קניית דירה שנייה
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
קניית דירה שניה ואיך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה
קניית דירה שניה להשקעה היא החלטה פיננסית כבדת משקל, וצריך להתייחס אליה בכבוד הראוי.
התנהלות נכונה יכולה להפוך אותה לעסקת חייכם ולספק לכם ביטחון ורווחה כלכלית בעתיד, בעוד התנהלות שגויה עלולה להכניס אתכם להוצאות מיותרות והפסדים כספיים כבדים.
לאורך הקריירה שלי כעורך דין נדל"ן, חזיתי ממקור ראשון במקרי הצלחה, וגם בלא מעט כישלונות. במדריך הבא, אסביר מה חשוב לדעת על עסקאות לרכישת דירה ואיך להימנע מטעויות יקרות וכואבות.
מאחר וסוגיית המיסוי על דירה שנייה היא אחד מהמכשולים הנפוצים ש"מפילים" רוכשים, אתמקד בזה ואסביר איך ניתן להפחית את חבות המס בצורה חוקית לחלוטין.
תוכן עניינים
מה ההבדל בין קניית דירה שנייה להשקעה לבין דירה יחידה?
ההבדלים המרכזיים בין קניית דירה שנייה להשקעה לבין דירה יחידה נעוצים באפשרויות המימון הבנקאי וגובה ההון העצמי הנדרש לביצוע העסקה, וכן בשיעורי המס שיחולו עליה.
מבחינת המימון, בנק ישראל קבע רף של 50% אחוזי מימון לרכישת דירה שנייה, לעומת 75% לקניית דירה יחידה.
המשמעות היא שמספיק הון של החל מ-25% לרכישת דירה יחידה, לעומת החל ממחצית מהסכום לקניית דירה נוספת.
בגזרת המיסוי, רוכשי דירה יחידה נהנים מהטבות במס הרכישה ובמס שבח, כולל הנחות ולעיתים אפילו פטור מלא.
לעומת זאת, קניית דירה שנייה מחייבת במס רכישה גבוה יותר, שמתחיל לרוב מ-8%, ובמס שבח של 25% על הרווח הריאלי שנוצר מהשבחת הנכס ומכירתו בהמשך.
טבלת השוואה
פקטור להשוואה | קניית דירה שנייה | קניית דירה ראשונה |
אחוזי מימון מקסימליים | עד 50% משווי הנכס | עד 75% משווי הנכס |
שיעור הון עצמי מינימלי | החל מ-50% מהשווי | החל מ-25% מהשווי |
מס רכישה | החל מ-8% על השקל הראשון | פטור מלא עד 2 מיליון שקלים (מדרגות מופחתות מעבר לכך) |
מס שבח | 25%, חל על הרווח הריאלי בעת המכירה | פטור מלא |
כפי שניתן לראות, קניית דירה שנייה היא סיפור מעט יותר מורכב. אני מסייע לכם לבצע תכנון מס מדוקדק ולהתאים את אסטרטגיית המימון האופטימלית עבורכם, בהתאם ליכולות, ליעדים ולצרכים שלכם.
מתי וכמה מס משלמים על רכישת דירה שנייה?
בעת רכישת דירה שנייה, או כל נכס מקרקעין אחר לצורך העניין, מוטלת עליכם חובת תשלום מס רכישה למדינה. מדובר במס מדורג, כאשר המדרגה הראשונה עומדת על 8%.
המשמעות היא שאם למשל תרכשו דירה ב-2.5 מיליון שקל, תאלצו לשלם מס רכישה בסכום של 200 אלף שקלים.
במידה ותרצו למכור את הנכס בהמשך, תצטרכו לשלם מס אחר המכונה "מס שבח", אשר חל בשיעור של 25% אך ורק על החלק היחסי של הרווח ממכירת הנכס.
האם ניתן להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה?
כשאני מלווה רוכשים ומשקיעי נדל"ן, אני נשאל לעיתים קרובות "איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה". כדי לעשות לכם סדר, ריכזתי פה מספר דרכים חוקיות להפחתת חבות מס הרכישה על דירה שנייה:
#1 הפרדה רכושית (הסכם ממון) בין בני זוג
במצב בו בני זוג חתמו על הסכם ממון שבו מעוגנת הפרדת רכוש מלאה, ניתן לרשום את שם הדירה השנייה על שמו/ה של אחד מבני/בנות הזוג.
כך, העסקה יכולה להיחשב בעיני החוק ורשויות המס כרכישת דירה יחידה, ולא דירה שנייה, אפילו אם לבן/ת הזוג השני/ה יש דירה שרשומה על שמו/ה.
#2 רכישה ומכירה בעסקת שיפור דיור
החוק הישראלי מאפשר למשפרי דיור לרכוש דירה נוספת וליהנות מהנחה משמעותית במס הרכישה, שיכולה להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
הקאץ'? ההטבה ניתנת כל עוד אתם מתחייבים למכור את הנכס הקודם שבבעלותכם בתוך 18 חודשים ממועד קניית הדירה החדשה או 12 חודשים מרגע קבלת טופס 4.
#3 קבלת הדירה השנייה בעסקה ללא תמורה
החוק הישראלי קובע שקבלת דירה שנייה כמתנה מבן זוג פטורה ממס רכישה. הפטור תקף גם אם העברת הדירה נעשתה בין בני זוג בעודם חיים ביחד או לחילופין במסגרת הסכם גירושין.
במקרה של העברת דירה במתנה מבן משפחה, יחול מס רכישה מופחת בשיעור של כשליש מהשיעור הרגיל.
#4 קבלת דירה שנייה בירושה
על פי חוק מיסוי מקרקעין, קבלת דירה בירושה לא נחשבת כאירוע מס, ולכן לא תוטל עליכם חובת תשלום מס רכישה במקרה הזה.
עם זאת, חשוב לזכור כי הדירה אכן תיספר במניין הנכסים שלכם, מה שאומר שאם תרצו לרכוש בעתיד נכס נוסף, תחויבו במס המלא.
#5 רישום הדירה השנייה על שם חברה בע"מ
כשהדירה בבעלות חברה, מס הרכישה יוטל בשיעור הקבוע בחוק. עם זאת, ניתן יהיה לקזז את ההוצאות השוטפות של הנכס (למשל שיפוצים וריבית משכנתא) וכך להפחית את חבות המס.
#6 הקלות ופטור ממס רכישה על דירה שנייה
מדינת ישראל מעניקה הטבה סוציאלית בדמות הנחות ופטורים במס הרכישה עבור אוכלוסיות מסוימות, ובכלל זה בעלי אחוזי נכות גבוהים, עולים חדשים ומשפחות שכולות.
במקרים הללו, המס שייגבה יהיה בשיעור סמלי של חצי אחוז בלבד. ניתן לנצל את ההטבה עד פעמיים במהלך החיים. לעולים חדשים, ההטבה ניתנת עד 7 שנים ממועד העלייה לארץ.
איך תדעו אם העסקה כדאית?
אם אתם מעוניינים בדירה להשקעה, חשוב לבחון לעומק את עניין המיסוי ולבצע תכנון פיננסי מדויק שלוקח בחשבון את כל הפרמטרים הרלוונטיים. רק כך תוכלו להעריך טוב יותר את ההיתכנות והכדאיות.
בכובעי כעורך דין מלווה בעסקאות נדל"ן, אני עוזר לרוכשי דירה שנייה לבצע תחשיב מעמיק ויסודי המשקלל את עלויות הכניסה (כולל מיסוי והוצאות אחרות) כנגד הרווח הצפוי.
בדיקות מקדימות לפני שקונים דירה נוספת
כשאני מלווה רוכשי דירה שנייה, אני מקפיד על ביצוע בירורים ובדיקות נאותות מקיפות ויסודיות לפני שאני נותן את "האור הירוק" להתקדם לעבר החתימה. אלו הן הבדיקות העיקריות:
#1 ווידוא רישום הבעלות בנסח הטאבו: אני מוודא שהמוכר באמת מחזיק בבעלות החוקית והרשמית על הנכס שאתם קונים.
#2 בדיקת התיק ברשות המקומית: אני בודק שלא קיימות בנכס חריגות בנייה ושלא עומדים לגביו חלילה צווי הריסה.
#3 בחינת התוכניות העתידיות: המטרה שלי פה היא לברר מהו פוטנציאל ההשבחה העתידי של הנכס. למשל, האם הוא מיועד לפרויקט התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי או תמ"א 38.
#4 בחינת חוזה המכר: כחלק מתפקידי כעורך דין מלווה בעסקה לקניית דירה שנייה, אני מוודא שחוזה הרכישה מכיל את כל הסעיפים החשובים להגנת הלקוח והאינטרסים שלו.
המלצות
למה כדאי להתייעץ עם עו"ד לפני קניית דירה שנייה?
התייעצות עם עורך דין מומחה לנדל"ן ומקרקעין מבטיחה לכם שהעסקה תתבצע בתנאים האופטימליים המשרתים אך ורק את האינטרסים הכלכליים שלכם, ולא של המוכר בלבד.
כשאתם ניגשים למהלך, אתם למעשה מתקשרים עם המוכר במערכת חוזית מורכבת, שבה לכם ולמכור יש אינטרסים מנוגדים במהותם – כל צד שואף מטבע הדברים למקסם את רווחיו ולצמצם את אחריותו.
אני בעצם משמש כמגן משפטי עבורכם. תפקידי הוא לשמור על האינטרסים שלכם, החל מביצוע הבדיקות המקדימות, ניהול המשא ומתן ולבסוף עריכת החוזה. עוד על כך ניתן לקרוא כאן.
לא פחות חשוב מכך, אני מסייע לכם בתכנון פיננסי קפדני, תוך מיצוי הטבות והפחתת חבות המס למינימום האפשרי. כך תוכלו לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים בעסקה.
תשובות לשאלות נפוצות נוספות
התשובה היא לא, אין אפשרות לקנות דירה שנייה בלי הון עצמי בכלל. אבל מי שמחזיק בהון התחלתי מוגבל יכול להיעזר במינוף נכסים קיימים ופתרונות מימון אלטרנטיביים להשלמת הסכום הנדרש לרכישת הנכס.
אם תרצו לקחת משכנתא למימון רכישת דירה שניה, תוכלו לקבל עד 50% אחוזי מימון מהבנק. ישנם גופים חוץ-בנקאיים שמציעים אחוזי מימון גבוהים יותר, אך במחיר עם עלויות וריביות גבוהות יותר.
התשובה הקצרה היא כן. ההסבר לכך הוא שמס הרכישה ששולם במעמד הרכישה מוכר כהוצאה מוכרת, ולכן הוא מקוזז בחישוב מס השבח שמועבר במעמד המכירה.
התשובה היא לא. ההטבה לפטור ממס רכישה מיועדת לדיירים מקוריים בלבד ולא לרוכשי הדירה. עם זאת, ייתכן מדובר בהשקעה חכמה ללא קשר, בזכות צפי ההשבחה ועליית הערך לאחר סיום הבנייה.