עורך דין מכירת דירה – עו"ד מלווה בעסקאות מכר

התפקיד העיקרי של עורך דין למכירת בית או דירת יד שנייה הוא לייצג את המוכר בצורה הטובה ביותר לאורך כל שלבי העסקה, החל מהשלב המקדמי ועד לחתימת החוזה.

ליווי משפטי בתהליך מכירת דירה – שלבי התהליך:

1. בדיקות משפטיות – בשלב המקדמי, אני מבצע בדיקות נאותות לגבי הנכס, הקונים והעסקה עצמה כדי להבטיח שבסוף התהליך תקבלו את התמורה מהעסקה, ללא הפתעות מיותרות.

אני מוודא את תקינות המעמד המשפטי והמצב התכנוני של הנכס, את אמינות הקונים הפוטנציאליים ואת חוקיות העסקה עצמה.

אדאג למלא ולהגיש כדין את כל הטפסים והמסמכים הנדרשים לעסקה, החל ממסמכי הזיהוי של המוכר והקונה, אסמכתאות על תשלומי מיסים, דו"חות שמאיים וכדומה.

2. תכנון מס – אני מחשב את חבות המס שלכם מעסקת המכירה, בודק אם מגיעים לכם פטורים, הקלות והנחות, ומוודא שאתם משלמים את הסכומים שנדרשים על פי חוק.

עד היום עזרתי ללקוחות שלי להפחית את חבות המס לעיתים בעשרות אלפי שקלים, הודות לתכנון מחושב וקפדני.

דוגמה: מוכר שעמד לשלם מס שבח גבוה משום שסבר שריבית ריאלית ששולמה לא ניתן להזדכות עליה כהוצאה חסך למעלה מ־30,000 ₪ לאחר שהתערבתי ותיקנתי את הנתונים מול רשות המיסים. דוגמאות כאלה הן שגרת עבודה אצלי.

3. עריכת חוזה וניהול מו"מ – אני מנהל בשמכם ועבורכם את המשא ומתן למול הקונים ומנסח חוזה מדויק שמשקף את ההסכמות בינכם ומגן על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.

אני דואג שכל פרטי הסכם המכר יהיו מנוסחים בצורה הברורה ביותר וללא סעיפים מעורפלים, כדי לא להשאיר "קצוות פתוחים" שעלולים לפגוע בכם.

זכרו שהחוזה הוא המסמך המשפטי החשוב ביותר בעסקה, והוא חייב להכיל פרטים קריטיים כמו מחיר העסקה ואופן העברת התשלום, מועד המסירה ורישום הזכויות.

בשלב המשא ומתן אני דואג בין היתר אני למקסום המחיר, בטוחות מהקונה, לוחות תשלום שמגנים על המוכר, פיצוי מוסכם על הפרת חוזה, התחייבויות ברורות מצד הקונה ועוד.

בשלב החוזה אני מגדיר בבירור קבלת תשלום לפני מסירת זכויות, פיצוי על איחור בתשלום, אחריות מינימלית מצד המוכר, התחייבויות הקונה, הגנה מפני דרישות עתידיות, עיגון מצב הדירה כולל שוכרים אם קיימים ועוד.

4. הגנה מלאה מפני רישום משכנתא של הקונה על הנכס – אחת הסכנות הגדולות למוכר דירה היא מצב שבו הקונה מבקש מבנק המשכנתאות לרשום הערת אזהרה או משכנתא לטובתו לפני שהעביר לכם את מלוא התשלום. רישום כזה עלול לשעבד את הנכס שלכם לבנק של הקונה ולסכן אתכם במקרה שהקונה לא עומד בהתחייבויותיו.

לכן אני דואג לכל מנגנוני ההגנה הנדרשים:

• רישום הערת אזהרה לטובת הקונה – רק לאחר קבלת תשלום משמעותי ולא בשלב מוקדם שבו אתם חשופים.
• איסור מוחלט לרשום משכנתא לטובת הקונה על הנכס שלכם לפני עמידה מלאה בתנאי החוזה.
• רישום משכנתא לטובת הבנק של הקונה יתאפשר רק לאחר שאעבור על מסמכי המשכנתא, אעיר הערות במידת הצורך ואוודא שאין בהם סעיפים שעלולים לפגוע במוכר או לשעבד את הנכס בניגוד להסכמות.
• כל רישום, בין אם הערת אזהרה, משכון או משכנתא, יתבצע רק לאחר אישור מפורש שלי, ורק לאחר שהקונה עמד במלוא תנאי התשלום והרישום הנדרשים לטובת המוכר.
• מנגנון פיצוי והפרה על כל רישום לא מורשה.
• שליטה מלאה – הקונה או הבנק שלו לא יכולים לבצע שום רישום ללא הוראות מדויקות ממני.

5. רישום הזכויות בטאבו – בסוף התהליך, אני מטפל עבורכם במספר עניינים ביורוקרטיים נוספים שקשורים להעברת הבעלות ורישום הזכויות על שם הקונה בנסח הטאבו העדכני.