הרחבת דירה

הרחבת דירה - כל מה שחשוב לדעת בפן המשפטי


חשוב לדעת כי במידה והינכם מתגוררים בבית משותף והחלטתם להרחיב את הדירה ולשנות את גודלה, הנכם חייבים בקבלת אישור לביצוע ההרחבה בהתאם לאמור בחוק המקרקעין סימן ג1: "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה". החוק חד משמעי ומבהיר בצורה מדויקת באילו תנאים מותר להרחיב את הדירה בבית משותף. למרות שמדובר בדירה פרטית השייכת לנו, בשל היותה דירה בתוך בניין משותף – לא ניתן לבצע בה שינויי הרחבה ללא אישורים מתאימים.

הרחבת דירה - מדריך


קצת על הרחבת דירה בבתי משותף

בבניין בו יש יותר משתי דירות ניתן לבצע הרחבת דירה בהתאם לסימן ג1 לחוק המקרקעין (סעיפים 71א-71ד). חוק זה מתייחס לבעלי דירות המעוניינים להרחיב את דירתם. מהי הרחבת דירה? הוספת קומה, הוספת חדר נוסף לצד המבנה, הוספת חדר נוסף בחצר משותפת ועוד. גם תוספת של מחסן לצד הדירה כאשר הוא נבנה על גבי שטח משותף - זוהי תוספת שנחשבת להרחבת דירה בבית משותף. יתרה מכך, גם מרפסת שמש שנבנית בשטח המשותף תחשב להרחבה.


מתי מתקבל היתר להרחבת דירה?

החוק מבהיר כי לא בכל מבנה ניתן לבצע תוספת או הרחבת בנייה. קבלת היתר בנייה מתאפשרת רק לאחר שיקולים ובדיקות של הרשויות. ניתן לקבל היתר בנייה במידה ולא נוצלו מלוא זכויות הבניה בבניין. במקרה ושונתה התב"ע (תכנית בניין עיר) וכתוצאה מכך התווספו זכויות בנייה - יתכן ויתקבל ההיתר באופן מהיר יותר. ישנם גם מקרים יוצאי דופן שלא מחייבים בנייה על אחוזי בניה מותרים. למשל, בעקבות מלחמת המפרץ – תוקן החוק באופן ששטח הממ"ד לא נחשב בחלק משטח הבנייה העיקרי המותר ע"פ התב"ע (נחשב כשטח שירות). התקנה מציינת כי מרחב מוגן יכול להיבנות בצמוד לכל נכס מגורים, גם אם הוא לא כלול באחוזי הבניה המותרים. בכדי לברר במדויק איך ניתן לקבל היתר להרחבת דירה רצוי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין – על מנת להיות מעודכנים ומיודעים לגבי התהליך והשלבים שנלווים אליו.


האם דרושה הסכמת דיירים לפני הרחבת דירה בבית משותף?

החוק קובע כי הרחבת דירה בבית משותף אפשרית אך ורק במידה וכל בעלי הדירות הסכימו לכך. בעבר, ניתן היה להרחיב את הדירה אם התקבלו אישורים של 75% מהדיירים בבניין אך כיום חייבים את ההסכמה של כל דיירי הבניין. הרחבת דירה ללא היתר נחשבת לפעולת בניה לא חוקית. במידה והתרחשה בניה לא חוקית בבניין משותף ולא התקבל אישור ממחלקת רישוי לבניה - ההרחבה תחשבה לעבירת בנייה.


ההבדלים בין הרחבת דירה להרחבת בית פרטי

בשני המקרים תצטרכו להגיש היתר בנייה אך הבקשה במקרה של בית פרטי שונה מהבקשה בבניין משותף. במקרה בו הנכם מעוניינים בהרחבת הבית הפרטי תצטרכו לצרף לבקשה נוסח טאבו ואישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. בבית משותף לעומת זאת, יש צורך להגיש נוסח רישום מרוכז של הבניין המשותף. הרחבת בית פרטי תצריך מכם לפנות לאחד מאנשי המקצוע הבאים בכדי להגיש בקשה להיתר בניה : אדריכל, מהנדס בניין או הנדסאי בניין. בבקשה תצטרכו לפרט לשם מה מתבצעת ההרחבה, מהם החומרים שבאמצעותם תבנה ההרחבה, חישובי אחוז הבנייה, השטח בו תתבצע הבנייה ופירוט אודות הקלות שונות. בשני המקרים, יש לבצע רישום הרחבת דירה בטאבו.


היטל השבחה על הרחבת דירה

כאשר מתאפשרת הרחבת דירה בבית משותף יש להתייחס לעניין המיסוי ותשלומי האיזון נציין שבעניין זה יש להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין. כאשר ההרחבה מתאפשרת כתוצאה מאישור תוכנית או אישור הקלה או אישור לשימוש חורג יידרש המבצע לשלם היטל השבחה, בנוסף לתשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה שניתן לבצע פחותה.


סכסוך שכנים בעקבות הרחבת דירה קיימת בתוך בניין משותף ללא אישור

במקרים מסוימים אכן קרו מקרים והתבצעה תוספת בנייה ללא אישורים ויתכן כי הדבר לא גרר בעיות משפטיות. עם זאת, זהו סיכון שלא שווה לקחת ובמרבית המקרים תוספת בנייה בבניין משותף, ללא אישורים של דיירי הבניין תביא לסכסוך שכנים נרחב וכמובן תוגש תביעה משפטית נגדכם, דבר שיצריך המון בירוקרטיה והתעסקות עם רשויות החוק וסיכוי סביר שתאלצו להרוס את החלק שנבנה באופן לא חוקי במידה ולא תוכשר הבנייה באופן חוקי.


כיצד מתבצעת הרחבת דירה בבניין משותף?

ראשית כל, יש לקחת בחשבון כי שום מבנה לא נבנה במהירות הבזק ובפשטות יתרה. מדובר בתהליך שמצריך הכנות, תכנון אדריכלי, תכנון קונסטרוקטיבי ומקצועיות רבה. חשוב להבין כי מדובר בתוספת למבנה קיים ולכן יש לתכנן זאת מבחינה טכנית בצורה מוקפדת ובטיחותית. את ההרחבה מבצעים אנשי מקצוע מתחום השיפוצים והבניין בפיקוח אדריכלי וקונסטרוקטיבי ורק לאחר שהתקבלו כל האישורים הרלוונטיים. את ההרחבה יש לבצע בהתבסס על התשתיות הקיימות ולפי הצורך והדרישה של בעל הדירה.


כמה אצטרך לשלם בעבור תוספות בנייה לדירות קיימות בבית משותף?

אחד מהשלבים להרחבת דירה ובנייה נוספת בדירה קיימת הוא העמדת תקציב. העלות והמחיר שתצטרכו לשלם על הרחבת דירה משתנה בהתאם לסוג ההרחבה ולמהות ההרחבה. לרוב, מדובר בהוצאה כלכלית לא קטנה ולכן חשוב לקחת בחשבון את כל הפרטים והגורמים הנכללים בכך. יש לקחת בחשבון כי הבנייה עשויה לקחת מספר חודשים ולעיתים אף יותר וזמן בדרך כלל "עולה כסף". רצוי לבצע את ההרחבה בפרק זמן הגיוני ולא למשוך זאת יותר מדי על מנת שתוכלו לחזור לשגרת יומכם וגם לא להפריע לדיירים שמתגוררים לצדכם. חשוב כי הבנייה תהיה איכותית ומקצועית אך גם לא תארך יותר מדי זמן על מנת לא לפגוע באיכות החיים בבית ולא להפריע לדיירי הבניין האחרים.


שלחו לנו הודעה





Call Now Button