אחריות קבלן לליקויי בניה בדירה חדשה ותקופת בדק
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
אחריות קבלן לליקויי בניה בדירה חדשה ותקופת בדק - כל מה חשוב לדעת
במסגרת שירותיי אני מספק ליווי משפטי בתיקים ותביעות של אחריות קבלן לליקויי בניה ועוזר לרוכשי דירות לעמוד על זכויותיהם.
כאשר קבלן המשווק פרויקט של דירות חדשות מוכר דירה ללקוח, הוא למעשה נושא באחריות על תיקון ליקויי בניה שמתגלים בה.
למרות זאת, אני רואה לא מעט מקרים בהם דיירים נכנסים לדירה "חדשה מהניילון", מגלים בה כל מיני ליקויים ובעיות, ולא יודעים מה מגיע להם ואיך עליהם לדרוש זאת.
בשורות הבאות אסביר מהן הזכויות שלכם במצבים מהסוג הזה, ואילו חובות עומדות לקבלן כלפיכם. בואו נצא לדרך.
תוכן עניינים
מה הדין הישראלי אומר לגבי אחריות הקבלן לליקויים?
החוק הישראלי שמסדיר את אחריות הקבלן כלפי רוכשי דירות חדשות הוא חוק המכר (דירות), במסגרתו נקבעה מסגרת זמנים ברורה שבה הקבלן מחויב לתקן ליקויים שהתגלו בנכס.
במילים פשוטות, החוק קובע את זכויותיכם כרוכשי הנכס לקבל מענה מהקבלן בתוך זמן סביר וללא תשלום נוסף.
לצד חובתו של הקבלן כלפיכם, עומדת לו זכות הראשונים לתקן את הליקויים מרגע שקיבל הודעה רשמית בנידון.
ומה קורה אם הקבלן מסרב לתקן את הפגם? נגיע לזה בהמשך. הישארו איתי
מהי תקופת הבדק ומהי תקופת האחריות?
האחריות שהקבלן נושא מתחלקות לשתי תקופות: האחת היא תקופת האחריות והשנייה היא תקופה הבדק.
תקופת הבדק מתחילה החל מהרגע שהדירה נמסרה לקונה ואורכת בין שנה לשבע שנים.
במהלך התקופה הזו, הקבלן אמור לתקן את כל הליקויים אלא אם כן התברר והוכח כי הליקוי נגרם באופן מכוון על ידי הדייר/הרוכש.
לעומת זאת, תקופת האחריות מתחילה מרגע שמסתיימת תקופת הבדק ואורכה הוא כשלוש שנים.
במהלך תקופת האחריות עלולים לצוץ גם כך ליקויים ורוכש הדירה יהיה חייב להוכיח כי ליקויים אלו נגמרו בשל בניה לא טובה או תכנון שגוי.
כאשר מסתיימות שתי התקופות הללו, אחריות הקבלן לתיקון ליקויים תמה, אלא אם כן ישנה בעיית יציבות בבניין, בדגש על השלד ויסודות הבניין.
מהם תחומי האחריות של קבלן מבצע?
אחריות קבלן למבנה היא כללית ומתייחסת לכלל הליקויים שעשויים לצוץ ולהופיע במהלך תקופה הבדק ותקופת האחריות.
התחום | פירוט האחריות ותקופת הבדק |
אחריות קבלן על אינסטלציה, צנרת וביוב | תיקון ליקויים במערכת הניקוז, הצנרת והכלים הסניטריים למשך תקופת בדק של 4 שנים |
אחריות קבלן על איטום, רטיבות ונזילות | אחריות על ליקויי איטום למניעת חדירת מים מהגג, מהקירות או מהמקלט למשך תקופת בדק של 4 שנים |
אחריות קבלן על סדקים | תיקון סדקים עוברים (סדקים עמוקים) בקירות ובתקרות למשך תקופת בדק של 5 שנים |
אחריות הקבלן על דוד חשמל או דוד שמש | אחריות על תקינות המערכת לחימום מים והתקנתה למשך תקופת בדק של 3 שנים |
אחריות קבלן לריצוף | תיקון ליקויים כגון שקיעת מרצפות, התנתקות חיפויים או סדקים באריחים למשך 3 שנים |
אחריות קבלן על שלד הדירה | אחריות על יציבות המבנה ושלד הבניין למשך תקופת בדק של 7 שנים |
אחריות קבלן על חשמל | אחריות על תקינות מערכות החשמל, המוליכים והאביזרים למשך תקופת בדק של 3 שנים |
מצבים בהם לקבלן יש אחריות על ליקויים גם לאחר תקופות הבדק והאחריות
ישנם שלושה מצבים מסוימים בהם האחריות המשפטית של הקבלן המבצע לא מסתיימת בתום תקופת הבדק והאחריות:
1. אי-התאמה יסודית: ליקויים בשלד המבנה אשר מסכנים את יציבותו ואת בטיחות הדיירים. במקרה זה לא קיימת הגבלת זמן לאחריות הקבלן.
2. מרמה או הטעיה מכוונת: מקרים בהם ניתן להוכיח שהקבלן ידע על הליקוי והסתיר אותו במכוון. במצב הזה, תקופת ההתיישנות על אחריות הקבלה מתחילה מרגע גילוי הנזק.
3. רשלנות מקצועית: אם ניתן להוכיח שהקבלן לא פעם באופן מקצועי וסביר, תקופת ההתיישנות על אחריותו תחל גם כן מהמועד שבו הפגם התגלה.
סירוב הקבלן לתיקון ליקויי הבנייה
אם הודעתם לקבלן על הליקוי אך הוא מסרב לתקן אותו או מבצע תיקון שאינו עומד בתקנות ובדרישות החוק ו/או החוזה, הוא למעשה עובר על החוק ואתם זכאים לסעד משפטי הולם.
הסעד יכול להיות בדמות פיצוי כספי שקבלן יעביר ישירות לכיסכם. לחילופין, אתם רשאים לשכור בעצמכם איש מקצוע שיתקן את הנזק ולחייב את הקבלן בהמשך.
בכל מקרה, חשוב לי להדגיש: זוהי חובתו החוקית של הקבלן להבטיח שלא תשלמו עוד שקל נוסף על התיקון.
אז מה עושים אם הקבלן מסרב לתקן את ליקויי הבניה?
כעו"ד מקרקעין שעוסק בתביעות על אחריות קבלן לליקויי בניה אני נתקל במקרים בהם דיירים מנסים לתקן את הליקויים בעצמם או פונים לגורם חיצוני מבלי להבין את ההשלכות המשפטיות.
חשוב לדעת שפעולות כאלו עלולות לפגוע באחריות הקבלן ואף לפטור אותו מחובתו לתקן את הנזק ולפצות אתכם.
כדי להימנע מטעויות קריטיות כאלו, אני ממליץ שלא לוותר על עו"ד מומחה לליקויי בנייה.
במהלך הקריירה שלי, ייעצתי לעשרות לקוחות בניהול תיקים מורכבים מול קבלנים, וסייעתי להם לממש את מלוא זכויותיהם ולקבל את הפיצוי הכספי שמגיע להם על פי חוק.
אם גיליתם ליקוי בנייה בבית או בדירה בחדשה ואתם רוצים להבטיח שהנזק יתוקן ותקבלו פיצוי כחוק, אתם מוזמנים ליצור איתי קשר להתחלת תהליך ייעוץ משפטי.
למה כדאי להיעזר בעו"ד בתביעות בנושא אחריות קבלן?
במידה והקבלן מתעכב שלא לצורך ואינו מקדם את תיקון הליקוי יש לבצע כמה צעדים חשובים.
תחילה, מומלץ לוודא עם הקבלן אם הוא מתכוון לטפל בליקוי בהקדם. אם הוא אינו עושה זאת ורק מתיש אתכם, עליכם למהר ולתעד את הליקוי.
לאחר מכן, יש לפנות לקבל חוות דעת של איש מקצוע מומחה ולהודיע רשמית לקבלן כי הנכם מעוניינים לבצע את התיקון.
במידה וגם לאחר מכן הקבלן אינו מסייע לכם, תוכלו להגיש תביעת פיצויים כנגד הקבלן ולכלול את כל הנזק וההוצאות שנגרמו לכם לאורך הזמן.
אל התביעה מומלץ להוסיף חוות דעת של המומחה, קבלות אודות תשלומים לאנשי מקצוע ועוד.
במקרים אלו, כשהקבלן אינו ממהר לתקן את הליקויים והדיירים מרגישים מרומים ומאוכזבים, רצוי לפנות לעורך דין שיוכל להנחות אתכם כיצד להתמודד עם הקבלן העיקש.
במקרה מתקדם יותר, יפנה אתכם עורך הדין, וילווה אתכם, לקראת הליך משפטי.
גם במהלך התביעה, ייצג אתכם עורך הדין ויעלה מעל פני השטח את כל הבעיות וההטרדות שנוצרו בשל התעלמותו והיעלמותו של הקבלן.
חוק המכר נועד להגן על רוכשי הדירות החדשות, הוא מתייחס לתקופת הבדק ולתקופת האחריות ומפרט את האחריות של הקבלן על הליקויים בדירה.
החוק מגדיר את אחריות הקבלן כמורכבת מתקופת בדק, שנמשכת בין שנה ל-7 שנים, ומתקופת אחריות של 3 שנים נוספות.
כדי לממש את אחריות הקבלן, יש לתעד את הליקויים באמצעות חוות דעת הנדסית, לשלוח הודעה רשמית בכתב לקבלן המפרטת את הפגמים בתוך זמן סביר, ולתת לו הזדמנות לתקן לפי שפונים לבית המשפט.
התשובה היא לא, הוראות חוק המכר הן מחייבות ולא ניתן להתנות אותן בחוזה. אם חתמתם על חוזה שמבטל או מקצר את תקופת אחריות הקבלן, הוא בעצם לא תקף שכן הוראות החוק גוברות.