סעיף הפטור ממס שבח ואת הסעיף להקלה ממס רכישה.
בדרך כלל לא, כאשר ההעברה מתבצעת בין בני משפחה במעגל הקרוב כמו הורים וילדים או בני זוג קיימים פטורים ממס שבח ולעיתים גם ממס רכישה או מס רכישה מופחת.
קיים פטור ממס בהעברת נכס לבני משפחה – העברה ללא תמורה בין אחים ואחיות, בני ובנות זוג, וכמובן הורים וילדים (לא תקף לחמים חמות, דודים ודודות).
שתף מאמר זה:
עו"ד שמואל גרנאי
משרד עו"ד שמואל גרנאי ושות' מתמחה בתחומי מקרקעין, נדל"ן וזכיינות