הורשת דירה וקבלת דירה בירושה – מדריך

הורשת דירה / קבלת דירה בירושה – מדריך מקיף מאת עו"ד שמואל גרנאי


קבלת דירה בירושה – רישום בטאבו

ברוב המקרים, קבלת דירה בירושה מביאה עמה לא מעט שמחה מכיוון שבעלות על נכס נדל"ן איננה מובנת מאליו. עם זאת, יש לא מעט מידע בירוקרטי חשוב שצריך לדעת ולהתייחס אליו כאשר מתרחש מצב של הורשת דירה. לאחר העברת דירה בירושה יש לבצע רישום של העברת זכויות של הדירה.

תחילה, צריך לקבל צו מהרשם לענייני ירושה וממשרד המשפטים. זהו תהליך נפרד אליו צריך לגשת מוכנים ולהכיר את הפרוצדורה לפרטי פרטים. ניתן לבצע רישום בטאבו של דירה שהתקבלה בירושה כאשר השלב הראשוני הוא להציג צו ירושה שהותיר המנוח. מעבר לצו הירושה, יש להציג מסמכים נוספים כגון: אישור בדבר היעדר חובות לעירייה, טופס בקשה לרישום הורשה שנחתם על ידי המבקש/היורש (חתום ומאומת על ידי עורך דין), שובר תשלום אגרת הטאבו, צילום של תעודות הזהות של היורשים.


העברת דירה בירושה - קבלת דירה בירושה מדריך


קיבלתם דירה בירושה? – מידע אודות תשלומי מיסים

אין חובה לתשלום מס שבח על דירה בירושה וגם יש פטור מתשלום מס שבח בין העברת הזכויות לשמו של היורש משמו של המוריש. כלומר, ניתן לרשום את הנכס על שמם של היורשים ואין צורך להציג אישורי מסים. אם כך, איזה מס יש לשלם על ירושת דירה? במידה ותתבצע עסקה עתידית כלשהי בנכס (למשל : מכירה של הנכס על ידי היורשים) יתכן והפטור לתשלום מס יוסר והיורשים יצטרכו לשלם מס שבח במכירתם.

במקרה שהדירה שניתנה בירושה נמכרת על ידי היורשים הם זכאים לרוב לפטור המכונה "פטור דירת ירושה". כאשר ניתן פטור זה ניתן להימנע מהוצאות כספיות גבוהות. במקרים בהם למוכרי הדירה בירושה אין פטור מתאים הם יידרשו לשלם עשרות עד מאות אלפי שקלים בגין עסקת המכירה.


מי זכאי לקבל פטור ממס על דירת ירושה?

על פי החוק - סעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין ניתן לקבל את הפטור במידה ועומדים בתנאים הבאים:

  • א. מוכר הדירה הוא בן זוגו של המוריש או צאצא שלו (בן / נכד / נין וכדומה) או בן זוג של צאצא המוריש.

  • ב. טרם מותו היה המוריש הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

  • ג. במידה והמוריש היה בחיים ובוחר למכור את הדירה - הוא היה זכאי לקבלת פטור ממס שבח בשל אחת מעילות הפטור ובהתאם למועד המכירה.

בצורה פשטנית יותר ניתן לומר כי היורש "נכנס אל נעליו" של המוריש - ובשל כך, הוא זכאי לקבל את הפטור שהמוריש היה אמור לקבל במידה והיה נותר בחיים.


תהליך הורשת דירה לקטין

ראשית יש לחדד ולדייק כי קטין הוא מי שאינו מלאו לו 18 שנים. לא פעם קורה כי הורשת דירה בצוואה רשומה על שמו של קטין. מקרה זה נפוץ כאשר ישנה העברת דירה בירושה לנכד או ילד צעיר על ידי סב או הורה שנפטר. אף על פי שהמוריש יכול להציב תנאים כאלה ואחרים, כאשר הדירה תועבר לידי היורש - הוא יוכל לעשות בה כאוות נפשו. במקרה שהדירה אמורה להינתן לקטין המצב שונה והוא לא יכול לעשות בה לפי רצונו הבלעדי. החוק קובע כי האפוטרופוס של הקטין הוא שיקבל החלטות לגבי רכושו עד שיגיע לגיל החוקי - 18. ברוב המקרים, האפוטרופוסים הטבעיים הם הוריו של הקטין אך ישנם מצבים שונים גם. לחצו למידע נוסף בנושא


האם בן הזוג זכאי לחלק מדירה שהתקבלה בירושה?

קיים הסדר חוקי של חלוקת רכוש בין בני זוג אשר נישאו לאחר שנת 1974. הסדר זה מכונה "הסדר איזון המשאבים". חוק זה קשור לזוגות שיש ביני יחסי ממון ולפיו נכסים שהתקבלו במהלך הנישואים במתנה או בירושה לא מתחלקים בין בני הזוג במקרה שבני הזוג מתגרשים. כלומר, במידה וניתנה דירה בירושה לאדם נשוי - הוא לא יהיה חייב להתחלק בשוויה עם בת זוגתו במקרה של גירושין.

אף על פי שנדמה כי החוק מאוד קונקרטי - ישנם מקרים יוצאי דופן כאשר בית המשפט עשוי לקבוע כי חייבים לחלק את הרכוש בין בני הזוג לאחר הגירושים, גם אם מדובר בדירה שניתנה בירושה. ישנה סיטואציה המכונה "השבחת הנכס" - זהו מצב שנוצר כאשר אחד מבני הזוג קיבל במתנה נכס במהלך נישואיו. לאחר מכן, הוא ובת זוגתו שיפצו והשביחו את הנכס והוציאו כספים משותפים עליו. במקרה זה, בית המשפט יכול לקבוע כי הנכס שייך לשני בני הזוג, אף על פי שהם שוקלים להתגרש - שווי הדירה והזכויות בנכס מוענקות לשני בני הזוג ולא רק לזה שקיבל את הדירה בירושה.

דוגמה למקרה זה היא באירוע בו האישה קיבלה מהוריה שנפטרו דירה בירושה ולאורך השנים היא ובעלה השקיעו כחצי מיליון ש"ח בדירה על מנת לשפץ אותה ולשדרג. שווי הדירה עומד על סך 2.5 מיליון שקלים לאחר השיפוץ והתוספות בני הזוג החליטו להתגרש. עקב כך, בית המשפט קבע כי הבעל יהיה זכאי ל45% משווי מחיר המכירה של הדירה בשל השבחת הנכס המשותפת שנעשתה לאורך השנים שהזוג חי ביחד.


הורשת דירה בדמי מפתח – האם זה אפשרי?

ישנן זכויות שונות למי שיש לו תנאים של דייר מוגן. שכירות מוגנת היא יתרון משמעותי שלא ניתן למצוא כיום בשוק הנדל"ן בין אם מדובר בדירה פרטית או בעסק מסחרי. עם זאת, לא ניתן להעביר את הזכות לדמי מפתח ושכירות מוגנת בירושה. אם אדם שהיו לו הזכויות של דייר מוגן נפטר - הוא לא יוכל להעביר את זכויותיו לצאצאיו או לכל אדם אחר לו הוא שוקל להוריש ירושה. עם זאת, חלקם מן הזכויות של דייר מוגן כן יכולות לעבור הלאה אך לא באפשרות של העברת ירושה.


כיצד מוכרים דירה שהועברה אליי בירושה?

על מנת לבצע עסקת מכירה של דירה שהועברה בירושה באופן האידיאלי ביותר רצוי להתייעץ עם עורך דין. כמו בכל עסקת נדל"ן - ייעוץ והכוונה של עורך דין מקצועי יוכלו לתרום למוכר באופן משמעותי ולהבהיר בעבורו את כל הסעיפים בחוק.


שלחו לנו הודעה