עורך דין קרקעות
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
עורך דין מלווה בעסקאות קרקע
נעים להכיר, שמי עו"ד שמואל גרנאי. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין שילווה אתכם בעסקה לרכישת קרקע, הגעתם למקום הנכון.
אני הולך אתכם יד ביד לכל אורך הדרך ומספק עבורכם ייעוץ וליווי משפטי בעסקאות קרקע, שיאפשר לכם לצלוח את התהליך באופן הבטוח והמשתלם ביותר.
לאורך הקריירה שלי, ליוויתי עשרות עסקאות, ולכן אני יודע בדיוק עד כמה הן יכולות להיות מורכבות.
לעיתים קרובות, אנשים מהשורה מגיעים לעסקה מבלי להיות מודעים לבדיקות שחשוב לערוך לפני שנכנסים אליה, ובכלל – מה ניתן לעשות כדי להקטין את הסיכון ולהגדיל את שורת הרווח הפוטנציאלית.
בדיוק בשביל זה אני כאן. אני עוזר לכם להבין איזה נכס מתאים לכם, מבצע עבורכם את הבדיקות הנחוצות ופועל בשמכם במשא ומתן כדי להגן על הזכויות והרווחים שלכם מהעסקה.
בשורות הבאות אסביר מהו תפקידו של עורך דין מומחה לקרקעות ומהם תחומי הפעילות העיקריים שלו.
אשתף מניסיוני לגבי הנקודות החשובות שצריך להכיר לפני שנכנסים לסוג עסקה זה. אם אחרי שתקראו את זה יהיו לכם שאלות ותהיות נוספות – מוזמנים לדבר איתי!
תוכן עניינים
למה חשוב להסתייע בשירותי עו"ד שמתמצא בתחום הקרקעות?
כעורך דין לענייני קרקעות, המטרה שלי היא להבטיח בראש ובראשונה שהלקוח שלי נכנס בעיניים פקוחות לעסקה, ושיש ברשותו את כל המידע הנחוץ לו כדי לקבל החלטה לגבי האם ואיזו קרקע לרכוש.
מרגע איתור הקרקע המיועדת לרכישה, התפקיד שלי הוא לבדוק שהיא אכן עומדת בדרישות המשפטיות והתכנוניות, ושלא מסתתרות מאחוריה עיקולים, שעבודים, חריגות בנייה ואי-סדרים כאלה ואחרים.
בשלב הבא, לאחר שווידאתי שהקרקע אכן עונה על הדרישות, הגיע הזמן למשא ומתן. בתהליך הזה, אני מייצג אתכם ומנהל את המו"מ באופן שישמור על האינטרסים והזכויות שלכם בצורה המיטבית.
המטרה שעומדת לנגד עיני לאורך כל הדרך היא אחת ויחידה: לעזור לכם לבצע עסקה בטוחה תוך מקסום הרווח ומזעור הסיכונים.
לאורך השנים הגיעו אליי לא מעט אנשים שנכנסו לעסקת הרכישה ללא עורך דין מטעמם, והסתבכו עם רכישת קרקע שאינה ניתנת להפשרה או תביעות לפירוק הסכם השיתוף מצד בעלים אחרים בקרקע.
אמנם הצלחתי לסייע להם ברוב המקרים, אבל אני ממליץ להקדים תרופה למכה ולא להגיע למצב הזה מלכתחילה.
אילו בדיקות מקדימות חייבים לבצע לפני שנכנסים לעסקת קרקע?
כדי להבטיח שהעסקה תתנהל על מי מנוחות ובצורה החלקה, הבטוחה והמוצלחת ביותר, חייבים להקפיד על מספר בדיקות מקדימות עוד לפני שנכנסים למשא ומתן. מיד אסביר את העיקריות מבניהן:
#1 בדיקת ייעוד הקרקע בתב"ע: הדבר הבסיסי ביותר שצריך לעשות היא לבדוק למה הקרקע מיועדת: למגורים, למסחר, לתעשייה, או אולי בכלל לחקלאות.
יש לבדוק גם האם הקרקע מצויה בהליכי שינוי ייעוד, האם יש לגבי תוכניות פיתוח עתידיות. הבדיקות הללו מאפשרות להעריך את השווי הנוכחי והעתידי של הקרקע.
אני מבצע עבורכם את הבדיקות הללו, ופורש בפניכם את כל המידע הרלוונטי כדי שתוכלו לקחת החלטה מושכלת ככל הניתן.
#2 בחינת רישום הבעלות בנסח הטאבו: אני מקפיד להוציא ולבחון את נסח הטאבו המעודכן בכדי לוודא את מבנה הבעלות על הקרקע ואת מעמדה החוקי.
המטרה היא בעצם לוודא שמוכר הקרקע אכן רשום כבעלים החוקי, ושלא קיימים עיקולים, שעבודים או מגבלות אחרות על השטח.
#3 בדיקה גיאולוגית: הפעם מדובר בבדיקה מקצועית שלא אני מבצע, אלא גיאולוג מוסמך. המטרה שלה היא לוודא שהקרקע נמצאת במצב פיזי טוב, שמאפשר לממש את הייעוד שנקבע לה.
כך למשל, אם המטרה שלכם היא לרכוש קרקע חקלאית במטרה להפשירה, לבנות עליה ולזכות ברווח יזמי משמעותי, צריך לוודא מראש שהיא אכן מתאימה לסוג הבנייה הספציפי.
#4 בחינת הסכם השיתוף: במקרה והקרקע מצויה בבעלות משותפת, אני מבצע בדיקה מעמיקה של נוסח הסכם השיתוף בין הבעלים.
חשוב להבין שבמצב הזה, בעלי הקרקע יהיו השותפים העסקיים שלכם, ולכן כדאי שתבינו בדיוק לאן ועם מי אתם נכנסים לעסקה.
#5 הערכת שווי הקרקע: כמובן שעל מנת לקבוע האם הקרקע משתלמת להשקעה, צריך להבין מהו הערך הנוכחי והצפוי של השטח.
אני מסייע לכם לבצע את ההערכה הזו באמצעות ניתוח דוחות שמאות לפי תקן 22, בדיקה מול נתוני רשות המיסים על עסקאות דומות באזור ושיתוף פעולה עם אנשי מקצוע כמו שמאי מקרקעין.
#6 תכנון מס ועלויות נוספות: כדי לקבל תמונה מציאותית אודות היתכנות וכדאיות העסקה, מעבר למחיר ושווי הקרקע, יש לשכלל את המיסוי לצד עלויות נלוות כמו היטלים למיניהם וחובות פיתוח.
בראש ובראשונה, צריך לקחת בחשבון את מס הרכישה והיטל ההשבחה, שהם ההוצאה המשמעותית ביותר. אני מסייע לכם לחשב ולהקטין את חבות המס למינימום ההכרחי, בהתאם לדרישות החוק.
כיצד מתומחר שירות של עורך מלווה בעסקאות קרקע?
שכר הטרחה עבור ליווי משפטי בעסקאות קרקע אינו אחיד, שכן הוא בדרך כלל נגזר משווי העסקה.
עלות השירות עומדת לרוב על בין 0.5% ל-1.5% משווי העסקה פלוס מע"מ. המחיר יושפע ממורכבות התיק ושנות הניסיון, הוותק והמומחיות של עורך הדין.
במקרים מורכבות במיוחד כמו עסקת רכישת קרקע חקלאית בהליכי הפשרה, מודל התמחור עשוי להיות בתשלום קבוע (ריטיינר).
המלצות
דוגמאות לתיקים בתחום הקרקעות
באחד התיקים שייצגתי, הגיע אליי לקוח שעמד לרכוש קרקע שהוצגה כביכול כקרקע המיועדת למגורים ובהליכי הפשרה מתקדמים.
בבדיקה מעמיקה שערכתי במוסדות התכנון והבנייה, גיליתי שתוכנית המתאר המחוזית מייעדת את השטח להוות "ריאה ירוקה", מה שאומר שהוא לא צפוי להיות מאושר לבנייה בעשורים הקרובים.
כך עזרתי ללקוח להימנע מעסקת רכישה שהייתה עתידה להסתיים בהפסד כלכלי נטו.
במקרה אחר, מנעתי ללקוח להיכנס לעסקת קרקע המצויה בבעלות משותפת, לאחר שגילית שהסכם השיתוף מטיל מגבלות קשות על יכולת המכירה העתידית של החלק שלו בנכס.
המשמעות חוסר יכולת להנזיל את הנכס ולמעשה לממש את ההשקעה בהמשך הדרך.
במקום זאת, איתרנו עבורו חלופת השקעה בטוחה ביותר בקרקע פרטית עם רישום בעלות נפרד, אשר אפשרה לו שליטה מלאה בנכס וביטחון משפטי מוחלט.
תשובות לשאלות נפוצות נוספות
הדבר החשוב ביותר שחייבים לעשות לפני שקונים קרקע בארץ היא לבדוק את מעמדה המשפטי, כולל את רישום הבעלות הנוכחי בטאבו וקיומן של חריגות בנייה או אתגרים תכנוניים כאלו ואחרים.
כדי להעריך את פוטנציאל הרווח מהשקעה בקרקע, צריך לבצע בדיקות מקדימות אודות ייעוד הקרקע, מצב התכנוני והחוקי, התכנון העתידי לגביה וכמובן הערכת שווי ותכנון מס. המטרה היא לבצע הערכת סיכון ממוקדת ככל הניתן, בהתאם למידע שאני אוסף על הנכס מהמקורות הרלוונטיים.
כדי להעריך את פוטנציאל הרווח מהשקעה בקרקע, צריך לבצע בדיקות מקדימות אודות ייעוד הקרקע, מצב התכנוני והחוקי, התכנון העתידי לגביה וכמובן הערכת שווי ותכנון מס. המטרה היא לבצע הערכת סיכון ממוקדת ככל הניתן, בהתאם למידע שאני אוסף על הנכס מהמקורות הרלוונטיים.
במקרה כזה, חשוב לדעת מראש שעיקולים, שעבודים ושאר מגבלות משפטיות עשויות להשפיע על הזכויות שלכם על הנכס. בדיוק בגלל זה אני בודק עבור לקוחותיי את הסטטוס המשפטי של הקרקע, ובוחן האם ניתן להתגבר על המגבלות או שמא יש לבצע הערכה מחודשת של כדאיות העסקה.
שיטת המרכזים של רמ"י מבוססת בדרך כלל על הגשת הצעת מחיר לקרקעות שמפורסמות. התפקיד שלי הוא לסייע ללקוחות שלי להגדיל את סיכויי הזכייה במרכז. בהמשך, אני מוודא שהם עומדים בתנאי הסף, לנסח הצעת מחיר מיטבית, לנהל את המו"מ עבורם ולבסוף לרשום את הקרקע על שמם.
החשיבות של ליווי משפטי בעסקה לרכישת קרקע טמונה בטבעה המורכב, ובצורך להימנע מטעויות קריטיות על ההתחלה שעלויות לעלות ביוקר בהמשך, כמו למשל חתימה על זיכרון דברים שמחייב אתכם משפטית עוד לפני שבדקתם את היתכנות וכדאיות העסקה.