חריגות בניה

חריגות בניה - מדריך מקיף


כאשר מדברים על חריגות בניה אנו מתייחסים למעשה לכל סוג של בניה אשר התבצע ללא קבלת היתר כדין. ישנן חריגות בניה רבות ומגוונות והן מהוות הפרה של חוק תכנון ובנייה. אנשים רבים מוצאים את עצמם במצב של חריגות בנייה והם אינם מודעים לכך שחריגת בניה היא עבירה פלילית. במידה ונמצאתם חשודים בחריגת בניה - קרוב לוודאי כי יגישו נגדכם כתב אישום ואתם צפויים לעמוד לדין.

עו


סוגים של חריגות בניה

כפי שציינו קודם לכן, חריגות הבניה הינן מגוונות ומשתנות ממקרה אחד לאחר והן תלויות בגורמים שונים כגון: גובה הבניה, חריגה בשל שטח, סטייה מתכנית בניה וכדומה. דוגמה נפוצה לחריגות בניה הן חריגות בניה בבית פרטי או חריגות בניה בבית משותף, כאשר הבנייה נעשתה שלא לפי מה שהוקצה בשלב התכנון. החריגה יכולה להתרחש כאשר הבית נבנה מעל לגובה הנקבע או כשמיקום החניות אינו לפי תכנית ותרשים הבניה.

חריגות בניה מתרחשות בכל עיר ואזור בארץ, נהוג לחשוב כי חריגות בניה במושבים הן הנפוצות ביותר מכיוון שהמושבים מאפשרים להרחיב את הבנייה בשטח. למעשה, זוהי השערה בלבד מכיוון שגם בערים, שנחשבות לצפופות יותר, יש לא מעט חריגות בניה. למשל, חריגות בניה בתל אביב הפכו לדבר שבשגרה ובדרך כלל הסיבה לכך היא כלכלית. כלומר, מבנה בגודל מסויים הורחב על מנת שיהיה ניתן לחלק אותו לכמה דירות ולהשכיר למרבה במחיר. במקרים מסוג זה צפוי שבעל הנכס יקבל קנס על חריגת בניה ולאחר מכן אף יועמד לדין. הדרך היחידה להימנע מסיבוכים משפטיים ומבעיות שכאלה היא הוצאת אישור חריגות בניה.

חריגות הבניה הנפוצות ביותר עוסקות לרוב בתוספות חדרים, הרחבת בית פרטי, סגירת חללים בבית הפרטי, סגירת גינה משותפת, הוספת קירות מעל רחבה מרוצפת, הוספת מבנה עזר ועוד. חריגות בניה מתרחשות בשטחים פרטיים, כאשר בעל הבית בונה חדר נוסף על הגג או סוגר את המרפסת. חריגת בניה נפוצה הינה חריגת בניה לפרגולה – מכיוון שהחוק אומר כי לא ניתן לבנות פרגולה או לסגור את המרפסת ללא אישור מתאים.

לפי החוק, פרגולה מוגדרת כמבנה ללא קירות שהתקרה איננה משופעת או נטויה הנשענת על עמודים. יש לציין כי החוק אינו מעמיק ומבדיל בין פרגולת עץ לבין פרגולות ממתכת. בדרך כלל רשויות החוק מאתרות את הפרגולה שנבנתה בעזרת צילומי אוויר שנעשים באמצעות רחפנים. רחפנים אלו מצלמים אזורים של שכונות מגורים, (בדרך כלל בשטחים בהם יש בתים פרטיים ובתי קרקע). לפי התצלומים ניתן לזהות כי ישנן פרגולות בבתים ספציפיים ואליהם נשלח צו הריסה או קנס כספי גבוה. רשויות החוק והאכיפה יודעות לבדוק למי מבין המצולמים אכן יש היתר בניה לפרגולה ולכן הם הפניות נעשות רק לאלו שאין להם את האישור הנחוץ.


מהי חריגת בניה מותרת?

חריגת בניה מותרת הינה חריגה שקיבלתם בעבורה היתר. חשוב לציין כי שלא לכל חריגה יינתן תוקף ומתן תוקף תלוי בסוג חריגת הבניה. בדרך כלל, חריגה מותרת מוגבלת מראש אך ישנן גם חריגות שאינן מוגבלות לפרק זמן מסוים. היתר חריגה חתום ומאושר על ידי וועדות מקומיות וכולל את תרשים המגרש או החלקה של הנכס.

על מנת לקבל היתר בניה יש לעמוד במספר תנאים: עליכם להוכיח כי חריגת הבניה איננה מפריעה או מזיקה לדיירים סביבכם (בעיקר במקרים בהם החריגה היא בבית קרקע או בבתים משותפים), ולעמוד בתנאים פרוצדורליים שונים (כמו הגשת מפה טופוגרפית, הגשת תשריט חתום וכדומה).


כיצד מתבצעת הסדרת חריגות בניה?

בכדי לבצע הסדרה של חריגות בניה, בין אם מדובר בחריגות בניה בתוך שטח ציבורי או חריגות בניה בבית פרטי – יש להתייעץ עם עורך דין חריגות בניה. מדובר בתחום מורכב למדי שלא נגיש או ברור לכלל הציבור ולמעשה, מרבית חריגות הבניה מתרחשות בתמימות מוחלטת ועל ידי אנשים נורמטיביים שאין להם שום קשר לעבירות על החוק. בשל כך, הייעוץ של עורך דין חריגות בניה הינו קריטי ומשמעותי מאוד. תפקידו של עורך הדין להכווין ולהדריך את לקוחותיו ולהוביל אותם למצב שהם יקבלו היתר לחריגת הבניה שלהם.


חריגות בניה המתרחשות בדירות חדשות מקבלן

אנשים רבים כלל לא יודעים כי חריגת בניה יכולה להתרחש גם בדירה שנרכשה מקבלן. לכן, לפני שקונים דירה מקבלן חשוב לבדוק כי היא אכן בנויה (או נבנתה) על פי חוק, לפי הרישומים והיתרי הבניה. במקרים רבים מתגלה כי חריגות הבניה שאותרו כלל לא נעשו על ידי המתגורר בדירה עצמה אלא על ידי הקבלן שבנה אותה. חריגות בניה עשויות להשפיע על שוויה של דירה ואף לעורר בעיות בעת ניסיון מכירתה.


מהו היטל השבחה על חריגות בניה?

היטל השבחה הינו מס שניתן על ידי הרשות המקומית ונקבע במסגרת התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. "השבחה" פירושה עליית שווים של נכסים בעקבות אישור תכנית, אישור הקלה או מתן שימוש חורג. בעלים של דירה אשר קיבל היתר לחריגת בניה עשוי לשלם היטל השבחה מכיוון שהחריגה העלתה את שווי הנכס שלו. שווי ההיטל נקבע על ידי שמאי מקרקעין ושיעור המס הוא כ-50% מההשבחה. למשל, במידה ונעשתה חריגת בניה (סגירת מרפסת) ושווי הבית עלה בשל כך, צפוי בעל הנכס לשלם היטל השבחה שיקבע לאחר בדיקה של שמאי מקרקעין. יש לציין כי בעלים של דירה ישלם היטל השבחה עם מימוש זכויות לגבי תכניות במכירה או בקבלת היתר.


מעוניינים להתייעץ בנושא חריגות בניה? צרו קשר

שלחו לנו הודעה