עסקאות קומבינציה במקרקעין

נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי

נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי

עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות

תוכן עניינים
יצירת קשר

שתף מאמר זה:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin

מהו ליווי עסקאות נדל"ן מסחרי?

ליווי עסקאות נדל"ן מסחרי הוא שירות שנועד לספק ביטחון בהשקעה עבור אלו המעוניינים להיכנס לעסקת מסוג זה. הייעוץ המשפטי ניתן לאורך כל שלבי ההשקעה, מהרכישה ועד המכירה.

עסקאות לרכישת נדל"ן מסחרי הן לא פעם עניין מורכב שדורש מומחיות מקצועית, ידע משפטי מקיף, ובקיאות ברזי דיני המקרקעין. לכן, כשבאים לבצע רכישה של נדל"ן מסחרי, חשוב להיוועץ בעורך דין מקרקעין אשר מתמחה בעסקאות נדלן מסחרי.

עורך דין מומחה בעסקאות נדל"ן מסחרי אחראי, בין היתר, לוודא את נכונות פרטי הנכס, מצבו התכנוני, מידת הכדאיות של העסקה וכמובן חוקיותה.

מעבר לידע המקצועי הנרחב והמעמיק בתחום הנדל"ן, עורך הדין המומחה במקרקעין מסוגל לעקוב אחר העדכונים והשינויים בזירה המשפטית והמנהלתית, שכן חוקים ותקנות בעולם הנדל"ן מתעדכנים לעיתים קרובות ובאופן שוטף.

ליווי עסקאות נדלן מסחרי

מהו נדל"ן מסחרי?

המונח "נדל"ן מסחרי", המכונה לעיתים גם "נדל"ן עסקי", מתייחס לכל סוגי הנכסים דלא ניידי (נכסים לא ניידים)  שאינם מיועדים למגורים.

נדל"ן מסחרי כולל: משרדים, מבני תעשייה, חנויות, מחסנים לוגיסטיים, בתי מלון ותחנות דלק, כמו גם מגרשים המיועדים לבניית נכסים למטרת מסחר, תעשייה ועסקים.

מהם היתרונות והחסרונות ברכישת נדל"ן מסחרי להשקעה?

היתרון הברור בהשקעה בנדל"ן מסחרי הוא התשואה השנתית ופוטנציאל הרווח הגבוה ביחס לנדל"ן למגורים.

בעוד השכרת דירה או בית פרטי לצרכי מגורים תניב תשואה שנתית של 3%-4%, התשואה מהשכרת נכס לצרכי מסחר עשויה להגיע עד ל8%-10% בשנה, ואף יותר מכך.

מעבר לתשואה השוטפת מדמי השכירות, נכס מסחרי עשוי להניב כאמור גם רווחי הון בעת מכירה. למשל, ניתן לקנות נכס מניב כמו חנות, להשכיר אותה, וכעבור מספר שנים למכור אותה בעבור מחיר גבוה פי כמה ממחיר הרכישה המקורית.

כמו כל עסקת נדל"ן, לצד היתרונות של השקעה בנכס מסחרי ישנם גם כמה חסרונות. ברוב המכריע של המקרים, עסקאות הרכישה בעולם הנדל"ן העסקי ניחנות במורכבות רבה יותר ביחס לרכישת נדל"ן למגורים. הסיבה לכך הן בעיקר ריבוי הצדדים לעסקה ופרק הזמן הנדרש להשלמתה ועד לקבלת התשואה.

בנוסף, נכסים מסחריים לעיתים קרובות כרוכים בעלויות תחזוקה גבוהות יחסית (תשלומי הארנונה, למשל, גבוהים יותר ביחס לנדל"ן למגורים), וההכנסות המתקבלות מהשכרה של נכס מסחרי כרוכות בתשלום מס הכנסה. כמו כן, מחירי נכסים מסחריים אינם מדביקים את קצב מחירי הדיור.

בסופו של יום, מדובר בהשקעה ברמת סיכון גבוהה יותר יחסית – אך גם עם פוטנציאל רווח גבוה.

מדוע צריך ליווי עסקאות נדל"ן מסחרי?

בשל המורכבויות הייחודיות לעסקאות נדל"ן מסחרי, מומלץ להיעזר בגורם מקצועי ומנוסה. ליווי משפטי עשוי להיות קריטי לביצוע עסקה חכמה ומוצלחת, וכדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות למשקיע ביוקר.

ליווי עורך דין נדל"ן מסחרי בעסקאות לרכישת משרד/חנות וכדומה מאפשר ניהול יעיל ומיטבי של העסקה, להבטחת השקעה מיודעת, מושכלת ובטוחה ככל הניתן, עם רמות סיכון מופחתות ושקט נפשי מקסימלי.

אילו סוגי עסקאות נדל"ן מסחרי קיימים?

ישנם שני סוגי עסקאות נדל"ן מסחרי עיקריים, כאשר כל שיטה טומנת בחובה יתרונות וחסרונות:

סוג ראשון: השקעה ישירה: בסוג עסקה זה, הנחשב לפשוט והנפוץ יותר, המשקיע רוכש שטח מסחרי מסוים, מפתח ומשכיר אותו, ובסופו של דבר עשוי גם למכור אותו, בהתאם להעדפותיו וצרכיו.

היתרונות בשיטת השקעה זו ברורים למדי – ההשקעה כולה מצויה בשליטת המשקיע, והרווחים מגיעים אליו בשלמותם.

הצד השני של המטבע הוא שגם כל הסיכונים חלים על המשקיע. מאחר ולא ניתן לגוון את ההשקעה, קשה להפחית את רמות הסיכון ממנה.

בנוסף, יש לקחת בחשבון שהשקעה ישירה בנדל"ן מסחרי אפשרית רק בעבור מי שמחזיק בהון ההתחלתי הרב הנדרש לה.

סוג שני: השקעה עקיפה: דרך נוספת להשקעה בנדל"ן מסחרי היא באמצעות השקעה במניות של קרן הון סיכון. מדובר בקרנות מיוחדות להשקעות נדל"ן, אשר מקבלות הון ממניות המשקיעים, ובאמצעות סכום זה רוכשות נכסים מניבים. התשואות מההשקעה מוחזרות למשקיעים ומחולקות ביניהם.

השקעה בנדל"ן מסחרי כוללת את היתרון של גיוון ההשקעה ומזעור רמות הסיכון, כמו גם הפחתת ההון העצמי ההתחלתי הדרוש להשקעה.

החיסרון בסוג עסקה זה הוא שהשקעה במניות היא באופן אינהרנטי מסוכנת יותר, ולכן מצריכה בדיקות מקדימות נרחבות למדי בטרם ביצועה.

מה צריך לכלול חוזה עסקת נדלן מסחרי?

בעת התקשרות בחוזה עסקת נדל"ן מסחרי, יש לתת את הדעת על מכלול ההיבטים המשפטיים והכלכליים של העסקה.

ראשית, יש להתייחס לסוגיות הקנייניות: חשוב לבצע בדיקות מקדימות כדי לוודא את זהות בעלי הנכס בטאבו ואת הגדרת ייעוד הנכס על פי דין.

שנית, חשוב להסדיר את הסוגיות התכנוניות: בעיקר כל הנוגע לפוטנציאל ההשבחה והיבטים תכנוניים של סביבת הנכס (למשל האם קיימות תכניות עירוניות לפיתוח ובנייה באזור הנכס). 

שלישית, צריך לחשב את סוגיית המיסוי: באופן כללי, מיסוי על נדלן מסחרי גבוה יותר מהמיסוי על נדלן למגורים, שכן הוא איננו כולל פטורים. לרוב בעסקאות נדל"ן מסחרי יוטל מס רכישה בשיעור של 5% ומע"מ בשיעור של 17%. התשואה מדמי השכירות חייבת במס הכנסה מדורג שנקבע בהתאם להכנסות המשקיע.

הקפדה על תכנון מס מחושב מסוגלת למזער משמעותית את ההוצאות למשקיע. קבלת ייעוץ משפטי למיסוי בעסקאות נדל"ן מסחרי נחשב למימד קריטי שעליו יכולה לקום וליפול העסקה, ולכן מדובר באלמנט מרכזי בחוזה.

שתף מאמר זה:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin

יצירת קשר