הורשת דירה וקבלת דירה בירושה
נכתב על ידי עו"ד שמואל גרנאי
עורך דין מומחה לתחומי מקרקעין וזכיינות
העברת דירה בירושה - מדריך מקיף מאת עו"ד שמואל גרנאי
קבלת דירה בירושה היא תהליך שבו מעבירים את הזכויות בנכס מאדם שנפטר ליורשיו.
איך מעבירים דירה בירושה?
העברת דירה בירושה מתבצעת באמצעות צו ירושה או צו קיום צוואה, במידה והמנוח אכן הותיר אחת.
תחילה, אני פונה לקבלת צו מהרשם לענייני ירושה וממשרד המשפטים.
לאחר קבלת הצו, אני פועל לרישום בטאבו של העברת הזכויות על הדירה לטובת היורשים בלשכת רישום המקרקעים או ברשות מקרקעי ישראל.
התהליך כולל הגשת מסמכים נוספים מעבר לצו הירושה, ולכן חשוב לבצע אותו בצורה מסודרת ולפי הדין.
להלן רשימת המסמכים הנדרשים לקבלת דירה בירושה:
- טופס בקשה מאומת לרישום ירושה בטאבו
- שובר תשלום לאגרת רישום ירושה בטאבו
אני מסייע ללקוחות שלי לאורך כל שלבי התהליך, החל מטיפול בצו הירושה, עבור הכנת התיק עם כל המסמכים ועד לרישום הנכס.
תוכן עניינים
מהו הדין בישראל לגבי מכירת דירה שהתקבלה בירושה?
בישראל ניתן למכור דירה שהתקבלה בירושה, אך הדין מבחין בין מצבים שונים בהתאם לזהות היורשים ולמאפייני הדירה.
ככלל, היורשים נכנסים לנעלי המוריש מבחינת הזכויות והחובות בנכס.
בנוסף, קיימות השלכות מיסוי, בעיקר לעניין מס שבח, כאשר בחלק מהמקרים ניתן ליהנות מפטורים או הקלות בהתאם לתנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
כחלק מהשירות ללקוחותיי, אני בוחן את המצב המשפטי והמיסויי הספציפי לפני מכירת הנכס שהתקבל בירושה, וזאת במטרה למנוע סיבוכים משפטיים והוצאות כלכליות מיותרות.
מיסוי דירה בירושה - איזה מס צריך לשלם על ירושת דירה?
בישראל אין מס ירושה וקיים פטור מתשלום מס שבח על דירה בירושה, כך שניתן לרשום את הנכס על שם היורשים מבלי להציג אישורי מסים.
עם זאת, במידה ותתבצע עסקה עתידית כלשהי בנכס (למשל: מכירה של הנכס על ידי היורשים) ככלל היורשים יכנסו בנעלי המוריש לפעמים במידה ואין בידם דירה יוכלו להשתמש בפטור שלהם כלומר מכירת הדירה ללא שימוש בסעיף הירושה.
בנוסף, לעיתים קיימים חובות או היטלים הקשורים לנכס עצמו, כמו חובות ארנונה או היטל השבחה שלא הוסדרו, והם עוברים ליורשים כחלק מהעיזבון.
לכן, בתיקי ירושות אני בודק היטב את את מצבו המלא של הנכס גם בהיבט המיסוי.
מי זכאי לקבל פטור ממס על דירת ירושה?
על פי החוק – סעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין ניתן לקבל את הפטור במידה ועומדים בתנאים הבאים:
א. מוכר הדירה הוא בן זוגו של המוריש או צאצא שלו (בן / נכד / נין וכדומה) או בן זוג של צאצא המוריש.
ב. טרם מותו היה המוריש הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
ג. במידה והמוריש היה בחיים ובוחר למכור את הדירה – הוא היה זכאי לקבלת פטור ממס שבח בשל אחת מעילות הפטור ובהתאם למועד המכירה.
בצורה פשטנית יותר, ניתן לומר כי היורש "נכנס אל נעליו" של המוריש, ובשל כך, הוא זכאי לקבל את הפטור שהמוריש היה אמור לקבל במידה והיה נותר בחיים.
מהו תהליך הורשת דירה לקטין?
כאשר דירה שמועברת בירושה רשומה על שמו של קטין (אדם שלא מלאו לו 18 שנים), חלות הוראות מיוחדות שמטרתן להגן על זכויותיו.
החוק קובע כי האפוטרופוס של הקטין הוא שיקבל החלטות לגבי הנכס עד שיגיע לגיל בגיר.
ברוב המקרים, האפוטרופוסים הטבעיים הם הוריו של הקטין, אך ישנם מצבים חריגים.
המקרים הנפוצים ביותר בהקשר הזה הם העברת דירה בירושה לנכד או ילד צעיר על ידי סב או הורה שנפטר.
האם בן/בת הזוג זכאים לחלק מדירה שהתקבלה בירושה?
באופן עקרוני, דירה שהתקבלה בירושה על שם אחד מבני הזוג אינה מתחלקת אוטומטית עם בן הזוג השני.
לפי חוק יחסי ממון, החל על בני זוג שנישאו לאחר 1974, נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה במהלך הנישואים אינם נכללים באיזון המשאבים בעת גירושין.
עם זאת, קיימים חריגים. במקרים של השבחת נכס, כאשר בני הזוג השקיעו יחד כספים משותפים בשיפוץ או בשדרוג הדירה, בית המשפט עשוי לקבוע כי לבן הזוג האחר יש זכויות בנכס.
כך למשל, אם דירה שהתקבלה בירושה שופצה והשביחה בהשקעה משותפת משמעותית, ייתכן שייקבע כי שווי הדירה יחולק בין בני הזוג, כולו או חלקו, בהתאם לנסיבות.
איך אני יכול לעזור לכם?
כעו"ד נדל"ן המתמחה בתחום הורשת נכסים, אני מלווה את לקוחותיי באופן שמבטיח ניהול מקצועי, מדויק ובטוח של כל תהליך הרישום, ההעברה והמכירה של נכסים בירושה.
הייעוץ המשפטי שאני מספק מאפשר לכם להבין את כל ההיבטים החוקיים, למנוע סיכונים ולבצע את העסקה בצורה האופטימלית ביותר, תוך שמירה על זכויותיכם והבטחת ערך מקסימלי לנכס.
אם קיבלתם דירה בירושה, עליכם להגיש צו ירושה או צו קיום צוואה בלשכת רישום המקרקעין עם בקשה לרישום במקרקעין.
באופן עקרוני, כן. ניתן למכור דירה שהתקבלה בירושה.
לא תמיד. אם המנוח לא כתב צוואה, הדירה תעבור ליורשים החוקיים בהתאם לחוק הירושה, וזאת באמצעות צו ירושה מבית המשפט.
העברת דירה בירושה בחיים אינה אפשרית מבחינה משפטית, מאחר שירושה חלה רק לאחר פטירת אדם. עם זאת, אפשר להעביר דירה במתנה במהלך החיים.
כן, בישראל לא חל מס על קבלת דירה בירושה, ללא קשר למספר הדירות שבבעלות היורש. עם זאת, תיתכן חובת תשלום מס שבח בעת מכירה דירה שנייה, בעתיד.